Kündigungsfrist für Mieter: Wie lang ist sie?

Auf in die neue Wohnung? So kommen Sie aus Ihrem Mietvertrag

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Wenn jemand seinen Wohnort wechseln möchte oder auch nur die Adresse innerhalb eines Ortes, dann steht zunächst die Kündigung der entsprechenden Wohnung ins Haus.

Damit diese auch problemfrei vonstattengeht, ist es wichtig, dass der Kündigende alle Regeln einer Kündigung beachtet und nichts Wichtiges vergisst. Denn Umstände, welche die gewünschte Beendigung des Mietverhältnisses unnötig in die Länge ziehen würden, möchte wohl niemand erleben.

Im nachfolgenden Ratgeber werden Sie deshalb über alle möglichen Kündigungsfristen, denen ein Mieter sich ausgesetzt sieht, aufgeklärt.

Was steckt hinter der Kündigungsfrist für Mieter?

Im Allgemeinen kennzeichnet diese Frist eine Zeitspanne, und zwar vom Tag des Einreichens eines Kündigungsschreibens bis hin zum Zeitpunkt, an dem die Kündigung rechtskräftig wird.

Innerhalb dieses Zeitrahmens ist der betreffende Mieter noch dazu berechtigt, in der Wohnung zu leben.

Denn ab dem Tag der Rechtskräftigkeit der Kündigung ist der Mieter nicht mehr dazu berechtigt, in der Wohnung zu leben und muss diese geräumt haben.

Doch wie hoch ist die Kündigungsfrist des Mieters für einen Mietvertrag laut rechtlicher Vorgaben angesetzt? Der nachfolgende Punkt klärt Sie darüber auf.

Kündigungsfrist für Mieter gemäß BGB

Generell macht das Mietrecht bezüglich der Kündigungsfrist für Mieter genaue Angaben. Diese beträgt nämlich für ordentliche Kündigungen im Regelfall drei Monate. Diese Maßgabe ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten, genauer gesagt in § 573c Abs. 1 BGB:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Daran ist im Normalfall auch nicht zu rütteln – sofern es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt. § 573c Abs. 4 BGB gibt außerdem an, dass keine Änderungen an dieser Frist vorgenommen werden können, wenn diese einen Nachteil für den Mieter bedeuten würden.

Bei Zeitverträgen hingegen besteht im Regelfall nicht die Möglichkeit, dass ordentlich gekündigt werden kann. Die Dreimonatsfrist gilt in diesem Fall demnach nicht. Ein Mieter kann befristete Mietverhältnisse nur aus einem triftigen Grund heraus fristlos kündigen.

Tut er das nicht, läuft der zeitlich begrenzte Vertrag einfach aus, sobald die vertraglich geregelte Laufzeit beendet ist. Eine Kündigung ist hierbei nicht vonnöten.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter ist demzufolge bindend. Werden in einem entsprechenden Kündigungsschreiben falsche Fristen angegeben, ist die Kündigung in der Regel unwirksam. Im Zweifel sollten sich Betroffene in solch einem Fall immer an einen Anwalt wenden.

Welche Karenzzeit gibt es?

Die Kündigungsfrist für Mieter beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem das Schreiben beim Vertragspartner, also beim Vermieter angekommen ist. Soll der Monat, in dem die Kündigung ankommt bereits mit in die Kündigungsfrist der Wohnung hineinzählen, ist es wichtig, dass das Kündigungsschreiben allerspätestens bis zum dritten Werktag beim Gekündigten angekommen ist.

Doch warum nicht am ersten Tag des Monats? Das liegt daran, dass neben der Kündigungsfrist für den Mieter auch eine sogenannte Karenzzeit gewährt wird. Diese beträgt exakt drei Werktage.

Kommt es dennoch dazu, dass die Karenzzeit nicht eingehalten wird, ist die Kündigung laut Mietrecht trotzdem nicht hinfällig, sondern dessen Frist wird lediglich um einen Monat nach hinten verschoben. Dies nennt sich gemäß § 140 BGB auch Umdeutung.

Was gilt für außerordentliche Kündigungen durch den Mieter?

Einige Umstände machen es einem Mieter allerdings manchmal unmöglich, die rechtlich vorgegebene Kündigungsfrist einzuhalten. In solchen Fällen kann auch eine fristlose Kündigung durch den Mieter eingereicht werden.

Mögliche Gründe, damit ein Mieter fristlos kündigen kann, sind beispielsweise:

• massive Störung des Hausfriedens
• Ruhestörung
• unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
• Mängel an der Wohnung, die dem Mieter eine normale Nutzung des Mietgegenstands verwehren. Dazu zählen Ungeziefer oder auch Wasserschäden. Letzteres kann sogar bis hin zu einer Schimmelbildung und letzten Endes zu Krankheiten führen.

Hat ein Mieter vor, eine außerordentlich fristlose Kündigung auszusprechen, ist es in den meisten Fällen zu empfehlen, dass er sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lässt. Dieser kann zum Beispiel auch seine Unterstützung bei wichtigen Formulierungen im Kündigungsschreiben geben, weil er genau weiß, worauf es ankommt.

Denn nicht selten werden Kündigungen aus formellen Gründen für nichtig erklärt, weil es der betroffene Mieter einfach nicht besser wusste.

Wichtig für fristlose Kündigungen ist außerdem die Einhaltung einer Art Kündigungsfrist durch den Mieter. Zwar ist diese nicht als solch eine Frist deklariert, sie gibt aber dennoch den Zeitrahmen ab Bekanntwerden des Kündigungsgrunds bis hin zur Rechtkräftigkeit der Kündigung an. Im Regelfall liegt dieser Rahmen bei zwei Wochen.

Festgelegt ist das in § 543 Abs. 1 BGB wie folgt:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wie aus diesem Gesetzestext zu entnehmen ist, besitzen nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass im Normalfall eine Abmahnung vor dem Einreichen der Kündigung erfolgen sollte.

Denn dadurch soll dem Vertragspartner die Chance gegeben werden, sein Fehlverhalten auszugleichen und zukünftig selbstverständlich zu unterlassen. Ausgenommen hierfür sind lediglich Gründe, die das Vertrauensverhältnis zwischen beiden Vertragspartnern so sehr geschädigt haben, dass eine Abmahnung keine Besserung bringen würde.

Haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht?

Wie es ein Sonderkündigungsrecht für Vermieter gibt, so können die Kündigungsfristen auch für Mieter verkürzt werden. Aber auch hier ist ein triftiger Grund die Basis. Ohne passende Begründung ist ein Verkürzung der Kündigungsfrist demnach nicht möglich.

Triftige Gründe stellen zum Beispiel die nachfolgenden dar:

1. Mieterhöhung: Setzt der Vermieter die Mietzahlungen höher an, kann das ein Sonderkündigungsrecht beim Mieter bewirken. Die Kündigungsfrist für den Mieter wird in solch einem Fall von drei auf zwei Monate gekürzt.
2. Sanierungsarbeiten: Noch einen Monat weniger in Sachen Kündigungsfrist können große und massive Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zur Folge haben. Der Mieter darf hier also mit einer Frist von einem Monat aus dem Mietverhältnis austreten. Allerdings rechtfertigen kleinere Arbeiten die Verkürzung der Kündigungsfrist für den Mieter nicht.
3. gesundheitliche Gefährdungen: Ist die Gesundheit des Mieters gefährdet, kann die Kündigungsfrist komplett wegfallen. Ein häufiges Beispiel ist Schimmel im Mietobjekt, welcher wiederum zu Krankheiten wie Allergien oder Asthma bei den Bewohnern führen kann. Aber auch baufällige Häuser können dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht einräumen.

Was gilt für zeitlich begrenzte Mietverträge?

Haben ein Mieter und ein Vermieter einen befristen Mietvertrag miteinander geschlossen, ist vom Prinzip her eine ordentlich Kündigung und damit auch die zugehörige Kündigungsfrist für den Mieter ausgeschlossen.

Der Mieter hat in solch einem Fall zwei Optionen: Zum einen kann er den Vertrag auslaufen lassen. Vor allem bei recht kurzen Laufzeiten scheint dies eine sinnvolle Lösung zu sein.

Zum anderen kann der Mieter aber auch eine fristlose Kündigung einreichen. Jedoch muss hierfür bei zeitlich begrenzten Verträgen ein wichtiger Kündigungsgrund vorhanden sein.

§ 543 BGB findet demnach auch hier seine Anwendung. Damit einher geht natürlich ebenso die 14-tägige Frist bis zum Einreichen der fristlosen Kündigung. Wird diese nachweislich überschritten, ist eine fristlose Kündigung unwirksam.

Fazit: Welche Kündigungsfrist müssen Mieter beachten?

Zusammenfassend sind demnach die nachfolgenden Fristen für Mieter einer Wohnung von Bedeutung:

1. Handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag, hat ein Mieter immer das Recht, zu kündigen, wenn er sich an eine Kündigungsfrist von drei Monaten hält.
2. In den Mietvertrag kann vor der Unterzeichnung eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter aufgenommen werden. Dies ist jedoch nur mit dessen Zustimmung möglich.
3. Wie lange die Frist zur Beendigung des Mietverhältnisses letzten Endes ist, steht in keiner Verbindung zu der bisherigen Mietdauer. Der Mieter hat immer ein Anrecht auf die Dreimonatsfrist.
4. Für befristete Verträge gilt diese Vorschrift nicht. Entweder lässt der Vermieter den Vertrag auslaufen. Sollte dies aus einem Grund nicht zumutbar für ihn sein, kann er eine fristlose Kündigung einreichen. Dafür ist jedoch die Einhaltung einer zweiwöchigen Frist ab Bekanntwerden des Kündigungsgrunds essentiell.

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Über den Autor

Jennifer A.

Jennifer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Bayreuth. Seit 2018 ist sie fester Bestandteil des Redaktionsteams von anwalt.org. Sie nutzt ihr breites Wissen über das deutsche Rechtssystem seither für die Erstellung gut verständlicher Texte in Bereichen wie dem Asylrecht, Steuerrecht und Verbraucherrecht.