FAQ: Mietminderung wegen Corona-Pandemie
Ob die Corona-Krise bzw. die behördlichen Anordnungen einen Mangel gemäß Mietvertrag darstellen, ist vom Einzelfall abhängig. Die Miete aufgrund von Corona-Einbußen automatisch zu kürzen oder zu stunden ist nicht zulässig. Die mietvertraglichen Pflichten müssen weiterhin erfüllt werden.
Eine automatische Mietminderung per Gesetz ist während Corona nicht erlassen worden. Der Gesetzgeber hat allerdings Regelungen angepasst, die es Gewerbemietern im Rahmen des Mietrechts während Corona leichter erlaubt, Vertragsanpassungen zu verlangen. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Während der Corona-Krise die Miete zu mindern, ist für private Mieter in der Regel nicht möglich. Die behördlichen Maßnahmen stellen bei Wohnraum in der Regel keinen Mangel dar und begründen keine Störung der Geschäftsgrundlage, da die Mietsache weiterhin vertragsgerecht nutzbar ist.
Inhalt
Mietminderung wegen Corona: Ein Gesetz gibt es nicht
Wollen Mieter die Miete mindern, kann Corona nur unter bestimmten Umständen als Begründung herangezogen werden. Ob die behördlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie einen Mangel darstellen und eine Mietminderung begründen, wird je nach Einzelfall beurteilt und entschieden. Denn nicht in jeder Situation ist eine Kürzung der Mietzahlung zulässig.
Insbesondere Gewerbemieter fragen sich, ob Betriebs- und Geschäftsschließungen oder Anordnungen zum Arbeiten im Homeoffice einen Mangel an der Mietsache darstellen. Schließlich können sie die angemieteten Räumlichkeiten nicht mehr so nutzen, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde.
Das bedeutet jedoch nicht, dass auch automatisch ein Mangel vorliegt, der eine Mietminderung begründet. Gesetzlich gibt es keine Bestimmungen, die prinzipiell eine Mietminderung aufgrund von Corona oder anderen pandemischen Lagen erlauben. Die Corona-Pandemie bzw. die Maßnahmen, die zu Einschränkungen führen, sind allerdings Gründe, die gewerbliche Mieter berechtigen, Anpassungen des Mietvertrags gemäß § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu verlangen bzw. darüber zu verhandeln.
Denn mit der Änderung des Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) hat der Gesetzgeber eine Basis geschaffen, die bei behördlichen Anordnungen im Zusammenhang mit Corona grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB annimmt.
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Demnach ist die Grundlage des Mietvertrages gestört und die Inhalte können nachverhandelt werden. Ob diese Nachverhandlungen mit dem Vermieter dann eine Mietminderung aufgrund von Corona ergeben, ist jedoch wieder vom Einzelfall abhängig.
Private Mieter: Was ist in Corona-Zeiten möglich?
Wichtig ist, dass die Gesetzesänderung in Bezug auf die Störung der Geschäftsgrundlage nur auf gewerbliche Miet- und Pachtverträge anwendbar ist. Private Mieter von Wohnraum können eine solche Störung nicht gelten machen und somit auch keine Mietminderung aufgrund von Corona verlangen. Die Regelungen aus § 313 BGB kommen hier nicht zur Anwendung.
Haben Mieter 2020 vom Mietmoratorium Gebrauch gemacht, müssen sie die gestundeten Mieten bis zum 30. Juni 2022 zurückzahlen. Haben Sie aufgrund von Corona Schwierigkeiten die Miete aufzubringen, sollten Sie sich unverzüglich an Ihren Vermieter wenden und mit diesem eine Stundung oder Ratenzahlung vereinbaren.
Miete mindern wegen Corona: Die Rechtsprechung ist nicht einheitlich
Auch wenn der Gesetzgeber Gewerbemieter in eine besser Verhandlungsposition versetzt hat, bedeutet dies nicht, dass dies in jedem Fall auch Auswirkungen auf den Mietvertrag oder das Mietverhältnis hat. Die Rechtsprechung ist in Bezug auf eine Mietminderung wegen Corona derzeit oft noch unterschiedlicher Meinung. Einige Gerichte sehen die Pandemie bzw. die behördlichen Maßnahmen nicht als Mangel an der Mietsache an. Andere erkennen zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage, jedoch keine Basis für eine Minderung der Mietzahlungen.
Ist die Nutzung der Räumlichkeiten weiterhin möglich, zum Beispiel zur Lagerung oder zum Bereiten für Außer-Haus-Lieferungen, beurteilen einige Gerichte die Corona-Maßnahmen nicht als automatischen Mangel (LG Lüneburg, Urteil v. 17.11.2020, 5 O 158/20 oder LG Mönchengladbach, Urteil v. 2.11.2020, Az. 12 O 154/20). Das Landgericht Mönchengladbach bestätigte jedoch das Vorliegen einer Störung der Geschäftsgrundlage und ermöglichte dem Mieter so Verhandlungen über Vertragsanpassungen, die dann durchaus auch zu einer Mietminderung führen können.
Im Einzelfall kann eine Mietminderung wegen Corona für Gewerbe jedoch möglich sein und zwar dann, wenn Gerichte die Maßnahmen und damit verbundenen Einschränkungen als Mietmangel zulassen (LG München I, Endurteil v. 22.9.2020, Az. 3 O 4495/20). Letztendlich spielt in jedem Einzelfall das Ausmaß der Einschränkung eine entscheidende Rolle dabei, ob eine Mietminderung aufgrund von Corona für Gastronomie, Einzelhandel oder andere gewerbliche Mieter möglich ist. Das trifft auch die Höhe der Minderungen zu.
Folgende Minderungsquoten waren bisher möglich:
- LG Berlin, 14.08.2020, Az.: 34 O 107/20, Minderung 50 %
- LG München I, Endurteil v. 22.9.2020, Az. 3 O 4495/20, Minderung 80 %
- OLG Dresden, 24. 02. 2021, Aktenzeichen 5 U 1782/20, Reduzierung Kaltmiete um 50 %
Quellen und weiterführende Links
- BGB § 313
- BGBEG Art. 240 § 7
- LG München I, Az. 3 O 4495/20
- LG Mönchengladbach, Az. 12 O 154/20
- Landgericht Lüneburg, Az. 5 O 158/20
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