Wenn der Erblasser seiner Erbengemeinschaft ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück hinterlässt, kommt es nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten: Der eine würde die Immobilie gern verkaufen, der andere vermieten, ein dritter selbst darin wohnen. Wie können sich die Erben einigen und eine Lösung finden?
In unserem Artikel stellen wir dar, wie derartige Probleme gelöst werden können und wie der letzte Ausweg aussieht, wenn keine Einigung möglich ist.
Dabei betrachten wir die Möglichkeiten der Erbengemeinschaft Haus zu verkaufen, das , zu vermieten oder selbst zu nutzen – oder es durch Teilungsversteigerung in Geld umzuwandeln.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf sämtliche Immobilien, die Teil eines Nachlasses sein können. Sind Sie beispielsweise Miterbe einer Erbengemeinschaft, die ein Grundstück verkaufen oder selber nutzen will, so finden auch Sie hier die wichtigsten Informationen dazu!
Inhalt
FAQ: Erbengemeinschaft mit Haus
Ja. Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, wird diese laut Erbrecht unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt.
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Ist die gesamte Erbengemeinschaft einverstanden, kann sie die Immobilie verkaufen. Der Gewinn wird dann unter den Erben aufgeteilt.
Grundproblem einer Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt
Sobald mehr als ein Erbe den Nachlass antritt, bilden die Miterben zunächst eine Erbengemeinschaft. Sie sind gemeinsam Eigentümer des Erbes, bis dieses auseinandergesetzt wird. Die Auseinandersetzung kann beispielsweise durch ein Testamentsvollstrecker übernehmen oder das Nachlassgericht.
Wenn ein Haus Teil des Nachlasses ist und der Erblasser dieses im Testament keinem einzelnen Erben (Alleinerben) zugesprochen hat, so stellt sich die Frage, wie das Haus unter der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden soll?
Die Erben verfügen zunächst über den Nachlass als Gesamthandseigentum – keiner der Eigentümer kann allein über das Haus im Nachlass als Ganzes verfügen.
Jede Aktion muss abgestimmt werden.
Damit bilden Erbengemeinschaften faktisch auch immer eine Gemeinschaft bürgerlichen Rechts, allerdings ohne Rechtsfähigkeit.
Dies können die Miterben ändern, indem Sie einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen und gemeinsame Regeln aufstellen.
Grundsätzlich müssen sich gemeinsame Erben einer Immobilie darüber einig sein, wie mit dem Nachlassgegenstand verfahren werden soll. So kann beispielsweise jeder einzelne Miterbe der Erbengemeinschaft einen Hausverkauf verhindern.
Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft
Zunächst sollte das Grundbuch berichtigt werden. Denn hier ist noch der Erblasser als Eigentümer des Hauses oder Grundstücks eingetragen. Um die Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft für das Haus kostenlos vorzunehmen, bleibt dieser bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall Zeit. Später können Kosten anfallen.
Jeder Erbe kann die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen. Dafür muss er einen entsprechenden Antrag stellen, § 13 Grundbuchordnung (GBO), und einen Nachweis der Erbschaft erbringen. Dies ist in der Regel der Erbschein. Allerdings kann laut Paragraph 35 BGO auch ein Testament oder ein Erbvertrag vorgelegt werden, um die Grundbuchberichtigung durchführen zu lassen. Auch eine Bescheinigung der Testamentseröffnung durch das Nachlassgericht kann ausreichen.
Das Grundbuchamt ist jedoch nicht verpflichtet, solche Verfügungen von Todes wegen oder ein Schreiben vom Nachlassgericht zu akzeptieren. Bestehen aus irgendwelchen Gründen Zweifel am Erbfall, so kann es nach wie vor den Erbschein verlangen, bevor die Erbengemeinschaft einen Grundbucheintrag erhält.
Da die Erbengemeinschaft das Haus als Gesamthandseigentum innehat, werden die neuen Eigentümer also nicht als Bruchteilseigentümer im Grundbuch eingetragen sondern eben als gemeinsame Eigentümer, die nicht allein über Teile der Immobilie verfügen können, § 47 Grundbuchordnung (GBO).
Dies kann durch verschiedene Formen der Auflösung von Erbengemeinschaften geändert werden. So können die gemeinsamen Erben etwa einen notariell beurkundeten Teilsauseinandersetzungsvertrag und Übertragungsvertrag abschließen, um als anteilige Eigentümer eingetragen zu werden.
Wie eine Erbengemeinschaft mit einem Haus verfahren kann
Befindet sich also ein Haus im Nachlass, müssen sich die Miterben einigen, wie sie mit der Immobilie verfahren wollen. Das gilt selbst dann, wenn der Erblasser beispielsweise verfügt hat, dass ein Erbe nur 10 Prozent davon erhalten soll – das Gesamthandseigentum kann nur gemeinsam verwaltet werden.
Zunächst betrachten wir die Möglichkeiten, die sich ergeben, wenn Einigkeit darüber besteht, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus umgehen will. Im darauf folgenden Kapitel wird die gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft besprochen.
Eigennutzung – Miterben auszahlen
Will ein Miterbe das Haus der Erbengemeinschaft als Familienwohnsitz nutzen, so kann er sich mit den anderen einigen und die Miterben auszahlen. Eine solche Vereinbarung muss in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Rechtssicherheit zu schaffen.
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft, die sich das Haus auszahlen lassen wollen, einigen sich darin mit dem Erben, der das Haus nutzen will, über einen angemessenen Auzahlungsbetrag. Dafür kann beispielsweise ein Wertgutachten der Immobilie angestellt werden.
GbR – Wenn die Erbengemeinschaft das Haus vermieten will
Strebt die Erbengemeinschaft die Vermietung des Hauses an, so sollten die Miterben zunächst einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen und auf diese Weise aus der Erbengemeinschaft eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) machen.
Durch die Aufsetzung eines notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages, wird die Gründung der GbR besiegelt. Dadurch ändert sich an der Form des Gesamthandseigentums nichts – die Mitglieder der Gesellschaft sind noch immer gemeinsam für die Verwaltung des Nachlasses zuständig. Jedoch ist eine GbR geschäftsfähig und kann als juristische Person Verträge abschließen.
Damit wird es der Erbengemeinschaft möglich, das Haus zu vermieten. Die Mieteinnahmen werden in der Regel entsprechend der Erbanteile unter den Miterben verteilt. Darüber können Sie sich ebenfalls in besagtem Gesellschaftsvertrag einigen.
Hausverkauf bei Erbengemeinschaft
Auch können die Mitglieder die Erbengemeinschaft auflösen und das Haus an einen Dritten verkaufen, um den Erlös untereinander aufzuteilen. Dadurch wird ein schneller Abschluss des Erbvorgangs gewährleistet, wodurch das Konfliktpotential innerhalb der Gemeinschaft gering gehalten wird.
Auf diese Weise kann ein zu langer Leerstand vermieden werden, wodurch das Gebäude an Wert verlöre. Desweiteren werden so laufende Kosten minimiert.
Unter anderem auf diesem Wege lässt sich der beste Preis für ein geerbtes Haus erzielen:
- schnelle Veräußerung – kurzer Leerstand
- Renovierung vor Verkauf kann den Wert steigern
Durch die Erteilung einer Vollmacht an einen Miterben oder einen Makler kann der Verkauf geordnet ablaufen, da so vermieden wird, dass verschiedene Interessen sich überschneiden. Ein durch eine Erbengemeinschaft Bevollmächtigter ist verpflichtet, in deren Interesse zu handeln und die Immobilie entsprechend zu veräußern.
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Bei Streit der Erbengemeinschaft – Die Teilungsversteigerung
Doch welche Möglichkeiten gibt es, wenn sich die Erbengemeinschaft über den Hausverkauf uneinig ist oder einer der Miterben gar nicht verkaufen will?
Kann keine Einigung darüber erzielt werden, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus verfahren will, so kann jedes Mitglied jederzeit die Auflösung derselben einfordern. Durch eine Auseinandersetzungsklage wird jedoch in der Regel die für alle Beteiligten schlechteste Lösung erzielt.
Das Nachlassgericht wird nämlich als letztes Mittel die Teilungsversteigerung anordnen: eine Form der Zwangsversteigerung.
Der Verkaufserlös eines solchen Prozesses liegt in aller Regel weit unter dem Marktwert der Immobilie. Zusätzlich ist die Teilungsversteigerung an sich mit Kosten verbunden.
Der Erlös aus der Versteigerung gehört nach wie vor allen Erben gemeinsam, allerdings stellt die Aufteilung des Geldbetrages in der Regel kein großes Problem mehr dar.
Bei einer Teilungsversteigerung kann jeder Miterebe mitbieten und auf diesem Wege das Haus ersteigern. Das Erbrecht gibt den Miterben auch bei einer Zwangsversteigerung ein Vorkaufsrecht.
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Sehr geehrte Damen und Herren
Man hat mir erzählt , bei Ihnen man eine kostenlose Antwort (Rat) bekommen kann.
Meine Schwester und ich haben wir ein Familienhaus von unserem Vater gerbt, und er erbte vor 25 Jahren von seinem Vater (Opa).
Wir wollen das Haus abreissen lassen und darauf 4 neue Wohnungen bauen und Mitgewinne verkaufen.
Müssen wir nach Verkauf Gewinnsteuer bezahlen?
wir bedanken uns für Ihre Bemühungen
Mit freundlichen Grüssen
Gehe
Ich habe eine Frage bezüglich einer Erbengemeinschaft.
Nach meinem Tod meiner Mutter, hat mein Vater, meine Schwester und ich geerbt. Im Erbschein steht, die am … gestorbene Frau …. ist 1) von Ihrem Witwer zur Hälfte 2) von ihren Töchtern Jana und Inka zu je 1/4 Anteil des Nachlasses beerbt worden.
Heißt das, dass mein Vater 25% und meine Schwester und ich jeweils 12,5% also 1/8 geerbt haben?
Danke für Ihre Antwort
Hallo,
wir sind drei Geschwister und werden irgendwann das Haus von meinen Eltern erben. Alle sind im Grundbuch bereits eingetragen, meine Eltern haben bis zu Ihrem Ableben das Nießbrauchrecht. Stand jetzt würde ich das Haus gerne später bewohnen, mein beiden Geschwister haben aufgrund eigenes Eigentum kein Interesse daran. Die Eigentumsrechte sollen beibehalten werden. Ich müsste ja dann monatliche „Abschläge“ an meine Geschwister zahlen. Wie hoch sind die in der Regel bzw. woran orientieren sich diese? Am Wert des Hauses? An dem örtlichen Mietspiegel?
Hallo,
folgender Sachverhalt:
Meine Eltern sind je zur Hälfte Eigentümer an Ihrem gemeinsam bewohntem Haus im Gesamtwert von 50000 Euro.Am Anfang diesen Jahres ist mein Vater verstorben.Sein vererbbarer Anteil sind 25000 Euro. Der Erbschein besagt Ehefrau zur Hälfte und alle 3 weiteren Kinder zu je 1/6 Anteile. Davon ist nur die Tochter das gemeinsame leibliche Kind. 2 weitere Kinder sind aus erster Ehe des Vaters.Meine Mutter möchte alle Kinder auszahlen und somit die Erbgemeinschaft auflösen. Ein Sohn weigert sich seinen Anteil auszahlen zu lassen. Er sitzt wegen einer Straftat in einer JVA. Alle anderen Kinder sind einverstanden. Meine Frage was kann meine Mutter tun das er einwilligt? Kann er enterbt werden weil er wegen eine Straftat im Gefängnis sitzt? Die Straftat hat aber nichts mit den Verwandten zu tun.
Hallo Anwalt.org Team! :-)
Meine Frau hat, als wir noch nicht verheiratet waren eine Hälfte des Hauses Ihrer Eltern geerbt. Die andere Hälfte die Schwester. Beide wollen das Haus jetzt verkaufen. Der Notar,der den Verkaufsvertrag nun aufgesetzt hat besteht darauf, dass ich als Mann meiner Frau ,die Zustimmung für den Verkauf gebe.
Ist das Rechtens? Ich dachte wir leben im 21. Jahrhundert!!!
Hallo und guten Abend,
per gerichtlich hinterlegtem Testament sind nach dem Tod der Mutter meine Ehefrau und ihre 5 Stiefgeschwister zu gleichen Teilen erbberechtigt, nachdem der Vater bereits 1999 verstorben ist und bereits zu dessen Lebzeiten festgelegt worden war, dass der Nachlass nach Tod beider Eheleute zu gleichen Teilen auf die Kinder der Ehefrau (1 Kind) und des Ehemannes (5 Kinder) aufgeteilt wird.
Die (erneute -da schon nach dem Tod des Ehemannes eröffnet-) Eröffnung des Testaments wird meine Ehefrau morgen beantragen. Mit den übrigen Erben habe ich mündlich vereinbart, das Haus der Eltern zu einem festgelegten Preis an einen vorhandenen Interessenten zu verkaufen, um meiner Ehefrau bei den zur Zeit belastenden Umstände beizustehen und ihr die Formalitäten abzunehmen.
Nun stellen sich folgende Fragen:
– muss vor dem Verkauf an den Interessenten eine Eintragung der Erben in das Grundbuch erfolgen oder kann der Verkauf schon vorher (nach Eröffnung des Testaments) notariell beurkundet werden ?
– welche Anforderungen an eine Vollmacht der Erben an mich bestehen, damit ich das Haus in deren Namen per notarieller Urkunde veräußern darf ? Müssen diese Vollmachten öffentlich oder gar notariell beglaubigt sein ?
Über eine zeitnahe Antwort würde ich mich freuen.
Ich bedanke mich im Voraus mit lieben Grüßen vom Niederrhein
Hallo Anwalt.org Team,
meine Frau hat im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge (kein Testament) zusammen mit Ihrer Schwester das Haus ihres Vaters geerbt.
Noch ist keine Grundbuchänderung erfolgt. Erblasser steht im Grundbuch.
Welche vorgehenweise ist sinnvoll, wenn wir das Ziel haben Ihre Schwester auszubezahlen und beide das Haus übernehmen wollen (jeder zu 1/2 im Grundbuch)
Wie lässt sich in dem Fall Grunderwerbssteuer vermeiden? Können wir im Rahmen einer notariellen Einigung mit der Schwester meiner Frau auch direkt im Grundbuch eingetragen werden oder ist erstmal die Erbengemeinschaft dort einzutragen?
Hallo,
wir wohnen mit zwei Parteien in einem Haus. Dieses Haus gehört beiden Parteien zu 50% (Erbengemeinschaft). Wir möchten aus unserer Wohnung ausziehen, da wir in ein Einfamilienhaus umziehen. Die andere Partei möchte das Haus dann komplett bewohnen. Ein neutraler Gutachter hat den Wert des Hauses geschätzt. Die andere Partei ist der Meinung, das dieser Wert über dem tatsächlichen Wert liegt und ist nicht bereit die Häfte auszubezahlen. Ebenso verweigert Sie aber auch die Zustimmung zu einer Vermietung der anderen Wohnung und ist der Meinung, dass immer alle Parteien der Erbengemeinschaft einer Vermietung zustimmen müssen. Aber ist das nicht Erpressung? Hat die andere Partei das Recht eine Vermietung zu untersagen und gleichzeitig nicht bereit sein, die entsprechende Hälfte auszubezahlen? Welche Möglichkeiten gibt es?
Vielen Dank für eine Rückmeldung und freundliche Grüße
Hallo,
Meine Geschwister (8) meine beiden Neffen und mein Vater haben das Haus meiner Mutter geerbt. Mein Vater erbt 50 % wir andere den Rest. Jetzt meine Frage, ich und zwei andere Geschwister pflegen meinen Vater. Muss er jetzt ausziehen Bzw können die andern verlangen das er auszieht?
Hallo,
leider ist ein Mitglied der Erbengemeinschaft am 15.09.2018 verstorben (3 Mitglieder). Der Sohn des Verstorbenen ist nun der Erbe. Der Eintrag im Grundbuch ist aber bisher noch nicht erfolgt. Da ich die Steuererklärung (2018) für die Erbengemeinschaft erstelle, wollte ich wissen ab wann der Erbe in der Steuererklärung aufgeführt werden muß.
Vielen Dank im Vorraus
Liebes Team von anwalt.org,
mein Großvater ist letztes Jahr verstorben und hat an seine 4 Söhne zu gleichen teilen das Haus vererbt. Es besteht Einigkeit über den Verkauf. Ich würde das Haus gerne kaufen.
Besteht die Möglichkeit, dabei die Grunderwerbssteuer zu vermeiden?
Vielen Dank für die Hilfe!
Nachdem mein Vater verstorben ist haben meine Mutter u. ich jeweils 50% an einem Haus geerbt. Das Haus war allerdings sehr alt u. teils baufällig. Ich habe es mit Zusage meiner Mutter abgerissen u. nur mit meinem Geld neu gebaut. Wie sind nun die Eigentumsverhältnisse? Notariell wurde bisher nichts gemacht.
Hallo,
Ich habe mit meiner Schwester ein Haus geerbt. Diese wohnt in dem Haus. Ich habe kein Geld um mich an den Kosten des Hauses zu beteiligen und möchte das sie mich ausbezahlt. Doch sie möchte mich nicht ausbezahlen. Was kann ich in solch einem Fall tun?
Danke!
Hallo und guten Tag,
meine Eltern haben ein Berliner Testament. Der Sohn meines Stiefvaters bekommt gemäß notariellem Vertrag nach dem Tod des Vaters ein Anrecht auf 50% des Geldwerts bei Verkauf des Hauses, die anderen 50% bekommt meine Mutter. Wird das Haus nicht verkauft, bekommt er das ganze Haus nach dem Tod meiner Mutter.
Wie verhält es sich nun, wenn mein Vater stirbt, meine Mutter das Haus behält, aber irgendwann ins Pflegeheim muss? Kann dann der ganze Hauswert für das Pflegeheim verwendet werden oder nur 50%?
Guten Tag zusammen,
meine Mutter ist neulich verstorben und hinterlässt zwei Töchter und zwei Enkelkinder. Ich habe bislang noch keinen Erbschein erhalten und mir ist auch bewusst, dass Schulden existieren. Das Altersheim, in dem meine Mutter untergebracht war, wurde nicht bezahlt. Der Mann meiner Schwester organisiert allerdings alles alleine und gibt keine Informationen an mich weiter. Ist er überhaupt dazu berechtigt? Meine Schwester ist aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr dazu in der Lage. Habe ich ohne Anwalt eine Chance an die Informationen zu gelangen?
Servus!
Ein 2 Familienhaus, Vater und Mutter wohnt im Obergeschoss und Sohn mit Frau im Erdgeschoss.
im Grundbuch: Vater 50%, deren 2 Kinder (diese beiden Kinder teilen sich die anderen 50%) im Grundbuch.
Sohn will den Bruder rauszahlen.
Lt. Immobilienmarkler gibt es ein Gutachten – gibt es eine Wertminderung in diesen Anteil weil 2 Familien im Haus wohnen – gibt es einen Prozentsatz?
Welche Wertminderung entsteht durch feuchte Wohnräume?
Mfg Jerome
Meine Mutter , ihr Bruder und ihre Schwester haben ein Ferienhaus geerbt und sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ihre Schwester ist verstorben und sie hinterließ meine Cousine , die also ihr Drittel erbte. Sie hat sich nicht ins Grundbuch eintragen lassen, was aber wahrscheinlich keine Rolle spielt.
Jetzt ist kürzlich der Bruder meiner Mutter gestorben. Meine Mutter hat die Erbschaft ausgeschlagen, so dass wir ( 4 Kinder ) die Hälfte des Erbes meines Onkels und meine Cousine die andere Hälfte per gesetzliche Erbfolge ( ohne Testament) erben.
Meine Cousine möchte uns unseren und den Anteil meiner Mutter abkaufen , wir würden ihr gerne ihren Anteil abkaufen.
Kann sie , wenn wir uns nicht einigen können die Zwangsvollstreckung veranlassen ?
Hallo,
Ich bin (Nach-)Erbin zu 1/2 einer Immobilie (der Erbfall ist mittlerweile eingetreten). Es gibt noch 2 Erben zu je 1/4 der Immobilie.
Vor nicht mal 4 Monaten wurde ein Wertgutachten für das Haus angefertigt, weil ich das gesamte Haus dem damaligen Vorerben abkaufen wollte. Mittlerweile ist der Vorerbe verstorben und die neuen Erben möchten jetzt weitaus mehr für das Haus als das Wertgutachen angibt.
Ist in diesem Fall eine Zwangsversteigerung sinnvoll, wenn ich selbst mitbiete?
Hallo,
meine Schwester, ich und meine Tante haben das Haus meiner Oma geerbt. In ihrem Testament stand jedoch, dass das Haus von meiner Tante verkauft werden soll. Diese zögert den Verkauf allerdings schon sehr lange (nun fast über ein Jahr lang) hinaus und will uns auch den Zugang zu dem Haus verwehren, um dort Erinnerungsstücke zu holen. Zum Einen kann sie uns ja eigentlich des Zugang nicht verwehren (es kursieren Gerüchte, sie hätte das Schloss schon austauschen lassen – ohne unsere Zustimmung) und zum Anderen sinkt ja der Wert des Hauses mit jeder Woche, die das Haus leer steht…
Wie können wir nun Handeln?
Hallo lea p.,
besteht eine Erbengemeinschaft, kann ein Verkauf nur mit Zustimmung aller Erben erfolgen. Was aufgrund der Regelung im Testament zu tun ist, sollten Sie am besten direkt mit einem fachkundigen Anwalt abklären Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
Ihr Team von anwalt.org
Wie ist es denn bei partieller Beteiligung in einer Erbengemeinschaft? Haben Erben die nur prozentual an der Erbmasse beteiligt sind (z.B. 1/12-tel) das gleiche Mitspracherecht bei einem allfälligen Verkauf einer Immobilie ?
zB zwei Geschwister besitzen ein Haus, die Schwester zu 11/12 und der Bruder zu 1/12. Dann stirbt der Bruder und die Kinder des Bruders erben den Anteil. Die Schwester würde gerne verkaufen die Töchter der Bruders allerdings nicht.