Im Zuge der Übertragung von Immobilien – ob im Rahmen von Schenkungen oder Verkäufen – wollen die aktuellen Besitzer sich oftmals ein dauerhaftes oder befristetes Wohnrecht vertraglich zusichern lassen. Bei solchen Vorgängen sollen am Ende alle profitieren: Die neuen Eigentümer erhalten das übertragene Vermögen, die bisherigen Besitzer müssen nicht erst noch mal auf die letzten Lebensjahre umziehen und können kostenfrei im alten Heim wohnen bleiben.
Auch und insbesondere im Erbrecht spielt das Wohnrecht eine wichtige Rolle. Doch nicht immer ist bei der Übertragung von einem Wohnrecht bekannt, welche Rechte und Pflichten auf die Berechtigten und den neuen Eigentümer zukommen. Können Sie das Wohnrecht ggf. sogar an Dritte übertragen oder vererben? Und wann erlischt das gewährte Wohnrecht eigentlich?
Inhalt
FAQ: Wohnrecht
Das Wohnrecht bedeutet, dass ein Begünstigter Teile der übertragenen Immobilie oder diese insgesamt nutzen kann. Er darf daraus allerdings keine Gewinne beziehen. Dies unterscheidet das Wohnrecht vom Nießbrauch.
Grundsätzlich kann jedem Menschen ein Wohnrecht für einen bestimmten Zeitraum oder auf Lebenszeit eingeräumt werden.
Ja. Das Wohnrecht kann entweder befristet gewährt werden oder es endet mit dem Tod des Berechtigten. Die Erben haben in aller Regel keinen Anspruch auf das Wohnrecht.
Was bedeutet das eingeräumte Wohnrecht für Eigentümer und Berechtigten?
Im allgemeinsprachlichen Gebrauch kommt es bezüglich des Wohnrechts häufig zu Verwechslungen mit dem nah verwandten Nießbrauchsrecht. Es handelt sich jedoch nicht um deckungsgleiche Begriffe, sondern diese müssen grundsätzlich voneinander abgetrennt werden, denn: Der Nießbrauch gewährt wesentlich umfassendere Gebrauchsrechte als das Wohnrecht.
Ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht, das im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs gewährt werden kann, meint, dass der Berechtigte Teile der übertragenen Immobilie oder diese insgesamt nutzen kann. Der (neue) Eigentümer bleibt dabei nach § 1093 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aus der Immobilie – oder den betroffenen Teilen – ausgeschlossen, bis das Wohnrecht endet. Er gibt das Nutzungsrecht ab, behält aber weiterhin allein das Recht auf Fruchtziehung und die Verfügungsgewalt.
Beim Nießbrauch hingegen beschränkt sich das Gebrauchsrecht nicht allein auf die Nutzung der beschwerten Gegenstände. Der Nießbraucher ist darüber hinausgehend auch berechtigt, die Früchte aus dem Objekt zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen). In diesem Fall bleibt allein das Verfügungsrecht auf Seiten des Eigentümers bestehen.
Ein weiterer Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch: Während ein Nießbauchsrecht an unterschiedlichste Gegenstände gebunden werden kann (Unternehmen, Immobilien, Fahrzeuge usf.), ist das Wohnrecht immer nur auf Gebäude oder Gebäudeteile beschränkt. Das alleinige Nutzungsrecht ist zudem auf das – in aller Regel mietfreie – Bewohnen dieser Immobilien bezogen. Aber ist das Wohnrecht auch ohne Grundbucheintrag gültig?
Muss das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden?
Beim so gewährten Nutzungsrecht handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, also eine sachenrechtliche Belastung des Grundstücks. Aus diesem Grund bedarf es eines entsprechenden Eintrags im Grundbuch, wenn ein dingliches Wohnrecht gewährt wird.
Es genügt nicht, entsprechende Regelungen in einem Schenkungs- oder Kaufvertrag festzuhalten, denn nur ein eingetragenes Wohnrecht im Grundbuch ist letztlich auch rechtswirksam. Fehlen entsprechende auf Grundlage der Vereinbarungen getätigte Änderungen, kann der eigentlich Berechtigte im Zweifel nicht auf sein Nutzungsrecht bestehen.
Eingetragenes Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten?
Jedes Gebrauchsrecht geht mit Obliegenheiten einher, die Berechtigter und Beschwerter beachten müssen. Es gelten folgende Berechtigungen und Verpflichtungen bei eingetragenem Wohnrecht (abweichende Regelungen müssten gesondert in der Vereinbarung zum Wohnrecht bestimmt werden):
- Nutzungsrecht: Der Berechtigte ist – wie bereits oben angemerkt – dazu befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Immobilien(teile) unter Ausschluss des (neuen) Eigentümers zu bewohnen. Das Nutzungsrecht bezieht sich dabei auch auf Einrichtungen und Gebäudeteile, die für die gemeinsame Nutzung angedacht sind (z. B. Heizungsanlagen).
- Aufnahmerecht: Das Wohnrecht gestattet es dem Begünstigten, seine Familie, Lebensgefährten oder weitere Personen in diese aufzunehmen, sofern dies zur „standesgemäßen Bedienung und Pflege“ erforderlich ist (§ 1093 Absatz 2 BGB).
- Besichtungsrecht: Wie auch in regulären Mietverhältnissen sind die Eigentümer grundsätzlich nicht befugt, die mit einem Wohnrecht beschwerten Gebäudeteile ohne Zustimmung des Berechtigten zu betreten oder zu besichtigen.
- Nebenkosten: Auch wenn es sich in der Regel um ein mietfreies Wohnrecht handelt, muss der Berechtigte die Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser usf. selbst tragen.
- Reparaturen: Auch kleinere Reparaturen an dem beschwerten Wohnobjekt obliegen dem Wohnberechtigten. Er ist darüber hinaus auch zum Erhalt der Immobilie angehalten. Nur größere Sanierungs- oder Reparaturarbeiten sind vom Eigentümer zu finanzieren – für die jedoch zunächst die Einwilligung des Berechtigten einzuholen ist.
Wann erlischt ein gewährtes Wohnrecht?
Anhand der oben genannten Unübertragbarkeit endet ein lebenslanges Wohnrecht spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Dessen Erben können keine Forderungen aus dem Wohnrecht gegenüber dem Eigentümer erheben.
Wurde das Wohnrecht von Anfang an als befristete Dienstbarkeit gedacht, dann endet diese nach Ablauf der gesetzten Frist. Die genaue Laufzeit können Eigentümer und Berechtigter im Schenkungs- oder Kaufvertrag individuell festlegen.
Darüber hinaus kann auch die aktive Löschung das Wohnrecht beenden. Hierzu bedarf es aber in jedem Fall der Zustimmung des Berechtigten. Oftmals geht ein entsprechender Antrag auf Löschung mit einer Abfindungszahlung einher, die der Begünstigte für den Verzicht auf sein Wohnrecht erhält. Annehmen muss er ein solches Angebot aber nicht.
Im Testament ein Wohnrecht bestimmen
Obwohl das einer Person gewährte Nutzungsrecht von dieser nicht auf andere übertragen werden kann, besteht durchaus die Möglichkeit einem Nachlassempfänger oder einem Vermächtnisnehmer ein Wohnrecht im Testament zu bestimmen. Voraussetzung ist dabei, dass der Erblasser selbst Eigentümer der beschwerten Immobilie ist.
Viele Testatoren bestimmen zum Beispiel, dass ihre Kinder zwar die Immobilie erben sollen, der Partner oder Ehegatte aber für den Rest seines Lebens in dieser wohnen bleiben soll bzw. darf. Hierbei handelt es sich um ein erteiltes lebenslanges Wohnrecht.
Was vielen dabei jedoch nicht bekannt ist: In diesem Fall kann sich die gutgemeinte Tat für den Vermächtnisnehmer als Kostenfalle entpuppen. Der Grund: Auch auf ein gewährtes Wohnrecht können Steuern anfallen, die der Berechtigte zu entrichten hat – die Steuerbefreiung entfällt in diesem Fall für den Ehegatten.
Im Übrigen gilt Ähnliches auch bei Schenkungen: Gewährt die Vereinbarung im Rahmen einer so gestalteten Immobilienübertragung ein Wohnrecht, fällt die Schenkungssteuer auch für das erteilte Wohnrecht an. Mit dieser ist der Berechtigte zu belasten. Doch wie hoch genau sind die möglichen Steuerlasten?
Steuerrechtliche Wertermittlung beim Wohnrecht
Um die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu ermitteln, ist es zunächst notwendig, den Kapitalwert zu beziffern, den das an sich immaterielle Wohnrecht im jeweiligen Einzelfall hat. Ausschlaggebend ist dabei der örtliche Mietspiegel.
Der Kapitalwert ergibt sich zum einen aus der monatlich eingesparten Miete für ein vergleichbares Wohnobjekt, zum anderen aus der Dauer von einem Wohnrecht. Die Berechnung kann mit folgender Formel erfolgen:
Kapitalwert = (Größe der mit Wohnrecht belasteten Immobilie in m2 x örtliche Nettokaltmiete je m2 laut Mietspiegel) x Faktor entsprechend der Dauer des gewährten Wohnrechts
Bei Befristung lässt sich die Dauer einfach heranziehen, bei lebenslangem Wohnrecht bedarf es der Konsultierung der sogenannten Sterbetafeln. Dies stellt das Statistische Bundesamt zur Verfügung (Neuerung alle zwei Jahre):
Anhand dieser wird ermittelt, wie lang das unbeschränkte Wohnrecht unter Berücksichtigung statistischer Werte für den jeweils Berechtigten sei. In den Sterbetafeln ist festgehalten, wie hoch die restliche Lebenserwartung einer Person eines bestimmten Alters statistisch gesehen ist. Zum Beispiel: Ein Mann, der im Jahre 2015 70 Jahre alt war, hat eine statistische Restlebensdauer von 14,13 Jahren. Für eine 70-Jährige Frau läge diese bei 16,80 Jahren. Diese Restlebenserwartung entspricht dann der statistischen Dauer des lebenslangen Wohnrechts.
Mit der nun zur Verfügung stehenden Dauer vom Wohnrecht können Sie den entsprechend zugeordneten Faktor für die Multiplikation ermitteln. Dazu müssen Sie einen Blick in die Anlage 9a des Bewertungsgesetzes wagen. Entsprechend der Laufzeit in Jahren können Sie den jeweiligen Faktor einfach ablesen. Bei einer Dauer von 16 Jahren etwa liegt der Faktor bei 10,750, bei 14 Jahren beträgt er 9,853.
Beispiel für die Bewertung von einem Wohnrecht zur Veranschaulichung
Angenommen wird, dass die monatliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung laut Mietspiegel bei 10,50 Euro je m2 liegt (wird in der Berechnung auf die jährliche Nettokaltmiete aufgerechnet). Die Größe der mit Wohnrecht belasteten Immobilie beträgt 200 m2. Die nach Sterbetafel ermittelte Restlebensdauer des Begünstigten ist mit 5 Jahren zu veranschlagen. Daraus ergibt sich ein Faktor von 4,388.
Es ergäbe sich aus der Berechnung für den Wohnwert folgender Kapitalwert:
Auf diese Summe entfallen sodann Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer. Wie hoch diese letztlich ist, ergibt sich aus der Erbsteuerklasse, die sich nach dem jeweiligen persönlichen Verhältnis des Begünstigten zum Erblasser bzw. Schenkenden ergibt.
Lassen Sie sich von einem Anwalt zum Thema Wohnrecht beraten!
Die Regelungen, Pflichten und Rechte, die bei der Übertragung von einer Immobilie bei zeitgleicher Beschwerung mit einem Wohnrecht zu berücksichtigen sind, können Laien kaum gänzlich überblicken. Aus diesem Grund ist es stets anzuraten, sich vor dem Abschluss etwaiger Verträge oder Testamente mit enthaltenem Wohnrecht an einen Anwalt zu wenden.
Ein Rechtsanwalt kennt zum Wohnrecht geltende Gesetze und die aktuelle Rechtsprechung und kann Sie vor möglichen Fehlern bewahren. Zudem kann er Sie dabei unterstützen, den Kapitalwert und die steuerliche Belastung für die Begünstigten realistisch einzuschätzen.
(85 Bewertungen, Durchschnitt: 4,27 von 5)
Loading...Über den Autor
Hallo,
Was ist wenn ein Wohnrecht auf Lebenszeit besteht das im Grundbuch eingetragen ist, der Begünstigte aber bei Vertragsabschluss einen vorsätzlichen Betrug begangen hat der aber erst 20 Jahre später erkannt wird.
Kann man aus diesem Grund das Wohnrecht Gerichtlich entziehen lassen?
Mit freundlichen Grüßen
Thomas
Hallo Thomas W,
wenden Sie sich am besten an einen Anwalt, um etwaige Ansprüche bzw. die Vorgehensweise abzuklären. Wir bieten keine rechtliche Beratung an.
Ihr Team von anwalt.org
Ich wohne seit fast 40 Jahren im Haus meiner Großeltern. Vor kurzem verstarb mein Großvater, der Besitzer des Hauses. Ich zahlte seit vielen Jahren die Betriebskosten für den Teil des Hauses, den ich bewohne (leider immer bar und es lief nie etwas auf meinen Namen). Trotz wiederholter Bitte mir ein Wohnrecht einzuräumen bin ich mir nun nicht sicher ob es in seinem Testament verankert ist (und eingetragen im Grundbuch ist es definitiv nicht). Es gibt nun drei offizielle Erben und es zeichnen sich jetzt schon Probeme zwischen den Geschwistern ab. Gibt es eine Möglichkeit für mich, weil ich schon so lange im Haus wohne ein Wohnrecht zu beantragen oder kann meine Mutter, einer der Erben, es mir geben?
Eine Grundbuch-Abtretung findet in Kürze statt, da wir (zwei Geschwister) das Haus unseres Vaters umbauen um dann darin zu wohnen. Er ist bisher noch im Grundbuch eingetragen (schuldenfrei). Wir müssen Schulden aufnehmen und im Grundbuch eintragen, damit die Finanzierung vonstatten geht.
Wie wirkt sich ein lebenslanges Wohnrecht, für den Vater, steuerlich für uns aus ? Was wäre die beste Lösung, damit wir steuerlich nicht „draufzahlen“ ? Testamentarisch ist festgelegt, daß wir nach seinem Tod das Haus erben.
Guten Tag ich habe mal eine Frage. Mein Vater hat in dem Haus in dem auch ich wohne Wohnrecht auf Lebenszeit.
Er lebt seit zwei Jahren im Heim. Er hat seine Wohnung ausgeräumt . Es wird die Wohnung nicht mehr geheizt.
Im Keller war vor zwei Jahren ein Wasserschaden. Dort schimmeln diie Kellerwände. Das interessiert meinen Vater nicht. Jetzt soll die Wohnung verkommen. Er richtet mutwillig Schäden an. Meine Frage ist ob ich das so hinnehmen muss?
Guten Tag,
meine Großmutter ist verstorben und wir müssen nun die Wohnung räumen in der sie lebenslanges Wohnrecht hatte. Wie lautet die Frist um die Wohnung an den Eigentümer zu übergeben? Vielen Dank für Ihre Antwort.
Hallo ein schön guten Tag,
Ich habe mal eine frage und zwar hat in meinen Haus vom meinem Freund die Mutter ein wohnrecht da sie aber ihr wohnrecht nicht mehr nutz sie aber ihren Sohn verklagt da er das Hoftürchen abschließt…über die Nacht aber früh ab um 7.00 Uhr wie den ganzen Tag auf ist und sie der Meinung ist sie müsste ein Schlüssel bekommen um in ihre Wohnung zu gelangen.und sie ja ab um 7.00uhr bis Abend in ihre Wohnung könnte was sie aber nicht macht. Muss mein Freund ihr ein Schlüssel geben oder erst wenn sie auch wirklich in der Wohnung lebt. Kann mir da jemand eine Auskunft geben?
Mein Lebensgefährte hat mir lebenslanges Wohnrecht erteilt, notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Nun übt er jedoch Psychoterror vom Feinsten aus, dass ich nur noch weg will. Hab ich Anspruch auf Auszahlung meines Wohnrechtes wegen psychischer Grausamkeit?
Liegenschaftsaufteilung 1/3 1/6 1/6 1/6 1/6
Kann ein Miteigentümer mit einem Anteil von 1/6 statt einer Auszahlung ein Veräußerungsverbot oder ein Wohnrecht verlangen bei Auszahlung oder anstatt einer Auszahlung
Es ist ein Erbhof
Wir haben ein Zweifamilien Haus. Unten wohnt unser Sohn seine Frau u. Tochter.
Nun haben wir ein notarielles Grundstücksübertragungsvertrag geschlossen. Dieser Vertrag ist nur mit unseren jüngsten Sohn geshchlossen worden.
Als Gesamtberechtigte, ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. § 1093 BGB) an sämtlicher Räume im OG- 100 qm
Monatlicher Wert des Wohnungsrechtes beträgt 6.000,–Euro
Ist es möglich das diesen Grundstücksübertragung rückgängig gemacht werden kann?
Da wir noch eine ETW haben, und diese ETW sollte unser ältester Sohn bekommen.
Er hat diese ETW aber ausgeschlagen und nun gibt es Streit unter uns, also gegen ihre Eltern. Daher wollen wir die ETW zu Lebzeiten verkaufen und das Geld unserer Enkelin zukommenm lassen.
Ein Testament wollen wir nicht mehr machen, da beide Söhne bei ableben ihrer Eltern das sogenannte Berliner Testament in Kraft gesetzt wird.
Meine Frau und ich leben dauernd getrennt. Als ich auszog, habe ich ihr ein lebenslanges Wohnrecht in unserem gemeinsamen Haus gewährt. Nun möchte ich das Haus aber gerne verkaufen.
Der Vertrag über das Wohnrecht wurde formlos auf DIN A4 formuliert und von beiden unterschrieben.
Ist ein solcher Vertrag über das Wohnrecht rechtlich bindend?
Der Käufer ist nicht gebunden! Da kein Grundbucheintrag. Aber Sie müssen ihrer Frau das Wohnrecht gewähren und finanzieren.
Meine Oma hat ihr Haus überschrieben und hat Wohnrecht auf Lebzeit. Jetzt hat sie einen Küchenbrand verursacht, der dann die ganze Wohnung unbewohnbar machte. Die Enkelin, die das Haus jetzt besitzt hat eine Brandversicherung. Kann die Brandversicherung an die Oma Schadensersatz stellen? Also den Betrag, den die Enkelin von der Versicherung bekommt, wieder bei der Oma einfordern?
Würde mich über eine Antwort freuen.
Danke im Voraus.
Gruß
M. Me
Hallo,
meine Frage:
Auf einem Haus lastet ein Wohnrecht auf einer Wohnung. Im Testament wurde der Erbe zu einer Entschädigung verdonnert, wenn der Wohnberechtigte auf sein Recht verzichtet.
Der Erbe hat nun das Haus vor Jahren verkauft. Jetzt aber gibt der Wohnberechtigte sein Recht auf und möchte vom damaligen Erbe die Entschädigung. Der damalige Erbe besitzt weder das Haus, noch hat er einen Vorteil von der Rechtsaufgabe.
Muss der damalige Erbe entschädigen? Oder evtl. der neue Besitzer, der ja auch einen Vorteil davon hat?
Vielen Dank im Voraus!
Hallo, ich habe da mal eine Frage. Ein Haus wurde zu Lebzeiten des Vaters im Zuge vorweggenommen Erbschaft auf einen Sohn übertragen. Der Vater erhielt ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht. Der Sohn ist 6 Monate vor dem Vater verstorben, der Enkelsohn wurde Erbe das verstorbenen Sohnes. Während der Sohn das Haus besaß (ca 3 Jahre) , hat er dort einiges saniert. Nach dem Tod des Vaters kam es zu Erbauseinandersetzungen mit den anderen 2 Kindern( und dem Enkel). Jetzt soll ein Gutachter das Haus bewerten. Welcher Wert des Hauses muß nun angesetzt werden? Der zum Zeitpunkt der Überschreitung des Hauses oder der zum Zeitpunkt des Todes des Vaters? Durch die vom Sohn bezahlte Sanierung ist ja der Wert des Hauses gestiegen. Davon würden ja die anderen 2 Kinder profitieren, ohne das der Vater oder die anderen 2 Kinder einen Cent dazu beigetragen haben.
Vielen Dank für die Antwort
Xx
Hallo liebes Team,
kann man ein lebenslanges Wohnrecht bei scherer psychicher Erkrankung (schizophrener Psychose) aufheben?
Wenn ja – wie?
Vielen Dank
Hallo,
mittels rechtsgültigem sog. Ehegattentestament habe ich zusammen mit meiner Schwester zu je 1/2-Miteigentum eine kl. 2-ZEW geerbt. Im Testament wurde mir zudem ein lebenslanges Wohnrecht zugestanden, dass allerdings nicht im Grundbuch eingetragen ist. Kann ich dieses nun im Grundbuch eintragen lassen und brauche ich dazu die Zustimmung der Miteigentümerin zu ebenfalls 1/2, meiner Schwester?
Diese Schwester hat sich als Monster erwiesen und mich bereits anderweitig um Erbanteile betrogen, so dass ich auf deren Einverständnis nicht hoffen kann.
Für eine kurze, richtungsweisende Auskunft danke ich Ihnen aus ganzem Herzen.
Silvia K.
Du hast nicht durch Ehegatten- sondern ganz einfach durch Testament diese Miniwohnung geerbt. Du brauchst also kein Wohnrecht, denn der Eigentümer hat mehr als nur das Wohnrecht! Am besten versuchst Du deine Schwester auszuzahlen und das Problem ist gelöst. Willigt sie nicht ein, verlangst Du von ihr deinen Teil dir abzukaufen und sonst geht es in die Teilungsversteigerung – wobei da wohl wegen der Kosten dann nicht mehr viel übrig bleiben dürfte.
Frage Ich habe Wohnrecht mit neben Kosten(heizung-strom-müll )kann ich alle Kosten einklagen?
Ich habe 2010 mir ein Lebenslanges Mietfreies Wohnrecht von meiner Lebensgefährtin für
80000€ erkauft, das auch die späteren Erben ( 2Söhne) Unterschrieben haben , für die jetzt von uns beiden bewohnte Wohnung in ihrem Haus .Muss ich nach ihrem ableben Sreuer dafür zahlen.
Frage zum Thema Reparaturen. Wie quantifiziert bzw. qualifiziert man kleinere Reparaturen versus größere Sanierungs- oder Reparaturarbeiten? Gibt es dazu eine klare Unterscheidung? Über eine kurzfristige Beantwortung wäre ich dankbar.
Darf man die Wohnung oder ein Zimmer der Wohnung in der man das Wohnrecht hat auch vermieten ? Vielen Dank
hallo,
wenn lebenslanges Wohnrecht in einer Immobilie vorliegt und Nutzungsrecht an einem Stallgebäude (der weg dort hin führt über einen Hof), der Eigentümer auf dem selben Grundstück eine Scheune und den Garten für sich beansprucht (der Weg dort hin führt ebenfalls über den hof), wie sieht die Rechtslage für das Hofgrundstück aus?
Darf der Eigentümer ohne Vorabsprache diesen betreten?
Muss er sich für die Nutzung eine Erlaubnis holen?
Haben die Berechtigten ein Wegerecht?
Mfg