Fristlose Kündigung einer Wohnung

Fristlose Kündigung einer Wohnung: Was ist laut Mietrecht erlaubt?

Wer seine Wohnung kündigt, hat in der Regel bereits eine neue Bleibe gefunden. So sollte es zumindest sein. Dennoch führen immer wieder unerwartete Umstände dazu, dass eine fristlose Wohnungskündigung ausgesprochen wird.

Doch egal, ob die fristlose Kündigung der Wohnung vonseiten des Mieters oder Vermieters ausgeht: Es müssen in jedem Fall bestimmte Regeln befolgt werden, die das Mietrecht vorschreibt.

Welche das sind, was das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dazu sagt und welche Gründe letztlich jemanden dazu veranlassen können, eine Wohnung fristlos zu kündigen, können Sie im nachfolgenden Ratgeber nachlesen.

Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag: Was bedeutet das?

Oftmals werden Horrorgeschichten aus dem Arbeitsrecht bekannt, in welchen Angestellte fristlos kündigen mussten, weil sie am Arbeitsplatz gemobbt oder belästigt wurden. Auf der anderen Seite haben auch manchmal Arbeitnehmer etwas angestellt und verlieren dadurch ihre Arbeitsstelle. Vom Prinzip her ähnelt das auch den Regelungen im Mietrecht.

Denn eine fristlose Kündigung von einem Mietverhältnis ist niemals ohne weiteres möglich. Dafür muss immer ein wichtiger Grund gegeben sein, der es rechtfertigt, die Einhaltung einer Kündigungsfrist zu ignorieren, um sofort die Kündigung umzusetzen.

Eine ordentliche Kündigung wäre hierbei demnach als unzumutbar zu werten, weil eine der Streitparteien eine vertragliche Vereinbarung im erheblichen Maße verletzt hat.

Jeder Mieter und jeder Vermieter hat bestimmte Rechte, aber auch Pflichten, die eingehalten werden müssen. Ist kein massiver Pflichtverstoß gegeben und damit auch kein triftiger Kündigungsgrund, wird die fristlose Kündigung der betreffenden Mietwohnung in aller Regel für unwirksam erklärt.

Im Zweifel ist es deshalb anzuraten, dass Betroffene Rat bei einem Anwalt für Mietrecht suchen, um formelle und andere Fehler zu vermeiden und damit für den Mietvertrag eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Vor allem wenn es letzten Endes zu einer Verhandlung vor Gericht kommt, in der geklärt werden soll, ob die fristlose Kündigung der Wohnung gerechtfertigt ist, sollte ein Anwalt hinzugezogen werden. Denn wer hier nicht nachvollziehbar vor dem Richter darlegen kann, warum die Kündigung vom betreffenden Mietvertrag fristlos erfolgt ist, wird die Gerichtsverhandlungen sicherlich nicht für sich gewinnen können.

Fristlose Kündigungen, die vor Gericht landen, kosten im Regelfall neben vielen Nerven auch eine Menge Geld – je nach Dauer und Aufwand der Verhandlungen. Beide Streitpartner sollten deshalb im Vorfeld überlegen, ob nicht vielleicht doch eine friedliche Einigung gefunden und ein klärendes Gespräch geführt werden kann.

Paragraph 543 BGB als Gesetzesgrundlage

Wer demzufolge eine fristlose Kündigung einer Wohnung durchsetzen möchte, sollte sich zuvor mit den mietrechtlichen Vorgaben beschäftigen. Die wohl wichtigsten Vorgaben dazu sind im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), konkret in § 543, zu finden. Hierin werden nämlich genauere Regelungen rund um die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund genannt.

So steht zum Beispiel in § 543 Abs. 1 BGB geschrieben, dass im Mietrecht eine fristlose Kündigung von beiden Seiten ausgehen kann. Sowohl Vermieter als auch Mieter haben demnach das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis ohne Frist zu beenden.

Eine unerlässliche Voraussetzung dafür ist allerdings das Vorhandensein eines triftigen Grundes für die Kündigung.

Gemäß § 543 Abs. 2 BGB ist solch eine Begründung gegeben, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

§543 BGB Abs. 2

Weiterhin weist das Bürgerliche Gesetzbuch darauf hin, dass im Allgemeinen vor dem Aussprechen der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen muss. Denn nur so kann dem Gekündigten die Möglichkeit gegeben werden, den Grund der Kündigung zu beseitigen und guten Willen zeigen.

Nur bestimmte Umstände lassen es zu, die fristlose Kündigung einer Wohnung auch ohne vorherige Abhilfe in Form einer Abmahnung durchzusetzen. Dies ist vor allem der Fall, wenn eine gesundheitliche Gefährdung des Mieters besteht, die nur durch langwierige Sanierungsarbeiten der Wohnung bzw. des Hauses beseitigt werden kann.

Auch wenn eine Abmahnung offensichtlich von vornherein keinen Erfolg verspricht, kann diese unter Umständen weggelassen werden.

Doch auch § 569 BGB beinhaltet einige unabdingbare Details, um eine fristlose Kündigung im Mietrecht durchsetzen zu können. § 569 Abs. 4 BGB besagt beispielsweise Folgendes:

Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Daraus ergibt sich dementsprechend, dass der triftige Grund bereits in der schriftlichen Kündigung vermerkt sein muss. Eine fristlose Kündigung mitsamt Begründung in mündlicher Form ist hierbei nicht ausreichend.

Gründe für eine fristlose Mietkündigung

Ein triftiger Grund ist das A und O, um die fristlose Kündigung einer Wohnung durchsetzen zu können. Dabei können die Beweggründe, die einen Vermieter oder Mieter zu solch drastischen Maßnahmen animieren, stark variieren. Aus diesem Grund gleicht keine außerordentliche, fristlose Kündigung einer anderen. Letzten Endes sind alle Fälle individuell zu betrachten. In vielen Situationen kochen die Gemüter einfach etwas hoch. Hier kann unter Umständen auch ein ruhiges Gespräch mit der anderen Streitpartei bereits eine Klärung des Problems sein.

Nachfolgend finden Sie einige der häufigsten Gründe, die Mieter und Vermieter haben, um eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist durchzusetzen.

Vermieter hat die Wohnung fristlos gekündigt: Welche Gründe zählen?

Die fristlose Kündigung einer Wohnung liegt zwar immer im Ermessen des Kündigenden, aber dennoch können kleine Lappalien in der Regel keinen triftigen Kündigungsgrund ersetzen.

Vor allem wenn es zu Verhandlungen vor Gericht kommt, muss die Begründung ausführlich und nachvollziehbar dargelegt werden. Denn zu guter Letzt ist es der zuständige Richter, der darüber entscheidet, welche fristlosen Kündigungen wirksam sind und welche für nichtig erklärt werden.

Generell ist eine Begründung immer gekoppelt mit einem massiven Pflichtverstoß vonseiten des Gekündigten. Die nachfolgenden Beispiele sollen dies verdeutlichen:

• Die fristlose Kündigung erfolgt wegen Mietrückstand: Leistet ein Mieter mehrfach nicht die vertraglich vereinbarte Geldsumme für die Miete an den Vermieter, dann kann dieser Mietrückstand eine fristlose Kündigung zur Folge haben. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind dafür jedoch spezielle Voraussetzungen vonnöten. Dort heißt es nämlich, dass die fristlose Kündigung von einem Mietvertrag aufgrund von Zahlungsverzug nur dann rechtens ist, wenn zwei aufeinander folgende Mietzahlungen nicht geleistet wurden – oder zumindest ein erheblicher Teil davon. Gerechtfertigt ist dies ebenso, wenn zwar nicht zwei volle Mietzahlungen hintereinander nicht beglichen wurden, der Mieter aber insgesamt mit zwei Mieten im Rückstand ist. In diesem Fall kann sich der Zeitraum auch auf mehr als zwei Monate erstrecken.
• Der Mieter vermietet die Wohnung unter, ohne vorher eine Genehmigung beim Vermieter eingeholt zu haben: Viele Vermieter haben nichts gegen eine Untervermietung ihrer Wohnungen. Dennoch sollte der Mieter seinen Vertragspartner nicht umgehen, wenn er keine fristlose Kündigung des Mietvertrags riskieren möchte. Denn wer einfach einen Untermieter in seiner Wohnung leben lässt, ohne dies vorher mit dem Vermieter abgesprochen zu haben, kann die Wohnung dadurch selbst verlieren. Im Endeffekt hat nämlich der Vermieter das Sagen, wer in seiner Wohnung oder seinem Haus wohnen darf. Wer dennoch die Abmahnung ignoriert und die unerlaubte Untervermietung fortführt, kann vom Vermieter sogar auf Unterlassung verklagt werden. § 540 und 541 BGB bestätigen dies.
• Das Mietobjekt wird stark vermüllt: Immer häufiger treten Fälle sogenannter „Messie-Wohnungen“ auf. Oftmals sind diese auf eine Erkrankung der Psyche des Betroffenen zurückzuführen. Ein Messie kann sich nämlich von nahezu keinen Gegenständen trennen und hebt selbst Müll in seiner Wohnung auf. Die fristlose Kündigung ist vor allem dann gerechtfertigt, wenn die Vermüllung überhandnimmt und sogar Schädlinge anzieht, die letztlich auch die Bausubstanz angreifen können. In vielen Fällen belästigen Messies auch ihre Nachbarn durch den enormen Gestank, welcher aus der Wohnung hervordringt.
• Die fristlose Kündigung der Wohnung erfolgt wegen unerlaubtem Gewerbe: Ähnlich wie mit Untermietern sieht es auch bei Gewerbe in der Wohnung aus. Denn eine Wohnung ist in aller Regel erst einmal zu privaten Zwecken da. Wer sie auch geschäftlich nutzen möchte, weil beispielsweise ein separates Büro als nicht sinnvoll erachtet wird, sollte dies aber in jedem Fall vorher beim Vermieter anmelden. Laut der Baunutzungs­verordnung (BauNVO) kommt es nämlich unter anderem auch darauf an, in welcher Wohngebietsform sich die Wohnung befindet. Ebenso sollte das zuständige Ordnungsamt vor der Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit in der Mietwohnung konsultiert werden. Denn nicht nur vonseiten des Vermieters können sonst negative Konsequenzen drohen.
• Der Mieter stört nachhaltig den Hausfrieden und die Ruhe des Hauses: Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist außerdem möglich, wenn der Mieter seine Nachbarn erheblich in Form einer Lärmbelästigung stört. Hierbei kommt es immer auf den Grad und die Häufigkeit der Lautstärke an. Aber auch Handgreiflichkeiten, Beschimpfungen oder eine mehrfache Verletzung der Hausordnung kann eine fristlose Kündigung der Wohnung auslösen.

Letzten Endes hängt die Rechtskraft der Kündigung immer vom individuellen Fall und im Zweifel vom Urteil des zuständigen Richters ab. Auf jeden Fall sollte der Vermieter nicht vergessen, vorher eine Abmahnung auszusprechen. Denn nur in den wenigstens Fällen ist es erlaubt, diese wegfallen zu lassen.

Wann darf ein Mieter das Mietverhältnis fristlos beenden?

Auf der anderen Seite hat selbstverständlich auch ein Mieter die Chance, unter Einhaltung der Voraussetzungen, die fristlose Kündigung einer Wohnung auszusprechen. Doch auch vonseiten des Mieters muss ein wichtiger Grund nachweislich vorhanden sein.

In den meisten Fällen ist die Begründung hier eng gekoppelt mit dem Umstand der Unzumutbarkeit. Der Mieter kann demnach in der Wohnung nicht so leben, wie es normal der Fall wäre.

Zum Beispiel kann die Einhaltung einer ordentlichen Kündigungsfrist gemäß Mietvertrag unzumutbar sein, wenn …

• eine enorme und andauernde Ruhestörung gegeben ist.
• andere Mieter des Hauses oder der Vermieter selbst permanent den Hausfrieden stören.
• die Mietsache massive Mängel aufweist, die eine Gesundheitsgefährdung des Mieters darstellen. Eines der häufigsten Beispiele hierfür ist die Bildung von Schimmel in der Wohnung, welcher letztlich unter anderem eine Asthmaerkrankung hervorrufen kann.

In den genannten Fällen liegen mietvertragliche Pflichtverstöße durch den Vermieter vor. In diesem Zuge sollte der Mieter allerdings nicht vergessen, dass er zuvor eine Abmahnung aussprechen muss. Ab dem Tag des Bekanntwerdens des Kündigungsgrunds hat der Mieter dann zwei Wochen Zeit, um die fristlose Kündigung der Wohnung zuzustellen.

Wichtig: Der außerordentliche Kündigungsgrund sollte immer detailliert im Schreiben festgehalten werden. Wer keine passenden Formulierungen für das Kündigungsschreiben findet, kann sich im Zweifel auch von einem Anwalt für Mietrecht beraten und helfen lassen.

Fristlose Kündigung Ihrer Wohnung: Was können Sie tun?

Wie können Sie nun aber vorgehen, wenn Sie die erhaltene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses als ungerechtfertigt empfinden? Das Erste, was Sie tun sollten, ist das Kündigungsschreiben gründlich zu überprüfen oder gegebenenfalls von einem Fachmann kontrollieren lassen.

Stellen Sie sich hierbei folgende Fragen:

• Ist der Grund für die fristlose Kündigung der Wohnung tatsächlich ausreichend?
• Hat Sie der Mieter/Vermieter vorher abgemahnt?
• Wurde die zweiwöchige Frist ab Bekanntwerden des fristlosen Kündigungsgrunds eingehalten?
• Wurden alle formellen Kriterien befolgt oder könnte die fristlose Kündigung des Mietvertrags auch unzulässig sein?

Nützlich zu wissen: Hat ein Mieter eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug erhalten, ist es wichtig, dass der Rückstand auf dem schnellsten Wege ausgeglichen wird.

Manchmal kann so nämlich die Kündigung erst einmal verhindert werden. Im Ernstfall können Sie sich hier auch an das Sozialamt wenden. Unter Umständen kann Ihnen dieses vorerst finanziell unter die Arme greifen.

Welche formalen Kriterien gibt es?

Des Weiteren ist es unabdingbar, dass die fristlose Kündigung einer Wohnung alle formalen Vorgaben erfüllt. Damit Sie das Vorhandensein dieser auch kontrollieren können, sollten Ihnen die nachfolgenden Punkte kein Fremdwort sein:

• Die Kündigung erfolgte schriftlich.
• Sie enthält eine nachvollziehbare Begründung.
• Alle Mieter der Wohnung wurden im Kündigungsschreiben genannt. Sind vertraglich mehrere Hauptmieter vereinbart, müssen diese auch alle aufgeführt werden.
• Die Kündigung wurde vom Vermieter oder einer bevollmächtigten Person unterzeichnet.
• Die vorherige Abmahnung erfolgte ebenso in Schriftform.

Nur wenn diese Punkte alle erfüllt sind, kann eine fristlose Kündigung im Mietrecht auch für rechtskräftig erklärt werden. Selbstverständlich hat der Gekündigte dennoch das Recht, einen Einspruch dagegen einzulegen und sich Hilfe bei einem Anwalt zu suchen.

Räumungsklage: der letzte Ausweg

Sollte eine Mietpartei auch nachdem die fristlose Kündigung einer Wohnung erfolgreich durchgesetzt und rechtskräftig wurde, das Mietobjekt nicht räumen, können Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Die Räumung müssen diese bei Gericht einklagen.

Erst wenn ein offizieller Räumungstitel vom zuständigen Richter gewährt wurde, kann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung ausführen.

Doch Achtung: Nach der Bekanntgabe der fristlosen Kündigung müssen zunächst vierzehn Tage verstreichen, bis die Räumungsklage eingereicht werden kann. Diese Zeitspanne wird auch als sogenannte Ziehfrist bezeichnet.

Kommt es zum Äußersten und der betroffene Mieter weigert sich immer noch, die Wohnung zu verlassen, ist es dem Gerichtsvollzieher sogar gestattet, Gewalt anzuwenden. Natürlich darf dies nicht in Form von Schlägen oder ähnlichem geschehen, aber er darf beispielsweise die Schlösser aufbrechen.

Im Nachhinein sollten Vermieter unbedingt prüfen, ob sie einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Denn er kann innerhalb der Zeit, in welcher der Mieter die Räumung der Wohnung verweigert, keine neuen Mieter dort einziehen lassen. Dementsprechend entgehen ihm dadurch Mietzahlungen und es kann zu hohen finanziellen Verlusten kommen.

Eine Räumungsklage kann schnell teuer werden. Zu den Anwaltskosten kommt außerdem der von der Miethöhe abhängige Streitwert. Gewinnt der Vermieter die Räumungsklage, kann er sich die Kosten vom Mieter zurückholen. Dennoch muss er in der Regel zunächst große Summen auslegen.

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Über den Autor

Jennifer A.

Jennifer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Bayreuth. Seit 2018 ist sie fester Bestandteil des Redaktionsteams von anwalt.org. Sie nutzt ihr breites Wissen über das deutsche Rechtssystem seither für die Erstellung gut verständlicher Texte in Bereichen wie dem Asylrecht, Steuerrecht und Verbraucherrecht.

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