Inhalt
Was regelt das BGB, wenn ein Mieter stirbt?
Ein Mietverhältnis endet mit dem Tod – so zumindest könnte die gängige Meinung lauten. Tatsächlich sieht das BGB jedoch eine andere Regelung zum Schutz der Vermieter – und auch gegebenenfalls des Mieters – vor.
Das Mietverhältnis besteht dabei laut BGB über den Sterbefall hinaus und muss gegebenenfalls, zumindest aber für die Dauer der gesetzlichen Kündigungsfrist, von den Erben weitergetragen werden.
Alle detaillierten Informationen zum Mietverhältnis nach einem Sterbefall, diesem besonderen Mietrecht im BGB und der richtigen Vorgehensweise bei der Kündigung des Mietverhältnisses eines Verstorbenen finden Sie im folgenden Ratgeber.
Wie lautet der entsprechende Gesetzestext im BGB?
Das BGB beschäftigt sich gleich in mehreren Paragraphen mit dem Mietrecht für den Fall eines Todesfalles des Mieters oder des Vermieters. Von zentraler und grundlegender Bedeutung ist dabei zunächst der Paragraph 580 des BGB zur außerordentlichen Kündigung bei Tod des Mieters. Dieser Paragraph lautet:
„Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“
Die gesetzliche Frist umfasst dabei drei Monate, wichtig ist in jedem Fall, dass die Kündigung durch die Erben (oder den Vermieter) spätestens innerhalb eines Monats, nachdem die jeweilige Seite des Mietvertrags (bzw. die Vertretung der Mieterseite durch die Erben) vom Tod des Mieters erfahren hat, eingereicht wird um die betreffende Wohnung tatsächlich kündigen zu können.
Es obliegt allerdings der Erbengemeinschaft, sich um die Wohnung- und Haushaltsauflösung zu kümmern.
Endet das Mietverhältnis nach dem Tod automatisch?
Nein, wenn der Mieter verstirbt, so wird das Mietverhältnis durch die Erben fortgesetzt und endet nicht automatisch. Um das Mietverhältnis kündigen zu können, müssen bestimmte Regelungen im BGB (§§ 563, 563a, 563b und 564 BGB) beachtet werden. Die Paragraphen im BGB legen dazu eine bestimmte Rangfolge fest, in welcher Angehörige anstelle des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag einsteigen können, um gegebenenfalls weiter in der Wohnung zu leben – oder aber die Kündigung für diese einzureichen.
Die Rangfolge zum Eintritt in das Mietverhältnis
In den Paragraphen 563 und 563a des BGB werden Ehegatte, Lebenspartner, Kinder und andere Verwandte in absteigender Reihenfolge als berechtigte Personen genannt, die nach dem Tod des Mieters dessen Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter fortsetzen dürfen. Allerdings muss laut BGB zur Fortsetzung die Voraussetzung erfüllt werden, dass die Person, die das Mietverhältnis übernimmt, mit dem Mieter bis zu dessen Ableben in der Wohnung gelebt haben muss oder den Mietvertrag mit unterzeichnet haben muss.
Haben Eintrittsberechtigter und Mieter sich keinen Haushalt geteilt, so gilt das Recht zum Eintritt nicht. Hier kann dann eine Regelung für Erben, gemäß § 564 BGB, greifen.
Die Rangfolge der Eintrittsberechtigten im BGB:
- Ehegatte (bei gemeinsamer Miete der Wohnung oder vorübergehender Trennung, nicht bei dauerhafter Trennung oder Scheidung)
- Lebenspartner/Kinder (jeweils alleine oder gemeinsam)
- Andere verwandte oder verschwägerte Angehörige
- Erben
Laut BGB tritt dabei der Eintrittsberechtigte unmittelbar nach dem Ableben des Verstorbenen in das Mietverhältnis ein – und zwar automatisch. Der ehemalige Mietvertrag des Mieters wird somit quasi hinfällig und der jeweilige Angehörige tritt an die Stelle des Mieters im Mietvertrag, der weiterhin mit dem jeweiligen Vermieter besteht.
Diese Regelung gilt zunächst unabhängig davon, ob der jeweils betroffene Angehörige mit dem Eintritt in das Mietverhältnis einverstanden ist. Zudem ist es zum Zeitpunkt des Eintritts gemäß BGB nicht zwingend erforderlich, dass der Angehörige überhaupt vom Ableben des Verstorbenen weiß, um die Miete weiterhin zahlen zu müssen.
Möchte keiner der Angehörigen gemäß der Rangfolge des BGB in das Mietverhältnis eintreten, so kann entweder die Kündigung ausgesprochen werden (gemäß Mietrecht Kündigungsfrist 3 Monate, wenn innerhalb eines Monats nach Ableben des Mieters gekündigt wird) oder ein Erbe kann in das Mietverhältnis eintreten. Er folgt in der Rangfolge, die das BGB vorsieht, nach den Angehörigen. Natürlich muss der Vermieter darüber informiert werden, dass ein Erbe das Mietverhältnis fortsetzt und der Mietvertrag dementsprechend angepasst werden.
Gemäß § 563 Abs. 3 BGB muss der Eintrittsberechtigte, ob nun Erbe oder Angehörige, binnen eines Monats nach Kenntnis über das Ableben des (ehemaligen) Mieters entscheiden, ob das Mietverhältnis aufrecht erhalten oder beendet werden soll.
Entscheidet er sich für die Kündigung, kann diese durch eine formlose Ablehnungs-Erklärung erfolgen. Teilen die Erben/Angehörigen die Entscheidung erst nach einem Monat mit, so besteht laut BGB kein Recht mehr auf eine außerordentliche Kündigung und gegebenenfalls ergeben sich daraus längere Kündigungsfristen. Lehnt ein Angehöriger den Eintritt in das Mietverhältnis ab, so treten gemäß BGB automatisch die Erben in dieses Verhältnis mit dem Vermieter ein.
Pflichten bei Fortsetzung des Mietverhältnisses
Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, haften die Hinterbliebenen laut BGB für alle Verbindlichkeiten des Mieters, die bis zu seinem Ableben entstanden sind, so etwa auch für Mietschulden – allerdings jedoch nicht für Verbindlichkeiten gegenüber Strom-, Wasser- oder ähnlichen Dienstleistern. Zudem kann der Vermieter laut § 563 b, Abs. 3 BGB eine Mietsicherheit verlangen, wenn der Verstorbene diese nicht zuvor gezahlt hat.
Kann der Vermieter das Mietverhältnis trotzdem kündigen?
Ja, prinzipiell schon. Er muss die Übernahme des Mietverhältnis nicht dulden und kann es binnen eines Monats ab Kenntnisnahme des Eintritts kündigen – allerdings nur sofern ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 BGB, z. B. eine persönliche Feindschaft). Aus nichtigen Gründen kann laut BGB keine außerordentliche Kündigung erfolgen. Die Gründe müssen offen gelegt werden (§ 573 BGB), ein Widerspruchsrecht muss eingeräumt werden und aus der Kündigung hervorgehen. Der Vermieter befindet sich dabei in der Beweislast gegenüber des neuen Mieters.
Überlebende Mieter (§ 563a, BGB)
Das BGB regelt zudem, dass die überlebende Person, sofern sie den Mietvertrag unterzeichnet hat, automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Er hat dabei jedoch ebenfalls die Wahl, dieses Verhältnis binnen eines Monats nach Kenntnisnahme des Todes außerordentlich zu kündigen, dabei gilt die gängige 3-Monats-Frist (§ 563a, BGB).
Die Erben im BGB
Sollte ein Erbe in das Mietverhältnis eintreten, so befindet er sich gemäß § 564 BGB nicht in der Pflicht, zuvor den Haushalt mit dem Verstorbenen geteilt haben zu müssen. Ihm steht laut § 580 BGB jedoch ein Sonderkündigungsrecht (gesetzliche Frist: 3 Monate, abzüglich einer Karenzzeit von 3 Tagen, laut BGB) zu. Auch für den Vermieter gilt diese Frist laut BGB.
Im Folgenden finden Sie eine Vorlage für die Kündigung der Wohnung wegen Todesfall. Das Muster steht zum kostenlosen Download bereit.
Kündigung der Wohnung im Todesfall des Mieters
Sind die Angehörigen eines verstorbenen Mieters nicht dazu bereit, das Mietverhältnis fortzuführen, kann, wie bereits erwähnt, die Wohnung gemäß § 580 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnisgewinn vom Tod des Mieters gekündigt werden. Es gilt ein Sonderkündigungsrecht für die Erben und den Vermieter. Die Kündigungsfrist beträgt jeweils drei Monate.
Die Kündigung der Wohnung wegen Todesfall muss schriftlich erfolgen. Die Einhaltung der Kündigungsfrist ist zudem belegbar, wenn das Versenden des Schreibens per Einschreiben erfolgt. Damit die Kündigung zudem rechtswirksam ist, müssen neben der Einhaltung der Frist auch alle Erben bzw. eintrittsberechtigten Personen die Kündigung vom Mietvertrag unterschreiben.
Die Mietzahlung ist bis zum Mietzeitende fortzuführen. Grundsätzlich kann dies aber aus dem Nachlass vom verstorbenen Mieter bezahlt werden.
Sie können zur Kündigung vom Mietvertrag wegen dem Todesfall unsere Vorlage kostenlos nutzen!
[Ihre Anschrift]
[ggf. Anschrift des verstorbenen Mieters]
[Anschrift Vermieter]
[Ort], [Datum]
Außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag
Sehr geehrte/r [Name Vermieter],
aufgrund vom Todesfall von [Name vom verstorbenen Mieter] am tt.mm.jjjj kündige ich den Mietvertrag der Wohnung
[Straße, Hausnummer]
[Etage, Position (rechts, mitte, links), ggf. Wohnungsnummer]
[Postleitzahl, Ort]
gemäß Sonderkündigungsrecht der Erben aus § 580 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
„Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“
fristgemäß zum tt.mm.jjjj (drei Monate ab Monatsende).
Anbei sende ich Ihnen eine Kopie der Sterbeurkunde.
Bitte bestätigen Sie mir die Kündigung vom Mietverhältnis.
Mit freundlichen Grüßen
[Name, Unterschrift]
(29 Bewertungen, Durchschnitt: 4,28 von 5)
Loading...Über den Autor
Guten Tag.
Wird die Kündigung innerhalb der Frist rückwirkend zum Todestag geltend gemacht oder erst bei Versand der Kündigung? Das kann ja innerhalb von vier Wochen meistens monatsübergreufend sein.
Danke
Vater verstorben , bin einziger Erbe . Habe 2 Tage nach Ableben meines Vaters die Wohnung unter Berufung paragraph 580 BGB gekündigt .Also 10.9. 24 meine Frage ist jetzt gelten die 3 Monate ab einreichen der Kündigung oder also zum 31.11 oder 31.12 24 ? Vermieter ist null einsichtig und beharrt auf den 31.12.24 .
Vielen lieben dank
Neffe und Nichte haben bis nur Sternurkunde in Händen .Onkel wohnte in München können wir zwei den Mietvertrag schon kündigen Testament ist von Seite des Onkels nicht gemacht oder müssen wir warten auf Erbschein.Dsa kann sehr lange dauern.Wie kann man das alles beschleunigen.Wissen ja nicht ob Geld da ist.Mus der Vermieter uns Zutritt zur Wohnung gewæren.
Hallo,
Ich habe fristgerecht die Wohung meiner verstorbenen Mutter gekündigt. Die Sterbeurkunde reiche ich nach.
Habe heute Antwort des Vermieters erhalten das Sie vom Amtsgericht ein Dokument haben möchten das dem hervor geht das ich der gesetzliche Erbe bin. Ist das korrekt das zu fordern.
Vielen Dank im Voraus.
Gruß
Ralf A.
Guten Morgen.
Kurze Frage. Meine Oma ist am 19.03. verstorben und der Lebenspartner stand/steht im Mietvertrag (hat auch unterschrieben). Die Kündigung wurde von Ihm geschrieben, da er in ein Betreutes Wohnen gegangen ist.
Jetzt sagt der Vermieter, wir als Erben, sollen auch noch eine Kündigung schreiben.
Ist die von Nöten, da der Lebenspartner ja im Mietvertrag steht und meines Erachtens alles übernimmt?!
VG
Hallo ich in Wohnung zu Pflegebedurftigen Mom ziehen als Untermieter mich anmelden .Aber kan mich Vermieter vom Mom bei Tod meiner Mom den Kundigen wen Mom mal leider Sterben muß weil ich nicht im Mietvertrag gestanden bin und ich ka bloß Untermieter war als Sohn?
Bitte um Hilfe
liebe Leute
Meine Mutter und ich mit meiner Familie stammen aus der Ukraine und haben aufgrund des Krieges in der Ukraine vorübergehenden Schutz in Deutschland. Meine Mutter, eine Sozialhilfeempfängerin, ist am 21. März in ihrer Mietwohnung gestorben. Ich bin ihre Tochter und somit Erbin und auch Leistungsempfängerin. Wie soll ich 3 Monate vor Ende der Kündigungsfrist die Miete für die Wohnung meiner Mutter bezahlen? Aber ich weiß, dass ich die Erbe ausschlagen kann. Bin ich von den Pflichten eines Erbens befreit, wenn ich das Erbe ausschlage? Erklären Sie mir bitte, um welche Art von Erbe es sich handelt? Welche Art von Erbe soll ich aufgeben? Ich hoffe, das bedeutet nicht, dass ich mein Erbe in der Ukraine aufgeben muss? Dort haben wir noch eine eigene Wohnung, in die meine Familie und ich zurückkehren wollen.
Helfen Sie mir bitte, welchen Text ich schreiben soll, wenn ich die Erbschaft ausschlagen möchte.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Hallo,
Unsere Mutter ist verstorben. Es ist eine Genossenschaftswohnung. Nun sollen wir einen Erbschein beantragen um zu kündigen. Aber es will keiner in die Wohnungsverhältnisse eintreten. Können wir Erben auch einfach nur eine Ablehnungserklärung schreiben? Wer muss die Ablehnungserklärung unterschreiben? WQir sind 2 Geschwister und je zwei Kinder. Müssen unsere Kinder die Ablehnung und die Kündigung auch unterschreiben? (etwa?)
Wie sollte man vorgehen wenn der Mieter fristgerecht Miete Zahlt aber seit geraumer Zeit nicht mehr anwesend und erreichbar ist? Es erfolgt keine Reaktion auf Schreiben Anrufe Mails. Sollte man das Geld separat zur Seite legen oder ist dies, rechtlich das des Vermieters auch wenn der Mieter „verschwunden“ ist. Könnte es Forderungen nach Rückzahlungen geben?
Hallo , ich bin Alleinerbe und habe den Vermieter darüber informiert das ich in den Mietvertrag eintreten werde und diesen übernehmen werde. Kann der Vermieter ohne Grund kündigen oder die Übernahme verweigern. Dazu sei gesagt das ich beim gleichen Vermieter in einer vergleichbaren Wohnung wohne und das seit 20 Jahren ohne Probleme. Ich aber lieber in die Wohnung meines verstorbenen Vaters ziehen möchte.
Liebe Leute
Meine Mutter, eine Sozialhilfeempfänger, ist am 13. Oktober verstorben. Ich bin der Erbe und auch ein Sozialhilfeempfänger. Wie soll ich nun die 3 Monate bis zum Ende der Kündigungsfrist die Miete für die Wohnung der Mutter bezahlen? Soll ich einen Antrag bei meinem zuständigen Sozialamt beantragen? Müssen sie dort diese Kosten übernehmen? Herzlichen Dank im Voraus für die Antwort, bleiben Sie alle gesund! LG, Euer Igor aus Nürnberg:)
Guten Morgen
Meine Schwester wohnte mit ihrem Sohn zusammen, der unter Gesetzlicher Betreuung ist,nun ist meine Schwester vor 3 Wochen verstorben,heute hat mein Neffe die Kündigung samt Beileidsbekundung bekommen, ist das so einfach möglich ihm zu Kündigen?
Liebe Grüße Daniela
bin Vermieter einer Wohnung im „Betreuten Wohnen“.
Meine Mieterin hat keine Erben. Wer ist zuständig für Wohnungsauflösung , Beerdigung usw,
…“Damit die Kündigung zudem rechtswirksam ist, müssen neben der Einhaltung der Frist auch alle Erben bzw. eintrittsberechtigten Personen die Kündigung vom Mietvertrag unterschreiben.“…
Wir sind 5 Kinder, verteilt auf ganz Deutschland, teilweise ohne PC oder Internet. Wie soll die Kündigung von allen unterschrieben werden und dabei auch noch rechtzeitig beim Vermieter eintreffen?
Bin ich von den Pflichten eines Erbens befreit, wenn ich das Erbe ausschlage? Sprich, muss ich dann noch 3 Monate weiter Miete zahlen?
Der Mieter ist verstorben. Muss die Hausverwaltung innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Todes den Mietvertrag kündigen?
Wenn Sie dies nicht tut, ist sie verpflichtet, den Eigentümer der Wohnung über den Tod zu informieren, damit er selbst die Kündigung vornehmen kann?
In unserem Fall hat der Sohn als Erbe die Wohnung nicht geräumt und keine Miete mehr bezahlt. Es entstand erheblicher Schaden für den Wohnungseigentümer.
Mein Bruder, ledig ohne Kinder, ist verstorben. Ich als Schwester bin die einzigste Erbin. Habe seine Wohnung in Leipzig fristgemäß gekündigt. Im Mietvertrag von 1996 steht „besenreine Übergabe…“ Ein Nachtrag zum Mietvertrag ist nicht vorhanden, ist dieses „besenrein“ für mich verbindlich oder muss ich die Wohnung vorrichten/tapezieren?
Mit dieser exakten Information haben Sie mir sehr geholfen, auch die Musterformulare sind für mich eine große Unterstützung! Ganz herzlichen Dank !!!
Wie sieht es aus wenn ich einen Nachmieter für die Wohnung habe ,muss ich dann auch die 3 Montige Kündigungsfrist einhalten .
Wie berhält es sich denn, wenn der Vermieter stirbt? Fälle mit und ohne Nießbrauch?
Mein Onkel ist verstorben,im Januar 2021 verstorben,habe die Wohnung sofort gekündigt. Kündigung und Sterbeurkunde an den Vermieter geschickt. 3 monatige Kündigungsfrist,denke ich mal. Habe keinen Mietvertrag gefunden. Der Vermieten schickt mir auch keinen Mietvertrag ,weil ich mich noch nicht als Erbin ausweisen kann.
Bin Erbin und warte vom Nachlassgericht auf die Testamentseröffnung um mich als Erbin
amtlich auszuweisen.
Der Vermieter erkennt meine Kündigung vom Januar 2012 nicht an,ich soll weiter Miete zahlen. Was tun?
Danke für die Info.
Was passiert gesetzlich, wenn keine Erben da sind und eine Bekannte, die nicht verwandt ist und nur auf Grund der Krankheit des verstorbenen, eine Patienten-und Betreuungsverfügung besitzt. Ist Sie sowohl für die Mietzahlung verantwortlich oder wie ist die Verfahrensweise?
Hallo ich möchte zu meiner Pflegebedurftigen Mutter ziehen die eine Sozialwohnung hat. Aber kan mich der Vermieter dan Kündigen weil ich bei Einzug kein WBS Schein hatte nachdem dies nee Sozialwohnung ist wen meine Mom die schon 82 Jahre ist verstorben ist? Außerdem stehe ich ja nicht im Mietvertrag sondern bin nur Untermieter Bruder Mim??