Um fremde Sachen und Immobilien nutzen zu können gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum Eigentum wird es durch Kauf, es gibt aber auch Varianten, in denen lediglich ein Nutzungsrecht übertragen wird. Dies erfolgt per Vertrag, welcher zwischen den Vertragsparteien geschlossen wird.
Zu nennen sind der Mietvertrag und der Pachtvertrag. Die beiden Vertragsverhältnisse haben einige Gemeinsamkeiten, sind aber voneinander zu unterscheiden.
Wie beim Mietvertrag über eine Wohnung oder Gewerbeimmobilie handelt es sich beim Pachtvertrag um eine Gebrauchsüberlassung einer Sache. In der Regel wird die Nutzung einer Immobilie oder von Ländereien zwischen zwei Vertragsparteien, dem Pächter und dem Verpächter, vereinbart.
Die rechtliche Basis für den Pachtvertrag wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 581 – 597 festgeschrieben. Darüber hinaus können aber auch gesetzliche Bestimmungen zum Mietvertrag Anwendung finden.
Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was der Unterschied zwischen Miete und Pacht ist, welche Regelungen es zur Pacht im BGB gibt und welches die gängigen Formen für einen Pachtvertrag sind.
Inhalt
FAQ: Pachtvertrag
Der Pachtvertrag ähnelt dem Mietvertrag. Auch bei ihm handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, bei welcher der Verpächter dem Pächter eine Pachtsache zur Nutzung überlässt und dafür einen Pachtzins erhält.
Diese beiden Vertragsarten ähneln sich sehr. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass ein Pachtvertrag dem Pächter weitaus mehr Rechte einräumt, z. B. das Erwirtschaften von Gewinnen, wie es für die Verpachtung von Kleingärten üblich ist. Näheres zu den Unterschieden lesen Sie hier.
Das können Verpächter und Pächter frei vereinbaren. Sie sollten aber § 585a BGB beachten, wonach ein Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er „für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen“ wird. Mehr zu den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien und einer möglichen Kündigung lesen Sie hier.
Was ist der Unterschied zwischen Pacht und Miete?
Der Pachtvertrag ist im Grunde dem Mietvertrag sehr ähnlich. Es stellt dennoch einen erheblichen Unterschied dar, ob Sie ein Grundstück mieten oder pachten.
Beide Vertragstypen vereinbaren eine Gebrauchsüberlassung, allerdings räumt der Pachtvertrag dem Pächter zudem noch die Möglichkeit der Fruchtziehung ein.
Das bedeutet, dass aus dem Gebrauch der Immobilie Gewinn erwirtschaftet werden kann.
Im § 581 BGB heißt es:
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
Somit wird ein Pachtvertrag nicht ausschließlich über Sachen wie Räumlichkeiten geschlossen, sondern er betrifft zudem auch Rechte wie die Ziehung von Früchten aus der Sache. Darüber hinaus erhalten Pächter und Verpächter aus dem Pachtvertrag Pfandrechte. Unterschiede gibt es zudem in der Kündigungsfrist.
Fruchtgenuss – das Recht des Pächters
Der Unterschied zwischen Pachten und Mieten lässt sich am besten durch ein Beispiel verdeutlichen. Angenommen ein Landwirt vermietet eine Obstwiese, dann dürfte der Mieter ausschließlich die Sache nutzen. Mit einem Pachtvertrag darf der Pächter zudem die Früchte der Obstbäume nutzen. Ihm ist es erlaubt, sie zu ernten und zu behalten. Bei der Miete wäre dies nicht der Fall.
Worüber werden Pachtverträge abgeschlossen?
Ein Pachtvertrag wird üblicherweise über Immobilien wie Ländereien oder gastronomische Räumlichkeiten geschlossen.
Verbreitet ist aber auch die Gebrauchsüberlassung von Unternehmen, Gewässern zur Fischerei sowie Waldstücke zur Jagd.
Teil eines Pachtvertrages können aber auch Nutzungsrechte für eine Software sein. Ein sogenannter Application Service Provider (ASP) bietet dabei die Software nicht zum Kauf an, sondern vermietet bzw. verpachtet diese.
Ländereien und Grundstücke pachten
Im landwirtschaftlichen Bereich ist die Landpacht ein weit verbreiteter schuldrechtlicher Vertragstyp. Zwischen Pächter und Verpächter wird die Nutzung und Bewirtschaftung eines Grundstücks auf Dauer vereinbart. In einem solchen Pachtvertrag kann auch der Gebrauch von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden (z. B. Bauernhof) geregelt sein.
Unter Landwirtschaft versteht der Gesetzgeber gemäß § 585 ff BGB die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzunge verbundene Tierhaltung zur Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen. Inbegriffen ist auch die gartenbauliche Erzeugung.
Somit sind konkret Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obst- und Weinbau, Imkerei sowie Wiesen- und Weidewirtschaft gemeint, denn sie beruhen auf der Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens. Tierhaltung und Gartenbau, die unabhängig davon sind, können nicht Teil eines Landpachtvertrages sein.
Pachtvertrag für Ländereien: Muster
Die Ausgestaltung vom Pachtvertrag ist dem Mietvertrag sehr ähnlich. Neben der Festsetzung von Pachtzins und Laufzeit besteht die Möglichkeit, im Vertragsdokument Klauseln unterzubringen. Diese müssen sich aber am rechtlichen Rahmen des BGB orientieren. Ein gutes Beispiel für einen Landpachtvertrag ist auf der Seite des Landes Thüringen zu finden.
Musterpachtvertrag für Ländereien (bereitgestellt von thueringen.de)
Gastronomie-Immobilien pachten
Üblich ist auch ein Pachtvertrag über gastronomische Räumlichkeiten samt Inventar. Dabei pachtet der Pächter ein Restaurant, Bar oder sonstige gastgewerbliche Lokalität und bewirtschaftet diese. Ihm obliegt dabei die Pflicht das Inventar pfleglich zu behandeln. Anders als im Mietrecht hat er kein Recht darauf, die gemietete Immobilie unterzuvermieten bzw. weiter zu verpachten.
Pachtzins, Laufzeit und weitere Vertragsmodalitäten werden schriftlich im Pachtvertrag geregelt. Eine Vorlage für einen Musterpachtvertrag für gastgewerbliche Betriebe kann bei der Industrie- und Handelkammer (IHK) Leipzig abgerufen werden.
Unternehmenspacht
Auch die Verpachtung eines Gewerbes ist gängige Praxis. Dabei wird die Nutzung eines Betriebs auf Zeit gegen ein Entgelt vereinbart. Im Pachtvertrag wird die Gebrauchsüberlassung des Unternehmens geregelt. Dies betrifft das gesamte Anlagevermögen wie Fabrikhallen, Maschinen oder das Umlaufvermögen (Warenlager, ausstehende Kundenforderungen). Die Gewinne des Unternehmens verbleiben beim Pächter, denn er führt das Unternehmen fort.
Häufig kann der Firmenname beibehalten, das existierende Know-How genutzt und der Kundenstamm übernommen werden. Der Pächter übernimmt also die Rolle des Unternehmers, wobei der Verpächter der Inhaber bleibt.
Das Modell Unternehmenspacht wird aus vielfältigen Gründen erwogen. So ermöglicht es beispielsweise, Existenzgründern ohne teure Erstinvestitionen unternehmerisch tätig zu werden oder einen Betrieb im Familienbesitz ohne eigenes Unternehmertum zu belassen. Auch steuer-, haftungs- oder konzernrechtliche Gründe können für einen Pachtvertrag über ein Unternehmen rechtfertigen.
Fischerei- und Jagdpacht
Bei der Pacht geht es neben der Überlassung von Immobilien und Ländereien auch um die Überlassung von Rechten. Insbesondere der Fruchtgenuss ist für Pächter ein Ziel vom Pachtvertrag. So kann beispielsweise auch das Recht zur Fischerei verpachtet werden.
Oftmals besitzt der Inhaber eines Gewässers bzw. der Fischereiberechtigte selbst keinen Fischereischein, weshalb ein Fischereipachtvertrag lohnenswert sein kann. Nicht selten entscheiden sich auch Gemeinden für das Pachtmodell, weil sie nicht in der Lage sind, ihre Gewässer selbst zu bewirtschaften.
Ähnlich verhält es sich bei der Jagdpacht. Geregelt ist diese im § 11 Bundesjagdgesetz (BJagdG). Bei einem solchen Pachtvertrag wird das Recht zur Jagdausübung verpachtet. Als Pächter kommen aber nur Personen in Frage, welche seit mindestens drei Jahren einen Jagdschein besitzen. Als Verpächter treten Jagdgenossenschaften und Eigentümer eines Eigenjagdbezirks in Erscheinung.
Rahmenbedingungen für die Jagdpacht:
- Die Laufzeit beträgt mindestens neun bis zehn Jahre.
- Pächterhöchstzahlen werden per Landesgesetze festgeschrieben.
- Die gesetzliche Pachthöchstfläche beträgt 1000 Hektar pro Jagdpächter (in einigen Ausnahmen auch 2000 Hektar).
Pachtrecht: Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter
Außer bei der Landpacht können die Paragraphen des Mietrechts auch auf den Pachtvertrag weitgehend angewendet werden.
Neben diesen Vorschriften aus dem BGB können aber noch weitere Gesetze Bedeutung erlangen.
So muss beispielsweise das Bundeskleingartengesetz (BKleinG) beim Pachtvertrag über einen Kleingarten, das Bundesjagdschutzgesetz (BJagdG) bei der Jagdpacht oder die Landesfischereigesetze bei der Fischereipacht berücksichtigt werden.
Beim Pachtvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches befristet oder unbefristet geschlossen wird. Es endet mit Fristablauf oder per Kündigung. Der Verpächter verpflichtet sich, dem Pächter eine Sache sowie das Recht zum Gebrauch samt Fruchtgenuss zu überlassen.
Im Gegenzug verpflichtet sich der Pächter dazu, eine vereinbarte Pacht, den sogenannten Pachtzins, zu zahlen. Dieser kann ein fester Betrag sein. Es ist aber auch üblich, den Pachtzins von den Umsatzzahlen abhängig zu machen. In der Vergangenheit war bei der Landpacht auch die Zahlung in Naturalien (Ernteerträge) üblich.
Kündigung vom Pachtvertrag
Ein Pachtvertrag auf Zeit endet automatisch, sollte dieser nicht verlängert werden. Die ordentliche Kündigungsfrist ist gemäß § 584 BGB nur zum Ende des Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Weitergehend findet die Kündigung eines Pachtvertrages im Mietrecht weitere Ausgestaltung. Möglich ist auch die außerordentliche Kündigung.
Entgegen dem § 540 Abs. 1 BGB ergibt sich für den Pächter allerdings kein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Verpächter einer Verbrauchsüberlassung an Dritte nicht zustimmt. Unbeschränkt zulässig ist bei der Pacht aber das Recht auf eine außerordentliche Kündigung beim Tod des Pächters. Die Erben sind gemäß § 580 BGB dazu berechtigt, das Pachtverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnisgewinn vom Tod des Pächters außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dem Verpächter steht dieses Recht im Gegensatz zum Mietrecht nicht zu. Bei der Landpacht gibt es aber Abweichungen.
Besonderheiten bei der Landpacht
Die Kündigung vom Pachtvertrag bedarf grundsätzlich der Schriftform und muss fristgerecht erfolgen. Beim Pachtvertrag über Ländereien beträgt die Kündigungsfrist ein Jahr. Er muss spätestens bis zum dritten Werktag des Pachtjahres gekündigt werden. Kürzere Fristen müssen zuvor vertraglich vereinbart werden.
Besonderheiten bei der Kündigung gelten bei:
- Berufsunfähigkeit des Pächters
- Tod des Pächters
- Aus wichtigem Grund (Ausbleiben der Pacht, erhebliche Pflichtverletzung)
- Verträgen mit einer Laufzeit über 30 Jahre
- Antrag beim Landwirtschaftsgericht auf vorzeitige Kündigung
Weiterführende Literatur zum Thema
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher:
- Gerber, Wolfgang (Autor)
- Wolf, Eckhard (Autor)
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Ich möchten von der Stadt ein Bootshaus zum gastronomischen Betrieb pachten. Der Verpächter möchte die Haftung über den folgenden Paragraphen regeln. Ich habe das Gefühl, dass er sich so aus der Verantwortung ziehen möchte bei einem auftretenden Schaden und würde das ganze lieber über BGB § 536c regeln. Was halten Sie von der nachstehenden Formulierung? Können mir hier als Pächter Nachteile gegenüber den gesetzlichen Reglungen entstehen?
§ 11 Haftungsausschluss
Der Verpächter haftet bei einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des
Eigentums oder des Vermögens des Pächters, die ein bei Abschluss des Pachtvertrages
vorhandener oder angelegter Sachmangel des Pachtobjekts verursacht, nicht, es sei denn
a) ihn trifft ein Verschulden oder
b) er beseitigt den Mangel nach Kenntnis nicht unverzüglich und dem Pächter entsteht
hierdurch ein Schaden.
Im Übrigen gelten die gesetzlichen Regelungen.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.
Claudia P.
Hallo Claudia P.,
eine rechtliche Beurteilung oder Beratung dürfen wir nicht anbieten. Daher können wir den Sachverhalt nicht bewerten. Lassen Sie den Vertrag am besten von einem Anwalt oder auch bei einem Mieterverein prüfen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
Ich möchte ein Freizeitgrundstück am See mit Gartenhaus in einer Zwangsversteigerung über das Amtsgericht ersteigern.
In dem Exposé steht Wertbeeinflussende Umstände = langfristiger Pachtvertrag.
Was bedeutet das für mich als evt. Neuen Eigentümer?
Darf ich das Freizeitgrundstück für mich benutzen? Oder muss ich einen evt. Pachtvertrag übernehmen?
Wie lange ist hier dann die Kündigungsfrist?
Vielen Dank für die Hilfe?
Mit freundlichen Grüßen
Christian
Hallo Christian,
besteht ein Pachtvertrag mit einem Pächter, muss dieser in der Regel durch den neuen Eigentümer übernommen werden. Sie sollten klären welche Kündigungsfrist im Vertrag geregelt ist. Dies kann in Bezug auf die erwähnte Langfristigkeit wichtig sein. Wie im obigen Artikel beschrieben, gilt üblicherweise, dass gemäß § 584 BGB nur zum Ende des Pachtjahres eine Kündigung möglich und diese muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Lassen Sie sich am besten von einem fachkundigen Anwalt beraten.
Ihr Team von anwalt.org
Unser Pächter (Land) ist insolvent. Der Betrieb (hierbei handelt es sich um eine GbR) wird nun veräußert. Pacht wurde immer einmal im Jahr bezahlt. Der ursprünglich geschlossene Vertrag lief vom 01.11.1996 bis zum 30.10.1999. Seitdem lief er stillschweigend weiter. Im Vertrag steht: Der Pachtvertrag verlängert sich auf unbestimmte Zeit, wenn er nicht spätestens am 3. Werktag des vorletzten Jahres vor Pachtende schriftlich gekündigt wird. Jetzt unsere Frage: Wie lang ist die Kündigungsfrist (oben wird von einem Jahr gesprochen)? Gibt es in diesem Fall (Insolvenz, Betriebsveräußerung) ein Sonderkündigungsrecht? Da die GbR dann nicht mehr besteht, gibt es doch auch keinen Vertragspartner mehr, oder? Oder wird der Pachtvertrag automatisch vom neuen Besitzer übernommen?
Hallo,
Ich habe vor einen Teil meiner Scheune sowie Wiesen zu verpachten/vermieten. Hier soll eine Frau rein die mehrere Pferde mitbringt und damit auch Zucht betreibt, also Gewinn erwirtschaftet. Wäre es hier sinnvoller einen Miet- oder einen Pachtvertrag aufzusetzen?
Gruß
Lars
Ich habe von der Stadt ein Grundstück mit Wochenendhaus gepachtet.
Das bHaus habe ich von der Stadt abgekauft und saniert.Nun will die Stadt die Pacht nicht mehr verlängern. Was passiert mit dem Haus.
Gute Tag,
meine Familie und ich möchten ein Pachtgrundstück von der Stadt angrenzend an unseren Garten pachten…
Es beläuft sich auf ca. 340m2 und ist als Bewirtschaftungsfläche bzw Grünanlage betitelt.
Meine Frage dazu wäre, dürfte ich wenn ich dieses Grundstück gepachtet habe, dort einen mobilen Bauwagen stellen um Speisen und Getränke anzubieten (natürlich mit Gewerbeschein usw.)?
Muss ich die Stadt dann dazu fragen ? Ist es grundsätzlich möglich?
Dieses Grundstück würde an einen Gehweg grenzen.
Über Ihre Antwort würde ich mich freuen!
Mit freundlichen Grüßen
Reinhard O.
Guten Tag,
wir haben letztes Jahr einen recht runtergekommenen Bungalow auf Pachtland vom Vornutzer „gekauft“. Es handelt sich um ein Pachtgrundstück in einem Kleingartenverein, wir haben den Bungalow für 100 Euro übernommen und zahlen jährlich 300 Euro Pacht. Jetzt möchten wir das Grundstück wieder loswerden, weil wir es nicht schaffen, das Häuschen wieder fit zu machen. Meine Frage: Kann ich den Pachtvertrag einfach fristgerecht kündigen (in diesem Fall ja zu Ende 2019) und bin damit alles los (auch das Haus?) Oder muss ich einen Neu-Nutzer für das Haus finden?
Danke Ihnen für die Hilfe!
Hallo Uta B.,
hier ist wichtig, was im Pachtvertrag vereinbart wurde. Es kann durchaus sein, dass das Grundstück bereinigt zurückgegeben werden muss. Setzen Sie sich am besten mit dem Verpächter in Verbindung und klären Sie das direkt mit diesem.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
wir haben einen Hof verpachtet. Auf dem Hof stehen 4 große Eichen, die von Eichenorozessionsspinnern befallen sind. Wer muss für die Beseitigung der EPS aufkommen??
MfG
hallo Sebastian,
hier kann wichtig sein, was im Pachtvertrag bezüglich der Bäume geregelt ist. Ist in diesem geregelt, wer die Schädlingsbekämpfung zu tragen hat, dann gelten diese Vereinbarungen. Ist nichts Entsprechendes vereinbart, trägt in der Regel der Eigentümer die Kosten. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Abwalt beraten lassen. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich möchte ein großes Grundstück mit Haus und Stallgebäuden pachten.
Alles ist in einem sehr schlechten Zustand.
In dem vom Verpächter vorgelegten Pachtvertrag soll ich alle Kosten und Risiken des Objektes tragen.
Alle Renovierungs- und Sanierungskosten, einschließlich der Einfriedung, alle Versicherungen, einschließlich Gebäudeversicherung und die Grundsteuer der Objektes.
Ebenfalls soll mit die Verkehrssicherungspflicht des Objektes und der Straßenfront obliegen.
Alles auf eigene Kosten und eigene Haftung. Dafür aber eine hohe Pacht zahlen.
Die Wertsteigerung soll auf ihn übergehen. Das verbaute Material ebenfalls.
Außerdem behält er sich das Recht vor, die gepachteten Flächen teilweise selbst zu nutzen.
Ist das alles zulässig?
Welche Kosten muss eigentlich normalerweise ein Verpächter tragen?
Oder muss ich als Pächter alle Kosten und Risiken tragen?
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Ich möchte nicht gleich zu einem Anwalt laufen.
Hallo Petra-Maria,
in der Regel muss der Verpächter die Pachtsache in einem nutzungsfähigen Zustand halten. Gewöhnliche Ausbesserungen sind üblicherweise vom Pächter zu tragen, außergewöhnliche Aufwendungen vom Verpächter. Welche Kosten in Ihrem Fall zu welchen Posten gehören, dürfen wir rechtliche nicht beurteilen, daher empfehlen wir Ihnen einen Anwalt zu konsultieren. Klären Sie mit diesem gemeinsam ab, ob der Vertrag so rechtskonform ist und Sie diesen unterschreiben können.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
bin gerade etwas geschockt.
Unser Verpächter hat das Pachtverhältnis der Kleingartenanlage gekündigt. Die Kündigung ist datiert vom 02.07.18! Lt. der Kündigung endet der Pachtvertrag am 31.07.18.
Das Pachtverhältnis ist lt. Vertrag unbefristet.
Begründet wurde das Ganze mit „private Nutzung des Grundstückes“!
Ist diese kurze Zeitspanne zwischen Datum der Kündigung und dem Ende des Pachtverhältnisses rechtens?
Sowohl mit der Zahlung des Pachtzinses als auch der Pflege des Garten gab es nie Problem!
Über Hilfe wäre ich sehr dankbar! ;)
Liebe Grüße
Hallo Franky,
hier ist wichtig, was im Pachtvertrag bezüglich der Kündigungsfristen vereinbart ist. Gesetzlich sind die Kündigungsfristen für einen Pachtvertrag in § 594a BGB geregelt. Hier wird bestimmt, dass ein Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres“ erfolgen muss.
Eventuell hilft Ihnen unser Ratgeber https://www.anwalt.org/pachtvertrag-kuendigen/ weiter. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Anwalt wenden. Wir dürfen keine rechtliche Beratung anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
Die Kommune betreibt einen Campingplatz auf dem wir eine Parzelle gepachtet haben.
Lt.Pachtvertrag soll die Erhöhung an den Lebenskostenindex angepasst werden. Nun erhalten wir eine Erhöhung die 30% beträgt, obwohl wir 2017 schon eine Anpassung
von 10% hatten. Kann eine Kommune so agieren ? Modernisierungsmässig ist nichts
erfolgt was dies rechtfertigen könnte.
Wäre froh über eine Antwort ob hier evtl. ein Anwalt weiterhelfen kann.
Hallo Ulrike O.,
wir können nicht beurteilen, ob ein Anwalt hier weiterhelfen kann. Daher empfehlen wir Ihnen, sich zunächst bei einem Anwalt rechtlich beraten zu lassen. Hier kann der Anwalt die Sachlage begutachten und eventuell schon einschätzen, welche Vorgehensweise angebracht ist.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo!
Wir möchten ein Erholungsgrundstück in Brandenburg direkt von der Eigentümerin pachten. Einer der Vorpächter hat das Haus recht aufwendig saniert, alle Leitungen (Wasser und Strom) sowie Dach und Grube erneuert. Ob es darüber schriftliche Belege gibt, weiß ich nicht.
Für die Übernahme des Inventars zahlen wir an den vorherigen Pächter einen Kaufpreis.
Mit der Eigentümerin schließen wir einen Pachtvertrag ab, der (laut Aussage des Vorpächters, wir kennen ihn noch nicht) ein Standard-Pachtvertrag sein soll, in dem die Liegenschaft und Anzahl der Gebäude benannt sein soll. Laufzeit voraussichtlich 10 Jahre, 400€ Pacht pro Jahr.
Nun fragen wir uns folgendes:
1. Haftet die Verpächterin oder haften wir dafür, dass das Haus nach den baurechtlichen Vorschriften erbaut worden ist (Größe, Lage, Kamin etc.)?
2. Muss uns die Verpächterin darüber einen Nachweis vorlegen?
3. Muss die Verpächterin allen baulichen Maßnahmen, die bereits durch die Vorpächter getan worden sind, schriftlich zugestimmt haben? Und müssen wir diesen Nachweis verlangen, weil andernfalls wir haftbar gemacht werden könnten?
4. Falls das Haus nicht den Vorschriften entspricht (z.B. zu groß), müssten wir es dann evtl. abreißen lassen? Oder würde es reichen, das Haus auf die erlaubte Fläche zu verkleinern (z.B. durch Abreißen der überdachten Terrasse, wenn man dadurch auf die erlaubten Quadratmeter kommt)?
5. Kann es passieren, dass wir nach Ablauf der Pachtzeit das Grundstück in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen müssen? Und wie sähe dieser aus: wie zu Beginn des allerersten Pachtvertrags oder wie zu Beginn unseres Pachtvertrags?
6. Ist ein Mehrwert geschaffen worden, wenn das Haus (wenn auch durch die Vorgänger) umgebaut und saniert worden ist, der uns bei Beendigung des Pachtverhältnisses durch den Verpächter ausgezahlt werden muss? Woran bemisst sich dieser Mehrwert? Oder entsteht dieser für uns nicht, da wir das Haus bereits saniert übernommen haben?
Ich wäre sehr dankbar für Antworten auf meine Fragen und hilfreiche Tipps!
Vielen Dank im Voraus!
Hallo Sille,
da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen, empfehlen wir Ihnen diese Fragen vorab mit einem Anwalt abzuklären. Sowohl Pächter als auch Verpächter haben Rechte und Pflichten, die es zu beachten gilt. Wer in welchem Fall wann haftet, können wir pauschal nicht beurteilen. Einige der Fragen hängen davon ab, was im Pachtvertrag zwischen Ihnen und der Verpächterin vereinbart ist bzw. wird, sodass auch hier keine pauschalen Aussagen möglich sind. Es kann sich durchaus um Einzelfallentscheidungen handeln.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo
Ich habe folgendes Problem.
Mein Vater hat ein Vereinsheim zum Zwecke eines gastronomischen Betriebes gepachtet. Vergangene Woche ist er leider gestorben und als Alleinerbin muss ich die Sache nun abwickeln. Ich habe heute meine fristgerechte Kündigung aus besonderen Grund eingereicht. Der Verpächter hat mir gegenüber bereits geäußert, dass das Objekt nicht wieder verpachtet werden soll. Ich selbst kann den Betrieb der Gastronomie und somit die vertragliche Pflicht ebenso wenig erfüllen. Somit ist für die Dauer der Kündigungsfrist keine vertragsgemäße Nutzung möglich. Nun meine Frage:
Bin ich verpflichtet trotz der genannten Umstände die Pacht an den Verein zu zahlen? Wo ich ja keinerlei Möglichkeiten habe, diese mit der Pachtsache zu erwirtschaften? Die Verbrauchskosten für Strom und Wasser zahle ich natürlich im Rahmen der Endabrechnung.
Vorab vielen Dank
Hallo Ronny,
in der Regel müssen bis zum Ende des Vertrages die Kosten getragen werden. Eventuell können Sie mit dem Eigentümer einen Aufhebungsvertrag erzielen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen sich diesbezüglich von einem Anwalt beraten zu lassen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo, was passiert wenn der Eigentümer des unbefristet verpachtetes Land sich wechselt (z.B Land wird verkauft) ? Gilt der Pachtvertrag weiter mit dem neuen Eigentümer?
Vielen Dank!
Hallo Gregor,
in der Regel geht ein Pachtvertrag für Land auf den neuen Eigentümer über. Der Verkauf löst den bestehenden Pachtvertrag nicht auf.
Ihr Team von anwalt.org
Pächter hatte über Jahrzehnte Grundstücke ohne Vertrag gepachtet. Nach Tod des Verpächters wurde gekündigt.
Der Bauer hat in der Bewirtschaftungszeit Parzellen zusammengefasst.
Nun weigert er sich die Grenzsteine des Grundstückes freizulegen.
Er hat sie wohl ausgepflügt. Wer trägt nun die Kosten der Vermessung.
danke vorab mfg ugs.
Hallo u.g s.,
in diesem Fall sollten Sie sich direkt an einen Anwalt wenden und dies mit diesem gemeinsam abklären. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten und auch keine Beurteilung der Sachlage abgeben.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo… ich habe einen Garten von der Stadt gepachtet, nun ist der Zaun sehr instabil und droht auseinander zu fallen. Wer bezahlt den neuen Zaun laut BGB? Die Stadt lehnt eine Übernahme der Kosten ab .
Hallo Vicky B.,
in der Regel ist hier wichtig, was im Pachtvertrag bezüglich der Reparatur und Instandhaltung der gepachteten Gegenstände vereinbart ist. Üblicherweise ist für eine Außenbefriedung der Verpächter verantwortlich, ob das in Ihrem Fall auch so geregelt ist, können wir nicht beurteilen. Im Zweifel können Sie sich an einen Anwalt wenden und sich rechtlich beraten lassen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
Ich habe ein Problem mit einem verpachteten Grundstück.
Ich weiß an wen es verpachtet ist, der Pächter gibt aber die Daten des Verpächtes nicht raus.
Das Problem ist, dass auf diesem Grundstück bis vor ca. Einem Jahr Pferde gestanden haben. Seit dem die Pferde weg sind ist das Grundstück komplett verwahrlost und die Brombeeren schlagen in meinen Garten über. Das Grundstück wird nicht mehr genutzt und der ältere Herr wird sich auch keine Pferde mehr anschaffen.
Ich würde das Grundstück gern selbst pachten um mir ein Pferd unterzustellen, aber der Pächter gibt wie gesagt die Daten nicht raus.
Habe ich die Möglichkeit irgendwo herauszufinden wem das Grundstück gehört und könnte der Pächter wegen der nichtsnutzung Bzw. Der extremen Verwahrlosung gekündigt werden, sodass ich das Grundstück pachten kann ?
Hallo Jasmin,
Sie können sich an die zuständige Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung wenden und erfragen wer im Grundbuch eingetragen ist. Bezüglich der Kündigung können wir keine Aussagen treffen. Hier ist zudem auch wichtig, was im bestehenden Pachtvertrag vereinbart wurde.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ist es sinnvoll in einem Wohnprojekt , dass gepachtet wird, ( Grundstück: Eigentum der Stadt, Immobilie: Eigentum eines Wohnungsunternehmnens ) einen Mietvertrag , also im Mietverhältnis zu sein, abzuschließen ? Wohnberechtigungsschein vorhanden .Wie hoch sind die monatlichen Belastungen an den Pächter ?
Hallo Theresia O.,
wir können nicht beurteilen, ob ein Mietvertrag hier sinnvoll ist oder nicht. Die Belastungen können wir ebenfalls nicht beurteilen, da wir keine Kenntnis über entstehende Kosten im Objekt haben bzw. was im Vertrag vereinbart sein wird. Das ist in der Regel von der Größe des Objekts also auch von den Nebenkosten abhängig.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
wie verhält es sich mit einem Pachtzinserhöhungsverlangen der Verpächters aus, greifen hier auch die Frist und Formvorgaben aus dem Mietrecht? Gibt es überhaupt welche, wenn es sich um einen Pachtvertrag über ein Grundstück handelt? Treffen die Regelungen gemäß §581 Abs.2 BGB für den Pachtvertrag überhaupt zu, wenn diese im Untertitel 2 – Mietverhältnisse über Wohnraum geregelt sind? Welche Regelung trifft hierfür ansonsten zu?
Hallo Andreas L.,
wenn es sich um einen reinen Landpachtvertrag handelt, können durchaus die Bestimmungen aus § 593 BGB Anwendung finden. Demnach sind Änderungen des Vertrags unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, um zu erfahren welche Regelungen für Ihren Pachtvertrag genau zutreffen. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
Habe einen Pachtuntervertrag für mein Pferd welches verstorbenen ist. Da ich mir nicht sicher war ob ich mir ein Neues hole,habe ich mit Absprache der Agrargenossenschaft die Wiese meinem Nachbarn zur Verfügung gestellt der solange auch die Pacht gezahlt hat. Auf einmal hat er einen Pachtuntervertrag und ich bin raus ohne eine Kündigung erhalten zu haben. Da ich wieder ein Pferd habe ,wurde mir von Seiten Agrargenossenschaft mitgeteilt ich hätte gesagt ich brauche sie nicht mehr. Soviel Frechheit ist mir auch noch nicht passiert,habe ich gar kein Recht mehr.
Hallo ich möchte einen Teil meines Grundstückes ca. 60m² verpachten Der Pächter möchte darauf eine Garage bauen. Laufzeit 15 Jahre. Ist Miete bessre und was ist zu beachten.