Der Mietvertrag im deutschen Vertragsrecht

Häufig ist der Kauf bzw. Verkauf Teil eines Vertrags zwischen Individuen. Dabei wird Eigentum von einer Partei einer anderen Partei für eine Gegenleistung übergeben. Im Mietvertrag ist dies anders. Hier geht es um die Übertragung von Nutzungsrechten. Der Eigentümer gibt also keine Eigentumsrechte an den anderen Vertragspartner ab.

In einem Mietvertrag geht es stattdessen um eine gegenseitige Vereinbarung für eine zeitweise Gebrauchsüberlassung. Der Vermieter verpflichtet sich dabei dazu, den Gebrauch einer Sache zu ermöglichen, wohingegen der Mieter zusichert, eine vereinbarte Miete zu zahlen. Vermietet werden können bewegliche Güter  (z. B. Auto) und unbewegliche Güter (z. B. Immobilien).  Auch Teile einer Sache (z. B. einzelne Räume oder Häuserwände) können Objekt eines Mietvertrags sein.

Im deutschen Mietrecht werden verschiedene Mietvertragstypen unterschieden.  Die Differenzierung findet gemäß Nutzungsart statt.

Weiterführende Ratgeber zum Mietvertrag

Typen von Mietverträgen im Mietrecht:

• Wohnraummietvertrag
• Gewerbemietung
• Pachtvertrag (Land- und Unternehmenspacht)
• Heimvertrag

Das deutsche Mietrecht ist besonders in Bezug auf den Wohnraummietvertrag recht komplex. Hier gibt es im BGB eine Vielzahl an Regelungen, welche trotz gültiger Vertragsfreiheit im Mietvertrag nicht verändert oder außer Kraft gesetzt werden können. Die Richtlinien zur Erstellung eines Mietvertrages basieren auf den §§ 305 bis 311a BGB. Sie sind zwingend einzuhalten.

Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was im Mietrecht zum Thema Mietvertrag festgeschrieben ist, welche Themen im Mietvertrag zwingend geklärt werden müssen sowie ob und wie Sie von einem Mietvertrag zurücktreten können.

Der Standardmietvertrag: Was muss geregelt werden?

Sollen Immobilien wie Häuser, Wohnungen oder Räume zu Wohnzwecken vermietet werden, ist zunächst zu klären, um welche Art von Vermietung es sich handeln soll. Der Standard beim Mietvertrag ist die unbefristete Überlassung von Wohnraum von einem Vermieter an einen Mieter.

Es gibt aber auch Sonderformen wie den Zeitmietvertrag, bei dem der Mietvertrag auf eine gewissen Dauer befristet werden kann, den Untermietvertrag, bei dem ein Mieter selbst wieder zum Vermieter wird oder einen Mietvertrag für Werkwohnungen, bei denen der Arbeitgeber zum Vermieter wird. Zu nennen sind auch Mietverträge zur vorübergehenden Gebrauchsüberlassung wie dies beispielsweise bei Ferienwohnungen der Fall ist.

Bei einem Mietvertrag für eine Wohnung oder für ein Haus gibt es in der Regel zwei Vertragsparteien. Das sind zum einen der Vermieter, welcher auch durch einen Verwalter vertreten werden kann und der bzw. die Mieter. Gemäß Mietrecht hat jede Seite bestimmte Rechte und Pflichten.

Der Vermieter verpflichtet sich im Mietvertrag dazu, dem Mieter eine Wohnung, ein Haus oder sonstige Sache zum Gebrauch zu überlassen. Er muss gewährleisten, dass die Mietsache stets einen vertragsmäßigen Zustand besitzt. Der Mieter ist dagegen dazu verpflichtet, das vereinbarte Entgelt zu entrichten.

Im § 535 BGB heißt es dazu:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Weiterhin besteht für den Mieter die Pflicht, die Mietsache nach Kündigung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zurückzugeben. Darüber hinaus muss er dem Vermieter Mängel an der Mietsache anzuzeigen, sobald sie ihm auffallen. Unterlässt er dies, kann der Mieter in Regress genommen werden, sollte es durch das Nichthandeln zu einem Schaden kommen.

Auf der anderen Seite kann ein Mangel, den Mieter auch zu einer Mietminderung berechtigen. In einem solchen Fall, hat der Vermieter es versäumt, einen vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Verschiedentlich wurde bereits versucht, die Mietminderung im Mietvertrag auszuschließen. Dies ist allerdings gemäß § 536 Abs. 4 BGB unzulässig. Jede Klausel die ein solches Ziel verfolgt und somit nachteilig für den Mieter ist, hat juristisch keine Gültigkeit.

Ein Mietvertrag stellt für Vermieter und Mieter gleichermaßen ein rechtsverbindliches Geschäft dar. Alle wichtigen Informationen, Rechte und Pflichten werden in dem Dokument festgeschrieben. Durch Unterzeichnung werden diese von beiden Vertragsparteien zu Kenntnis genommen und akzeptiert.

Ein einfacher Mietvertrag benennt den Mieter und Vermieter, sie genaue Anschrift der Wohnung, ggf. mit Objektnummer zur eindeutigen Identifikation, den Mietbeginn sowie die Höhe der zu zahlenden Miete sowie Kaution als Mietsicherheit.

Ein Wohnungsmietvertrag wäre beispielsweise folgendermaßen gegliedert:

1. Vertragsparteien
2. Angaben zur Mietsache
3. Mietzeit
4. Höhe der Miete
5. Höhe der Nebenkosten
6. Höhe der Kaution
7. Kündigung
8. Weitere Rechte und Pflichten

Nicht selten greifen insbesondere private Vermieter auf einen sogenannten Einheitsmietvertrag zurück. Mittels Vordruck soll ein einfaches Erstellen von Mietverträgen möglich sein, allerdings ist stets darauf zu achten, dass ein solcher Mietvertrag auf aktueller deutscher Rechtsprechung basiert. Nicht selten kommt es vor, dass veraltete Verträge eingesetzt werden, in denen Klauseln vereinbart sind, welche bereits bei Vertragsunterzeichnung ungültig sind. Sinnvoller ist es dagegen, jeden Mietvertrag neu und individuell auszuhandeln. Statt Einheitsmietvertrag raten Experten häufig eher zu einem Mustermietvertrag, der auf die persönliche Situation angepasst werden kann. Einen solchen Mustermietvertrag können Sie z. B. unter www.formblitz.de/Mietvertrag erwerben.

Rechte und Pflichten im Mietvertrag

Der Mietvertrag ist das entscheidende Dokument beim Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Vermieter. Neben dem Nutzungsrecht an der Mietsache kann der Mieter aber noch weitere Rechte mit Zahlung der Miete erwerben.

Nach Anmietung besitzt der Mieter beispielsweise das Hausrecht. Der Vermieter darf, selbst wenn es sein Eigentum ist, die Mietsache nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten. Bei Reparaturen oder Modernisierungen bzw. bei der Suche nach einem Nachmieter ist dies zulässig. Der Mieter muss dem Vermieter mit entsprechender Ankündigung Eintritt gewähren. Spontane Besuche sind aber unzulässig.

Durch Klauseln lassen sich verschiedene Regelungen im Mietvertrag verankern. Zu beachten ist aber stets, dass diese mit dem Mietrecht im Einklang stehen müssen, da sie sonst ungültig sind.

Folgende Rechte und Pflichten werden häufig im Wohnungsmietvertrag vereinbart:

• Müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden? Falls ja, in welchem Umfang?
• Dürfen Haustiere/Kleintiere gehalten werden? Müssen Katzen und Hunde genehmigt werden?
• Ist die Untervermietung gestattet?
• Wie lang ist die Kündigungsfrist?
• Ist die Nutzung des Gartens gestattet?
• Gibt es Richtlinien zur Balkonnutzung?

Der Mietzins im Mietvertrag

Die Höhe der Miete ist ein elementarer Bestandteil eines Mietvertrags. Ihre Berechnung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. So spielen beispielsweise der Mietspiegel, der Lagezuschlag und die Ausstattung eine wichtige Rolle. Teil des Mietvertrags kann es aber neben der einfachen Auflistung des Mietzinses pro Monat auch eine Regelung zur automatischen Mieterhöhung geben.

Dies ist der Fall in einem sogenannten Index- bzw. Staffelmietvertrag. Durch diesen wird eine willkürliche Mieterhöhung ausgeschlossen, denn beiden Seiten ist bekannt, um wie viel die Miete steigen wird. Eine Erhöhung außerhalb der im Mietvertrag vereinbarten Mietsteigerung ist unzulässig.

Die Zahlung der Miete gilt insgesamt als wichtigste Pflicht eines Mieters. Gerät der Mieter erheblich in Rückstand, berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung. Allerdings ist auch der Vermieter in der Pflicht, den im Vertrag vereinbarten Zustand der Mietsache zu gewährleisten.

Tritt ein Mangel auf, muss der Mieter den Vermieter darüber informieren. Bei einem erheblichen Mangel berechtigt dies den Mieter zu einer Mietminderung. Diese kann sogar 100 Prozent betragen, wenn der Mangel die Lebensqualität schwerwiegend einschränkt. Denkbar ist dies bei einem Schimmelbefall, beim Ausfall der Stromversorgung bzw. beim Fehlen einer vertraglich zugesicherten Einbauküche.

Mietzeit – befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?

In der Regel sind Mietverträge unbefristet. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es zulässig einen sogenannten Zeitmietvertrag abzuschließen. Ist der Mietvertrag befristet, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, gilt er juristisch als unbefristet.

In Deutschland können nur noch „qualifizierte“ Zeitmietverträge abgeschlossen werden, welche bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen erfüllen müssen.

Im § 575 BGB ist der Zeitmietvertrag genau beschrieben:

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Demnach ist jeder Mietvertrag unbefristet, sollte nicht einer der aufgezählten Gründe vorliegen. Außerdem müssen die Gründe ausformuliert sein. Es reicht also nicht einfach zu schreiben, dass es eine Befristung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf gibt. Stattdessen muss beschrieben werden, wie sich der Eigenbedarf begründet.

Der Grund für einen befristeten Mietvertrag darf sich auch nicht während der Mietzeit ändern, das bedeutet, dass beim Wegfall des Befristungsgrunds, kein neuer dafür eingesetzt werden kann. Stattdessen gilt der Mietvertrag dann als unbefristet.

Kaution: Die Sicherheit für den Vermieter

Wird ein Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung abgeschlossen, kann eine Kaution vereinbart werden. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit, um ggf. einen Mietverzug auszugleichen oder Schäden an der Mietsache zu beheben. Gemäß § 551 BGB darf die Kaution, welche im Mietvertrag für eine Wohnung, vereinbart wird, maximal drei Monats-Kaltmieten betragen. Zahlbar ist diese in drei Teilzahlungen zu gleichen Teilen.

Vorgeschrieben ist die Anlage der Kaution auf einem Kautionskonto. Es gibt zwar auch die Möglichkeit, eine andere Anlageform zu wählen, allerdings muss der Geldbetrag vom privaten Vermögen des Vermieters strikt getrennt bleiben. Die Erträge aus der Anlage stehen grundsätzlich dem Mieter zu.

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung, müssen Vermieter von Studenten- bzw. Jugendwohnheim die Kaution nicht verzinsen lassen.  In jedem anderen Fall darf die Spareinlage nur eine maximale Kündigungsfrist von drei Monaten aufweisen.

Heiz- und Nebenkosten im Mietvertrag

Neben der sogenannten Kaltmiete sind vom Vermieter auch Kosten zu begleichen, welche als laufende Kosten während der Mietzeit entstehen.

Gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen aber nur bestimmte Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart und auf den Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich ist der Vermieter in der Pflicht, die sogenannten Betriebskosten zu begleichen. Er kann sich diese allerdings gemäß § 556 BGB durch den Mieter ersetzen lassen.

Im Vertrag vereinbarungsfähige Betriebskosten sind beispielsweise:

• Grundsteuer bzw. öffentliche Lasten des Grundstücks
• Wasserkosten
• Abwasserkosten
• Kosten für den Betrieb eines Fahrstuhls
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Kosten für die Gartenpflege
• Kosten für die Reinigung, Ungezieferbekämpfung und Schornsteinreinigung
• Beleuchtung
• Versicherungskosten
• Kosten für den Hausmeister
• Kosten für eine Gemeinschaftsantenne bzw. Breitbandkabel
• Kosten für eine gemeinschaftliche Waschküche
• Sonstige begründete Kosten (z. B. Sauna oder Pool)

Gemeinschaftlich entstehende Kosten müssen von allen Mietparteien nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel getragen werden. Betriebskosten können als Vorauszahlung oder Pauschale bezahlt werden. Die Kosten für den Strom in der Wohnung sind in der Regel vom Mieter selbst zu tragen. Häufig wird im Mietvertrag vereinbart, dass dieser sich bei einem Energieversorger anmelden muss.

Anders ist dies bei Heizkosten für die Wohnung, welche grundsätzlich zu den Nebenkosten gezählt und auf den Mieter verbrauchsgerecht umgelegt werden müssen. Kann aber beispielsweise in einer Gaswohnung der Energieversorger vom Mieter selbst gewählt werden, kann auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen. Grundsätzlich gilt aber, dass nur die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, welche im Mietvertrag vereinbart worden sind und tatsächlich entstehen.

Mietvertrag für eine WG

Besonders Studenten entscheiden sich häufig für eine Wohngemeinschaft (WG). In der Regel haben sie nur begrenzte Mittel zur Bestreitung einer Wohnung.

Das Zusammenleben mit mehreren Parteien stellt in dieser Hinsicht also eine praktikable Option dar.

Für einen WG-Mietvertrag sind drei Modelle weit verbreitet:

1. Alle sind Hauptmieter: Wollen mehrere Personen eine Wohnung mieten, ist es gängige Praxis, dass jeder Mieter einen gemeinsamen Mietvertrag unterzeichnet. Jede Mietpartei wird auf diese Weise ein Vertragspartner vom Vermieter. Die Hauptmieter haften gemeinschaftlich für die gesamte Wohnung.
2. Untermietvertrag: In diesem Fall hat der Vermieter einem Hauptmieter die Erlaubnis erteilt, den Wohnraum auch unterzuvermieten. Es gibt einen oder mehrere Hauptmieter, welche mit dem Vermieter einen Vertrag eingehen. Darüber hinaus können die Hauptmieter selbst die Rolle eines Vermieters einnehmen. Mittels Untermietvertrag können sie den Wohnraum einem Untermieter zur Verfügung stellen, der allerdings mit dem eigentlichen Vermieter keinen Vertrag eingeht.
3. Mehrere Mietverträge: Besonders bei einer sogenannten „Zweck-WG“ können Vermieter auch lediglich ein Zimmer vermieten. In diesem Fall geht jeder Mieter einen eigenständigen Vertrag mit dem Vermieter ein. Zwischen den verschiedenen Mietern gibt es keine Rechtsbeziehung.

Mietverträge für gewerbliche und weitere Zwecke

Mietverträge lassen sich für die verschiedensten Zwecke erstellen – ob für einen Tiefgaragenplatz, einen Proberaum für eine Band oder für Büroräume. Solange es sich nicht um Wohnraum handelt, sind die Regelungen im BGB nicht besonders streng.

Mietvertrag für eine Garage: Ein Mietvertrag für einen Stellplatz oder eine Garage kann formlos abgeschlossen werden. Selbst ein mündlicher Mietvertrag ist gültig. Im Rechtsstreit sind die Absprachen aber oftmals nicht gut nachvollziehbar, weshalb sich die Schriftform empfiehlt.

Mietvertrag für eine Ferienwohnung: Im Grunde handelt es sich hierbei um einen Zeitmietvertrag, der auf eine überschaubare Dauer abgeschlossen wird. Das Ende der Anmietung muss jedoch zum Vertragsbeginn feststehen. Zu unterscheiden ist zwischen privater und gewerblicher Vermietung. Bei privater Vermietung einer Ferienwohnung gilt das Mietrecht gemäß BGB und bei gewerblicher kommt zudem das Reiserecht gemäß §§ 651a BGB ff zur Anwendung.

Gewerblicher Mietvertrag: Bei gewerblicher Vermietung besteht im Unterschied zur Vermietung von Wohnraum weitgehend Vertragsfreiheit. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen und die Miethöhe ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Außerdem finden die Sozialklauseln keine Anwendung.

Was ist beim Rücktritt vom Mietvertrag zu beachten?

Grundsätzlich gibt es beim Mietvertrag kein Rücktrittsrecht. Wurden bereits alle notwendigen Unterschriften geleistet, ist der Vertrag wirksam. Dies ist sogar dann der Fall, wenn der Mieter noch nicht in die Wohnung eingezogen ist. Daher sollte, bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, genau überlegt werden, ob das Objekt tatsächlich angemietet werden soll.

Mieter können es sich also nicht spontan anders überlegen. Nach Unterzeichnung gilt die gesetzlich vorgeschriebene dreimonatige Kündigungsfrist. Es ist jedoch möglich, die Kündigung bereits vor Einzug auszusprechen. Ein Rücktrittsrecht ist nur möglich, wenn im Mietvertrag ein solches auch vereinbart wurde.

Ein Widerrufsrecht beim Mietvertrag kann jedoch beim Haustürengeschäft möglich sein. Dann können Verträge mit einer Frist von 14 Tagen rückgängig gemacht werden.

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Über den Autor

Jennifer A.

Jennifer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Bayreuth. Seit 2018 ist sie fester Bestandteil des Redaktionsteams von anwalt.org. Sie nutzt ihr breites Wissen über das deutsche Rechtssystem seither für die Erstellung gut verständlicher Texte in Bereichen wie dem Asylrecht, Steuerrecht und Verbraucherrecht.

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