FAQ: Geschäftsschließung wegen Corona-Maßnahmen
Müssen Gewerbemieter aufgrund von Corona-Regeln eine Geschäftsschließung veranlassen, nimmt der Gesetzgeber grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage an. Mieter können auf Basis dieser Annahme Inhalte des Mietvertrags anpassen lassen bzw. Verhandlungen über Änderungen gegenüber dem Vermieter verlangen. Mehr dazu lesen Sie hier.
Nein. Eine corona-bedingte Geschäftsschließung verändert Ansprüche aus dem Mietrecht nicht. Mietverträge bleiben bestehen und dürfen nicht einseitig angepasst werden. Eine Minderung oder Stundung der Miete müssen Mieter mit dem Vermieter aushandeln und einvernehmlich vereinbaren.
Sonderkündigungsrechte können im Mietvertrag vereinbart sein. Gesetzlich vorgeschriebene Regelungen gibt es bei einer Geschäftsaufgabe nicht. Das auch weiterhin gemäß Mietrecht während der Corona-Krise. Mehr zu den Sonderkündigungsrechten lesen Sie hier.
Inhalt
Geschäftsschließung wegen Corona-Beschränkungen: Welche Optionen bietet das Mietrecht?
Grundsätzlich bleibt ein Mietvertrag auch während einer Pandemie bestehen. Mietvertragliche Pflichten, wie die Zahlung der Miete, bleiben zunächst unberührt und müssen erfüllt werden.
Gewerbliche Mieter, die ihre Geschäfts-, Büro- oder Werkstattflächen aufgrund von behördlich angeordneten Corona-Maßnahmen nicht oder nur teilweise nutzen können, haben allerdings mietrechtlich bestimmte Möglichkeiten. Sind sie direkt von einer Betriebs- oder Geschäftsschließung betroffen, lassen sich die Auswirkungen im Einzelfall durch Anpassungen des Mietvertrags bzw. Verhandlungen mit dem Vermieter mindern.
Mit der Änderung von Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) hat der Gesetzgeber betroffenen Mietern eine besser Verhandlungsposition verschafft. Demnach sind die behördlich angeordneten Corona-Maßnahmen grundsätzlich als Störung der Geschäftsgrundlage anzunehmen und Mieter können auf Basis von § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Anpassung ihres Mietvertrages verhandeln. Die Gesetzesänderung ist jedoch nur auf Gewerbemiet- und Pachtverträge anwendbar, im Wohnraummietrecht spielt sie keine Rolle.
Welche Anpassungen bei einer Geschäftsschließung aufgrund von Corona-Maßnahmen erfolgen können oder müssen, ist allerdings gesetzlich nicht vorgegeben. Das bedeutet, betroffene Mieter und Vermieter müssen über die neuen Inhalte verhandeln und sich am Ende einig sein. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig. Werden Mieter dennoch selbst tätig, ohne das Einverständnis des Vermieters zu haben, kann eine Mietminderung oder eine Stundung im schlimmsten Fall eine Kündigung und Nachforderungen der ausstehenden Mietzahlungen nach sich ziehen.
Corona-Folgen im Gewerbe: Rechtsprechung bisher noch nicht eindeutig
Ob eine Geschäftsschließung wegen Corona tatsächlich einen mietrechtlichen Mangel darstellt, ist in der Rechtsprechung derzeit immer wieder Thema. Einige Gerichte sehen keinen Mangel (OLG Karlsruhe, 24.02. 2021, Az.:7 U 109/20), da Mieter die gemieteten Räume weiter nutzen können. Allerdings hatte der Mieter im benannten Fall die Bedrohung seiner Existenz durch die anfallende Miete auch nicht ausreichend dargelegt.
Andere Gerichte sehen in einer Geschäftsschließung aufgrund von Corona-Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage und nicht mehr nur einen bloßen Mietmangel (LG Berlin, 14.08.2020, Az.: 34 O 107/20 oder LG München Endurteil v. 22.9.2020, Az. 3 O 4495/20).
Darüber hinaus wenden Gerichte inzwischen auch die Gesetzesänderung für das Gewerbemietrecht an (OLG Dresden Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20) und verneinen zwar einen mietrechtlichen Mangel, bejahen jedoch die Störung und somit die Verhandlungsmöglichkeit zur Anpassung des Mietvertrags.
Letztendlich ist es weiterhin eine Einzelfallentscheidung, ob eine Geschäftsschließung aufgrund von Corona-Beschränkungen mietrechtliche Auswirkungen hat oder nicht. Ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) gibt es noch nicht.
Einigen sich Mieter bei einer Geschäftsschließung wegen einzelner Corona-Verordnungen mit dem Vermieter auf eine Vertragsanpassung, können verschiedene Vereinbarungen getroffen werden. Unter anderem sind zum Beispiel folgende Optionen möglich:
- Kürzung der Mietzahlung für die Dauer der Maßnahmen
- Stundung der Mietzahlungen für die Dauer der Maßnahmen
- Aussetzung von Mieterhöhungen
- Aussetzung mietvertraglicher Pflichten
- Anderweitige Nutzung der vermieteten Flächen
Geschäftsaufgabe: Ist eine Kündigung vom Mietvertrag möglich?
Um ein Sonderkündigungsrecht nach § 543 BGB geltend machen zu können, müssen Mieter einen wichtigen Grund nachweisen können. Erfolgt die Geschäftsaufgabe aufgrund finanzieller Schwierigkeiten bzw. weil sie die Miete nicht mehr aufbringen können, gilt dies üblicherweise nicht als wichtiger Grund. Auch während der Corona-Krise zählt eine solche Geschäftsaufgabe in der Regel nicht dazu.
Ist für eine Geschäftsaufgabe ein Sonderkündigungsrecht im Mietvertrag explizit festgehalten, sollten Mieter prüfen, ob dieses im Fall einer corona-bedingten Aufgabe ebenfalls greift. Mieter sollten zudem darauf achten, welche Folgen die Inanspruchnahme hat. So können zum Beispiel ein konkreter Räumungstermin, Regelungen zu Zahlungsnachforderungen und zum Einbehalt der Kaution enthalten sein.
Quellen und weiterführende Links
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