Fristlose Kündigung einer Wohnung: Welche Regelungen gelten?

Fristlose Kündigung einer Wohnung: Was ist laut Mietrecht erlaubt?

Wer seine Wohnung kündigt, hat in der Regel bereits eine neue Bleibe gefunden. So sollte es zumindest sein. Dennoch führen immer wieder unerwartete Umstände dazu, dass eine fristlose Wohnungskündigung ausgesprochen wird.

Doch egal, ob die fristlose Kündigung der Wohnung vonseiten des Mieters oder Vermieters ausgeht: Es müssen in jedem Fall bestimmte Regeln befolgt werden, die das Mietrecht vorschreibt.

Welche das sind, was das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dazu sagt und welche Gründe letztlich jemanden dazu veranlassen können, eine die fristlose Kündigung von einem Mietvertrag auszusprechen, können Sie im nachfolgenden Ratgeber nachlesen.

Eine fristlose Kündigung von einem Mietverhältnis ist niemals ohne weiteres möglich. Dafür muss immer ein wichtiger Grund gegeben sein, der es rechtfertigt, die Einhaltung einer Kündigungsfrist zu ignorieren, um sofort die Kündigung umzusetzen. Das bedeutet, dass eine ordentliche Kündigung unzumutbar wäre, weil eine der Streitparteien eine vertragliche Vereinbarung im erheblichen Maße verletzt hat.

Jeder Mieter und jeder Vermieter hat bestimmte Rechte, aber auch Pflichten, die vertraglich vereinbart sind und eingehalten werden müssen. Ist kein massiver Pflichtverstoß gegeben und damit auch kein triftiger Kündigungsgrund, wird die fristlose Kündigung der betreffenden Mietwohnung üblicherweise für unwirksam erklärt.

Im Zweifel ist es deshalb anzuraten, dass Betroffene Rat bei einem Anwalt für Mietrecht suchen, um formelle und andere Fehler zu vermeiden und damit für den Mietvertrag eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Vor allem wenn es letzten Endes zu einer Verhandlung vor Gericht kommt, in der geklärt werden soll, ob die fristlose Kündigung der Wohnung gerechtfertigt ist, sollte ein Anwalt hinzugezogen werden. Denn wer hier nicht nachvollziehbar vor dem Richter darlegen kann, warum die Kündigung vom betreffenden Mietvertrag fristlos erfolgt ist, wird die Gerichtsverhandlungen sicherlich nicht für sich gewinnen können. Fristlose Kündigungen, die vor Gericht landen, kosten im Regelfall neben vielen Nerven auch eine Menge Geld – je nach Dauer und Aufwand der Verhandlungen. Beide Streitpartner sollten deshalb im Vorfeld überlegen, ob nicht vielleicht doch eine friedliche Einigung gefunden und ein klärendes Gespräch geführt werden kann.

Paragraph 543 BGB als Gesetzesgrundlage

Wer eine fristlose Kündigung einer Wohnung durchsetzen möchte, sollte sich zuvor mit den mietrechtlichen Vorgaben beschäftigen. Die wohl wichtigsten Vorgaben dazu sind im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), konkret in § 543, zu finden. Hierin werden nämlich genauere Regelungen rund um die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund genannt.

So steht zum Beispiel in § 543 Abs. 1 BGB geschrieben, dass im Mietrecht eine fristlose Kündigung von beiden Seiten ausgehen kann. Sowohl Vermieter als auch Mieter haben demnach das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis ohne Frist zu beenden.

Gemäß § 543 Abs. 2 BGB ist eine Begründung für eine fristlose Kündigung durch Mieter oder Vermieter gegeben, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

§543 BGB Abs. 2

Weiterhin wird im Bürgerliche Gesetzbuch darauf hingewiesen, dass im Allgemeinen vor dem Aussprechen der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen muss. Denn nur so kann dem Gekündigten die Möglichkeit gegeben werden, den Grund der Kündigung zu beseitigen und guten Willen zeigen. Auch das gilt in der Regel sowohl für Vermieter als auch für Mieter.

Nur bestimmte Umstände lassen es zu, die fristlose Kündigung einer Wohnung ohne vorherige Abmahnung durchzusetzen. Dies kann unter anderem der Fall sein, wenn eine gesundheitliche Gefährdung des Mieters besteht oder bestimmte Umstände die Mietsache gefährden.

Zudem kann unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Abmahnung verzichtet werden. Zum Beispiel dann, wenn diese von vornherein keinen Erfolg verspricht. Dann ist die fristlose Kündigung vom Mietvertrag sofort möglich.

Zu den weiteren rechtlichen Grundlagen zählt auch § 569 BGB. Dieser beinhaltet einige unabdingbare Details, um eine fristlose Kündigung im Mietrecht durchzusetzen. § 569 Abs. 4 BGB besagt beispielsweise Folgendes:

Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Daraus ergibt sich entsprechend, dass der triftige Grund bereits in der schriftlichen Kündigung vermerkt sein muss. Eine fristlose Kündigung mitsamt Begründung in mündlicher Form ist hierbei nicht ausreichend.

Gründe für eine fristlose Mietkündigung

Ein triftiger Grund ist also das A und O, um die fristlose Kündigung einer Wohnung durchzusetzen. Dabei können die Beweggründe stark variieren. Letzten Endes sind alle Fälle individuell zu betrachten.

Doch bestimmte Gründe führen häufiger zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung bzw. des Mietvertrags. Nachfolgend haben wird diese zusammengefasst. Sie zeigen auf, warum Mieter und Vermieter sich dazu entscheiden, eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist auszusprechen.

Wann können Vermieter die Wohnung fristlos kündigen?

Die fristlose Kündigung der Wohnung liegt zwar immer im Ermessen des Kündigenden, aber dennoch stellen kleine Lappalien in der Regel keinen triftigen Kündigungsgrund dar. Vor allem wenn es zu Verhandlungen vor Gericht kommt, muss, wie erwähnt, die Begründung ausführlich und nachvollziehbar sein. Denn zu guter Letzt ist es der zuständige Richter, der darüber entscheidet, welche fristlosen Kündigungen wirksam und welche für nichtig sind.

Nachfolgend gehen wir auf diese Gründe etwas näher ein. Zahlen Mieter wiederholt die Miete nicht oder verspätet, können Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos Kündigen. Wichtig ist, dass der Verzug bzw. der Ausbleiben in zwei aufeinanderfolgende Monate erfolgt. Ist der Mieter mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand, ist die fristlose Kündigung der Wohnung ebenfalls gerechtfertigt.

Vermieten Mieter die Mietsache unter, muss eine Erlaubnis des Vermieters vorliegen oder dies im Mietvertrag vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, kann die unerlaubte Untervermietung eine fristlose Kündigung begründen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 540 BGB. Laut § 541 BGB ist dann zudem eine Unterlassungsklage möglich.

Ebenfalls einer Erlaubnis des Vermieters bedarf eine gewerbliche Nutzung der Wohnung. Ob ein Büro allerdings eine fristlose Kündigung der Wohnung rechtfertigt, hängt von dem Umständen des Einzelfalls ab. Anders kann das aussehen, wenn Kundenverkehr in der Mietsache herrscht. Mieter sollten sich vorab informieren, um keine fristlose Kündigung ihrer Wohnung zu riskieren.

Eine weitere Grund für eine fristlose Kündigung können der wiederholte, nicht sachgemäße Gebrauch der Mietsache sein. Hierzu zählt zum Beispiel auch die starke Vermüllung der Wohnräume. Neben dem Brandschutz kann auch Schädlingsbefall eine wichtige Rolle spielen. Gefährdet die Vermüllung die Bausubstanz oder andere Mieter, ist eine fristlose Kündigung der Wohnung mitunter der einzige Weg. Gleiches gilt, wenn Mieter nachhaltig den Hausfrieden stören, zum Beispiel durch Streitigkeiten, Beleidigungen oder Handgreiflichkeiten. Aber auch eine erhebliche Lärmbelästigung oder die wiederholte Verletzung der Hausordnung können eine Kündigung begründen.

Letzten Endes hängt die Rechtskraft der Kündigung immer vom individuellen Fall und im Zweifel vom Urteil des zuständigen Richters ab. Auf jeden Fall sollte der Vermieter nicht vergessen, vorher eine Abmahnung auszusprechen. Denn nur in den wenigstens Fällen ist es erlaubt, diese wegfallen zu lassen.

Wann darf ein Mieter das Mietverhältnis fristlos beenden?

Auf der anderen Seite hat selbstverständlich auch ein Mieter die Chance, unter Einhaltung der Voraussetzungen, die fristlose Kündigung einer Wohnung auszusprechen.

Doch auch vonseiten des Mieters muss ein wichtiger Grund nachweislich vorhanden sein. Auch hier gilt, dass dies bereits im Kündigungsschreiben ausführlich benannt sein muss. Die Kündigung ist schriftlich einzureichen. Wer keine passenden Formulierungen für das Kündigungsschreiben findet, kann sich im Zweifel auch von einem Anwalt für Mietrecht beraten und helfen lassen.

In den meisten Fällen ist die Begründung der fristlosten Kündigung der Wohnung eng gekoppelt mit dem Umstand der Unzumutbarkeit. Der Mieter kann demnach in der Wohnung nicht so leben, wie es normal der Fall wäre.

Ist eine Einigung oder eine Kontakt mit dem Vermieter aufgrund der Umstände nicht mehr zumutbar, kann die fristlose Kündigung vom Mietvertrag gerechtfertigt sein.

In den genannten Fällen liegen mietvertragliche Pflichtverstöße durch den Vermieter vor. In diesem Zuge sollte der Mieter allerdings nicht vergessen, dass er zuvor eine Abmahnung aussprechen muss. Ab dem Tag des Bekanntwerdens des Kündigungsgrunds hat der Mieter dann zwei Wochen Zeit, um die fristlose Kündigung der Wohnung zuzustellen.

Fristlose Kündigung Ihrer Wohnung: Was können Sie tun?

Wie können Sie vorgehen, wenn Sie die erhaltene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses als ungerechtfertigt empfinden? Das Erste, was Sie tun sollten, ist das Kündigungsschreiben gründlich zu überprüfen oder gegebenenfalls von einem Fachmann kontrollieren lassen.

Wichtig ist, dass der genannte Kündigungsgrund tatschlich für eine fristlose Kündigung der Wohnung ausreicht und verhältnismäßig ist. Gab es zuvor eine Abmahnung und die Möglichkeit, das Fehlverhalten bzw. die angemahnten Mängel zu beseitigen? Es sollte auch immer überprüft werden, ob bestehende Fristen eingehalten wurden, zum Beispiel die zweiwöchige Frist ab Bekanntwerden des Kündigungsgrunds. Zu guter Letzt sind auch einige formelle Anforderungen zu erfüllen, damit eine fristlose Kündigung Bestand hat.

Nützlich zu wissen: Hat ein Mieter eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug erhalten, ist es wichtig, dass der Rückstand auf dem schnellsten Wege ausgeglichen wird. Manchmal kann so nämlich die Kündigung erst einmal verhindert werden.

Welche formalen Kriterien gibt es?

Nur wenn diese Punkte alle erfüllt sind, kann eine fristlose Kündigung im Mietrecht auch für rechtskräftig erklärt werden. Selbstverständlich hat der Gekündigte dennoch das Recht, einen Einspruch dagegen einzulegen und sich Hilfe bei einem Anwalt zu suchen.

Fristlose Kündigung vom Mietvertrag: Wann muss ich raus?

Wurde die fristlose Kündigung der Wohnung ausgesprochen, stellt sich die Frage, wann Mieter ausziehen müssen. Grundsätzlich endet das Mietverhältnis fristlos, was bedeutet, dass die Mietsache sofort zurückgegeben werden muss. Allerdings ist das in der Praxis kaum möglich. Haben Vermieter die Kündigung ausgesprochen, sieht die gängige Rechtsprechung eine ausreichende Frist zum Auszug als gegeben ab. In der Regel sind das ein bis zwei Wochen.

Kündigen Mieter selbst, können sie, sofern möglich, sofort ausziehen. Allerdings ist es ratsam sich diesbezüglich von einem Anwalt beraten zu lassen. Mieter sollten sicherstellen, dass die Kündigung wirksam ist und sie am Ende nicht auf Kosten sitzenbleiben, weil das Mietverhältnis weiterhin Bestand hat.

Räumungsklage: der letzte Ausweg

Räumen Mieter die Mietsache nicht, obwohl die fristlose Kündigung der Wohnung wirksam ist, haben Vermieter eine weitere Möglichkeit. Sie könne eine Räumungsklage einreichen. Die Räumung müssen Sie entsprechend bei Gericht einklagen.

Aber erst wenn ein offizieller Räumungstitel vom zuständigen Richter gewährt wurde, kann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung ausführen.

Doch Achtung: Nach der Bekanntgabe der fristlosen Kündigung müssen zunächst vierzehn Tage verstreichen, bis die Räumungsklage eingereicht werden kann. Diese Zeitspanne wird auch als sogenannte Ziehfrist bezeichnet. In dieser Frist haben Mieter dann die Möglichkeit, die Räumung durchzuführen.

Kommt es zum Äußersten und der betroffene Mieter weigert sich immer noch, die Wohnung zu verlassen, ist es dem Gerichtsvollzieher sogar gestattet, Gewalt anzuwenden. Natürlich darf dies nicht in Form von Schlägen oder ähnlichem geschehen, aber er darf beispielsweise die Schlösser aufbrechen.

Im Nachhinein sollten Vermieter unbedingt prüfen, ob sie einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Denn er kann innerhalb der Zeit, in welcher der Mieter die Räumung der Wohnung verweigert, keine neuen Mieter dort einziehen lassen. Dementsprechend entgehen ihm dadurch Mietzahlungen und es kann zu hohen finanziellen Verlusten kommen. Eine Räumungsklage kann schnell teuer werden. Zu den Anwaltskosten kommt außerdem der von der Miethöhe abhängige Streitwert. Gewinnt der Vermieter die Räumungsklage, kann er sich die Kosten vom Mieter zurückholen. Dennoch muss er in der Regel zunächst große Summen auslegen.

Quellen und weiterführende Links

• § 543 BGB

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