FAQ: Stundung der Miete
Von einer Stundung ist im Mietrecht bei einer Mietzahlung die Rede, die auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Mieter müssen die fälligen Beträge erst nach Ablauf des vereinbarten Stundungszeitraums zahlen. Die Zahlungsverpflichtung bleibt jedoch weiterhin bestehen und es können Zinsen anfallen.
Nein. Das Stunden einer Miete kann nur mit dem Einverständnis aller Mietvertragspartner erfolgen. Vermieter müssen einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen. Veranlassen Mieter eine Stundung ohne dieses Einverständnis, kann das gemäß Mietrecht eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags begründen.
Ein rechtlicher Anspruch auf eine Aussetzung der Miete besteht auch während der Corona-Pandemie laut Mietrecht nicht. Allerdings haben Mieter von Gewerbeflächen dennoch Chancen, eine Stundung zu vereinbaren. Warum das so ist, erfahren Sie hier.
Inhalt
Stundung der Miete: Eine Definition laut Mietrecht
Mieter können aus den unterschiedlichsten Gründen in finanzielle Schwierigkeiten geraten, was zu Problemen bei der Mietzahlung führen kann. In solchen Fällen sollten sich Mieter immer unverzüglich an die Vermieter wenden und versuchen, eine Lösung zu finden. Zu den üblichen Mitteln, wenn eine zeitliche Begrenzung der Schwierigkeiten absehbar ist, gehören Vereinbarungen über Ratenzahlungen oder über die Stundung der Miete.
Bei der Stundung von Mietzahlungen handelt es sich um einen Zahlungsaufschub. Mieter und Vermieter vereinbaren einvernehmlich, dass die Fälligkeit der Miete auf einen späteren Zeitpunkt datiert wird, die Pflicht zur Zahlung jedoch nicht erlischt. Die rechtliche Grundlage für eine solche auch als Schuldänderungsvertrag bezeichnete Vereinbarung bildet unter anderem § 311 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Mithilfe der Vereinbarung können Mieter verhindern, in Rückstand zu geraten und eine Kündigung zu riskieren. Wichtig ist, dass Mieter von sich aus aktiv werden. Eine Mietstundung kann gewerblich oder privat vereinbart werden. Das Mietrecht macht diesbezüglich keinen Unterschied zwischen den Mietarten. Es ist jedoch nicht selten, dass Gewerbemietverträge bereits Regelungen enthalten, die bei Zahlungsproblemen in Kraft treten. Sowohl Gewerbe- als auch Wohnraummieter sollten eine Stundungsvereinbarung zur Miete immer schriftlich festhalten, sodass alle Vertragspartner einen Nachweis über den vereinbarten Zeitraum haben und die entsprechende Änderung des Mietvertrages in den Unterlagen vorhanden ist.
Die Zahlung der gestundeten Miete muss zum vereinbarten Zeitraum erfolgen. Können Mieter den gesamten fälligen Betrag nicht auf einmal leisten, sollten Sie bereits in der Vereinbarung eine Möglichkeit zur Ratenzahlung festhalten. Eine Stundung der Miete hemmt zudem die Verjährung der Forderungen.
Aussetzen der Miete: Eine Stundung muss einvernehmlich vereinbart sein
Ein Gläubiger, in diesem Fall der Vermieter, muss einem Stundungsverlangen durch Mieter nicht zustimmen, da es sich hier immer um eine freiwillige Leistung handelt. Vermieter kommen Mietern in diesem Fall in der Regel entgegen, damit das Mietverhältnis weiterhin Bestand haben kann. Ist beispielsweise absehbar, dass die Zahlungsschwierigkeiten von Dauer sind, ist eine Stundung der Miete in der Regel nicht sinnvoll.
Möchten Mieter ihre Wohnraum- oder Gewerbemiete aussetzen, ist eine schriftliche Anfrage in der Regel der übliche Weg. Das Schreiben sollten immer eine gute und ausführliche Begründung beinhalten sowie einen Nachweis über die zukünftig wieder vorhandene Zahlungsfähigkeit. Können Mieter ihre Zahlungswilligkeit darlegen, ist es üblicherweise einfacher, das Einverständnis des Vermieters zu erlangen.
Schlagen Sie im Schreiben am besten auch ein Zahlungsziel vor. Achten Sie darauf, dieses realistisch zu wählen und zu begründen, warum ab diesem Zeitpunkt eine Zahlung wieder möglich sein wird. Stimmen Vermieter der Stundung der Miete dann zu, dürfen im vereinbarten Zeitraum bestimmte Schritte nicht erfolgen:
- Aussprechen und Zustellung von Mahnungen
- Einreichen einer Räumungsklage
- Einleitung einer Zwangsvollstreckung
Achtung: In einer Stundungsvereinbarung können Stundungszinsen festgelegt sein. Beide Seiten sollten darauf achten, dass diese nicht zu hoch angesetzt sind. Im Zweifel könnte das als Wucher ausgelegt werden und Probleme für Vermieter nach sich ziehen. Die Stundungszinsen, wenn vereinbart, werden zum Zahlungsziel addiert und erhöhen somit die ausstehenden Forderungen.
Corona als Grund für die Stundung der Miete
Auch im Mietrecht sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie zu spüren. Mieter, die in Kurzzeit arbeiten oder ihre Selbstständigkeit aufgeben mussten, kommen mit den Mietzahlungen für ihre Wohnungen nicht hinterher. Aber auch für Gewerbemieter sind Corona und die damit verbundenen behördlichen Maßnahmen ein Thema. Denn Geschäftsschließungen führen dazu, dass Einnahmen fehlen und Mieten schwerer aufzubringen sind. In diesem Fall kann die Stundung der Miete den notwendigen Aufschub gewähren, der für Erleichterung sorgt. Doch kann ein Aussetzen der Miete überhaupt mit den Corona-Maßnahmen begründet werden?
Für Wohnraummieter ist das nicht mehr so einfach, da das Mietmoratorium der Bundesregierung nicht verlängert wurde. Es galt zwischen dem 01. April und 30. Juni 2020 und stellte einen besonderen Kündigungsschutz dar. Mietern durfte aufgrund corona-bedingter Mietrückstände nicht gekündigt werden. Allerdings müssen diese Außenstände bis zum 30. Juni 2022 zurückgezahlt werden. Das Moratorium stellte im Prinzip eine gesetzlich bestimmte Stundung der Miete dar.
Mit dem Auslaufen haben Wohnraummieter keinen rechtlichen Anspruch auf eine solche Stundung. Das bedeutet, die Stundung der Miete bedarf wieder der Erlaubnis des Vermieters und einer einvernehmlichen Vereinbarung.
Auch von Corona betroffene Gewerbe können die Miete aussetzen oder stunden lassen, wenn sie dies mit dem Vermieter vereinbaren. Allerdings haben gewerbliche Mieter diesbezüglich einen etwas besseren Stand. Mit der Änderung des Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) hat der Gesetzgeber eine bessere Grundlage für Vertragsnachverhandlungen geschaffen.
Denn die neuen Regelungen besagen, dass die behördlichen Maßnahmen im Rahmen der Pandemieeindämmung grundsätzlich als eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB zu werten sind. Eine automatische Stundung, Mietminderung oder Kündigung vom Mietvertrag hat die Gesetzesänderung allerdings nicht zur Folge. Mieter sind lediglich berechtigt, zu verhandeln. Was bei Gewerbemietern denn schlussendlich zur Anwendung kommt, wird je nach Einzelfall unterschiedlich sein.
Stundung der Mieter: Muster als Hilfe beim Formulieren
Wichtig ist, dass Mieter und Vermieter eine Vereinbarung zur Stundung der Miete in Schriftform verfassen. Üblicherweise handelt es sich um eine Änderung bzw. Anpassung des bestehenden Mietvertrags und sollte somit schriftlich zu diesem hinzugefügt werden. In der Vereinbarung sollten neben dem Zahlungsziel auch die genauen Fristen sowie Regelungen zu den Zinsen benannt sein.
Eine gesetzliche Vorgabe, wie eine solche Vereinbarung zu formulieren ist, gibt es nicht. Die Vertragsanpassung kann also formfrei verfasst werden. Nachfolgend finden Sie ein Beispiel für eine Vereinbarung zur Stundung der Miete. Dieses steht Ihnen zum kostenlosen Herunterladen zur Verfügung.
Quellen und weiterführende Links
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