Es ist nicht leicht, geeigneten Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu finden. Insbesondere in Ballungsgebieten gestaltet sich die Wohnungssuche immer schwieriger. Nicht selten kommt es vor, dass zwanzig oder mehr Parteien sich für ein und dieselbe Wohnung interessieren. Die Wohnungssuche verkommt mehr und mehr zu einem Langzeitprojekt, welches geprägt ist von zahlreichen Kompromissen.
Glück hat, wer bereits seine Wohnung gefunden und sich eingelebt hat. Letztlich ist sie nicht nur das „Dach über dem Kopf“, sondern ein Lebensraum, der zum Teil über Jahre gepflegt wurde. Es verwundert nicht, wenn Mieter empört und enttäuscht sind, wenn sie eine Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarf im Briefkasten finden.
Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was im Mietrecht zum Thema Eigenbedarf festgeschrieben ist, wie Eigenbedarf angemeldet werden kann und was Mieter tun können, um sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu wehren.
Inhalt
FAQ: Eigenbedarf
Eigenbedarf ist ein heutiger Kündigungsgrund von Vermietern. Er kündigt in diesem Fall, weil er die Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken benötigt oder für eine andere Person, die zu seinem Hausstand gehört. Näheres lesen Sie hier.
Laut Mietrecht muss der Vermieter vernünftig und nachvollziehbar begründen können, warum er oder eine andere Person die Wohnung nutzen will. Der Wunsch allein genügt nicht.
Der Vermieter darf die Wohnung nur für sich oder zugunsten engerer Familienangehöriger kündigen, z. B. für seine Eltern, Kinder oder Geschwister.
Was ist Eigenbedarf?
Beim Eigenbedarf handelt es sich um den häufigsten Grund für eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter.
Ist eine Wohnung bzw. eine Immobilie vermietet und es ergibt sich die Situation, dass der Vermieter selbst diesen Wohnraum für sich oder einen seiner Angehörigen benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, die gesetzlich festgeschrieben ist.
Der Eigenbedarf als Kündigungsgrund steht allerdings nur natürlichen Personen offen. Eine GmbH, AG oder andere juristische Person kann dies nicht als Begründung anführen. Bei Personengesellschaften ist allerdings zu differenzieren. Die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und Kommanditgesellschaft (KG) sind nicht berechtigt, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist dies aber unter Umständen möglich.
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, müssen folglich die Wohnung bzw. die Immobilie räumen und sich einen neuen Lebensmittelpunkt suchen. Die sogenannte Eigenbedarfskündigung ist allerdings an zahlreiche Regeln gebunden, um einen Missbrauch durch den Vermieter zu vermeiden. Grundsätzlich gilt Deutschland als besonders mieterfreundlich, weshalb eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf gut vorbereitet sein muss. Nicht selten kommt es zum Streit und Gerichte müssen eine Klärung herbeiführen.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf
Im Mietrecht ist der Eigenbedarf genau geregelt. Grundlage für die Eigenbedarfskündigung ist § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. […]
Mit diesem Paragraphen wird besonders das Interesse der Mieter geschützt, in einer vermieteten Wohnung dauerhaft leben zu dürfen. Nur drei Gründe sieht das Gesetz vor, welche eine ordentliche Kündigung ermöglichen.
Gründe für eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag:
- Der Mieter begeht eine schwere Verfehlungen.
- Der Vermieter möchte die Räumlichkeiten selbst nutzen.
- Die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks wird eingeschränkt. (z. B. Notwendigkeit einer Kernsanierung)
Explizit kein Grund ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Ein Vermieter hat zwar noch die Möglichkeit, sonstige berechtigte Gründe anzuführen (§ 573 Abs. 1), diese müssen aber ähnlich schwerwiegend wie die genannten sein.
Im dritten Absatz des genannten Paragraphen gibt es eine weitere Einschränkung für den Vermieter. Dieser darf nicht schlicht auf Eigenbedarf plädieren, sondern muss im Kündigungsschreiben, seine Gründe genau niederschreiben. Im Wortlaut heißt es:
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Eigenbedarf anmelden – wie geht das richtig?
Die Kündigung durch den Vermieter ist juristisch gesehen ein Akt, bei dem nicht selten Fehler passieren, die sich letztlich nachteilig auswirken können. Zunächst muss die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen.
Im § 573 BGB wird der Personenkreis der Begünstigten eingeschränkt auf Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts des Vermieters. Nur für sie bzw. für sich selbst kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden.
Für welche Familienmitglieder kann Eigenbedarf angemeldet werden?
- Kinder und Schwiegerkinder
- Enkel
- Eltern und Schwiegereltern
- Großeltern
- Geschwister
- Neffen und Nichten
Bei weiterem Verwandtschaftsgrad kommt es auf die persönliche Beziehung und die glaubhafte Darlegung desgleichen an. Aber auch für Pflegekräfte oder Haushaltshilfen kann Eigenbedarf angemeldet werden. Diese müssen aber im Haushalt des Vermieters wohnen und dürfen keinen eigenen Hausstand haben.
Als nachvollziehbar gelten für den Eigenbedarf nur Gründe, welche sich auch realisieren lassen. Benötigt der Vermieter selbst den Wohnraum, weil seine eigentliche Wohnung beispielsweise nicht mehr bewohnbar ist bzw. er selbst gekündigt wurde, gilt eine Eigenbedarfskündigung als berechtigt. Auch der Ausbau der Wohnung zu seinem Alterswohnsitz ist denkbar. Möchte ein naher Angehöriger eine Familie gründen und benötigt den Wohnraum, ist dies auch verständlich.
Nicht realisierbar ist aber, wenn eine Person in eine Wohnung einziehen soll, die pflegebedürftig ist und die Wohnung für diesen Zweck nicht ausgelegt ist, weil sie beispielsweise nicht barrierefrei ist.
Bereits im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für den Eigenbedarf schlüssig dargelegt werden. Geschieht das nicht, weißt die Kündigung formelle Fehler auf und ist dadurch unwirksam. Der Mietvertrag bleibt also gültig.
Wann ist die Anmeldung von Eigenbedarf nicht möglich?
Generell steht es dem Vermieter frei, seine eigene Immobilie zu bewohnen bzw. einem Angehörigen Wohnraum anzubieten, dennoch gibt es einiges zu beachten. Das Ziel muss es sein, dass die Wohnung bzw. die Immobile tatsächlich vom Vermieter bzw. der begünstigten Person bewohnt werden soll. Es muss notwendig und sinnvoll sein. Der reine Wunsch, in der eigenen Wohnung leben zu wollen, ist also nicht ausreichend.
Der Wohnbedarf muss darüber hinaus auch als angemessen gelten. Eine über 100 Quadratmeter große Wohnung für beispielsweise einen Schüler oder Studenten ist sicherlich unverhältnismäßig. Außerdem darf zum Zeitpunkt der Kündigung bzw. während der Kündigungsfrist keine andere zweckdienliche Wohnung frei sein bzw. frei werden. Ist dies doch der Fall, muss der Vermieter seiner Anbietepflicht nachkommen und dem Mieter eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude bzw. derselben Wohnlage zur Verfügung stellen. Versäumt er dies, ist die Kündigung aufgrund von Rechtsmissbrauch ungültig.
Der Eigenbedarf muss zwar noch nicht zum Zeitpunkt der Kündigung akut vorliegen, allerdings nach Ende der Kündigungsfrist schon. Ungültig sind auch Gründe, welche nur wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten. Steht die Wohnung länger als sechs Monate im Jahr leer oder soll nur als Arbeitszimmer bzw. Hobbywerkstatt genutzt werden, ist eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs ebenfalls unzulässig.
Eigenbedarf: Welche Frist gilt es zu beachten?
Wie bei jeder ordentlichen Kündigung, müssen auch bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf bestimmte Fristen eingehalten werden. Für einen Mieter gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei dem Vermieter richtet sich diese Frist aber nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt allerdings maximal neun Monate.
Werden die Kündigungsfristen nicht entsprechend eingehalten, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam sein. Die Fristen sollten also genau beachtet werden.
Staffelung der Kündigungsfrist vom Vermieter:
- Bis 5 Jahre: 3 Monate
- Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
- Länger als 8 Jahre: 9 Monate
Maßgebend ist der § 573c BGB, welcher die Fristen der ordentlichen Kündigung festschreibt:
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wie lässt sich für eine Wohnung der Eigenbedarf nachweisen?
Entscheidend ist das Kündigungsschreiben. Hier gilt es, sämtliche Gründe, welche den Eigenbedarf rechtfertigen, aufzuführen. Die Begründung muss schlüssig und nachvollziehbar sein. Nachträglich können nur Gründe angeführt werden, die auch erst nach Aussprechen der Kündigung vom Mietvertrag aufgekommen sind.
Zu beachten ist ebenfalls, dass der Eigenbedarf erst nach Beginn des Mietverhältnisses auftreten darf. Steht schon vor Unterzeichnung des Mietvertrags fest, dass der Wohnraum später anderweitig genutzt werden soll, ist eine Eigenbedarfskündigung ungültig, sollte das dem Mieter nicht auch so mitgeteilt worden sein. In diesem Fall hätte der Mietvertrag zeitlich begrenzt werden müssen.
Beispiele für anerkannte Gründe für die Anmeldung von Eigenbedarf:
- Vermieter möchte die Immobile selbst bewohnen, weil die Kosten für die gegenwärtige zu hoch sind bzw. die Wohnung eine ungünstige Lage hat.
- Angehörige benötigen eine Wohnung.
- Veränderte Lebensumstände verändern den Bedarf an Wohnraum (z. B. Geburt, Hochzeit, Scheidung, Arbeitsplatzwechsel, Krankheit, Zusammenziehen mit Partner).
Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz
Der Gesetzgeber verbietet Kündigungen zur schlichten Mieterhöhung und steht in diesem Fall eindeutig auf Seite der Mieter, allerdings kommt es immer wieder vor, dass die Anmeldung von Eigenbedarf missbräuchlich verwendet wird, um unliebsame Mieter loszuwerden. Häufig werden dazu konstruierte Begründungen für den Eigenbedarf verwendet. Ist die Begründung für den Mieter nicht schlüssig, sollte er in den Widerspruch gehen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf stellt einen Rechts- und Vertragsbruch dar, welcher schadensersatzpflichtig ist. Die Kündigung ist juristisch unwirksam. Teil des Schadensersatzes kann also auch die Fortführung des Mietverhältnisses sein. In der Regel besteht die Wiedergutmachung bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf aber eher in einer Geldleistung, welche die finanziellen Schäden des Mieters mindert. Die Beweispflicht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs liegt allerdings beim Mieter. Entsprechend schwierig kann der Nachweis sich gestalten. Ratsam ist es, sich in einer solchen Situation an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.
Ersatzfähig beim vorgetäuschten Eigenbedarf sind beispielsweise:
- Rechtsanwaltskosten
- Umzugskosten
- Renovierungskosten
- Aufwendungen für die Wohnungssuche (auch Urlaubstage)
- Mehrkosten für die Wohnung
Ist es möglich, ein vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anzumelden?
Grundsätzlich gilt nach § 566 BGB, dass für den Mieter zunächst die Situation weitgehend unverändert bleibt, sollte die Immobilie verkauft werden. „Kauf bricht nicht Miete“ heißt der Grundsatz aus dem Mietrecht.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Der Mietvertrag hat also grundsätzlich Bestand und kann vom neuen Eigentümer nicht einfach verändert werden. Der neue Vermieter muss entsprechend auch in Sachen Eigenbedarf die gesetzlichen Regeln beachten. So muss der Eigenbedarf schlüssig und nachvollziehbar begründet und die Kündigungsfrist eingehalten werden. Hinzu kann noch eine Sperrfrist, welche je nach Bundesland drei bis zehn Jahre dauern kann, hinzukommen, sollte zuvor die Wohnung in Wohneigentum umgewandelt worden sein.
Gleiches gilt, wenn Personen eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, um die Mietwohnung im Anschluss selbst zu nutzen. Die Kündigungsfrist ist zu beachten und ggf. eine Sperrfrist gemäß § 577a BGB einzuhalten. Bei der Begründung von Eigenbedarf für eine Wohnung sind zudem die Interessen von Mieter und Vermieter abzuwägen.
Der Kauf einer vermieteten Immobilie stellt also stets ein Risiko dar, sollte diese nicht ausschließlich als Investitionsobjekt herhalten. Wer selbst einziehen möchte, sollte sich im Vorfeld genau über die geltende Sperrfrist und Kündigungsfrist informieren.
Widerspruch zur Kündigung wegen Eigenbedarf
Mieter haben grundsätzlich das Recht, sich gegen eine ordentliche Kündigung der Mietsache zu wehren. Sind die Gründe für den Eigenbedarf nicht einleuchtend, existiert eine vergleichbare Wohnung im Haus oder die begünstigte Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, ist nur entfernt verwandt, ist ein fristgerechter Widerspruch durchaus zu empfehlen.
Fristgerecht ist der Widerspruch, wenn der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung widerspricht. Maßgebend ist der § 574b BGB:
1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Eine korrekte und gut begründete Eigenbedarfskündigung kann zudem abgewendet werden, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt. Typische Härtefälle sind z. B.:
- Besonders langes Mietverhältnis
- Erkrankung oder Behinderung
- Schwangerschaft
- Hohes Alter des Mieters
- Angemessener Ersatzwohnraum kann nicht beschafft werden
Im Wortlaut heißt es im § 574 BGB:
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mit einer Räumungsklage den Eigenbedarf durchsetzen
Bei einer korrekten Eigenbedarfskündigung, bei der kein Härtefall vorliegt, muss der Mieter nach der Kündigungsfrist den Wohnraum verlassen und die Mietsache an den Vermieter übergeben.
Immer wieder kommt es aber vor, dass Mieter die Wohnung nicht räumen. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Weg über das Gericht mittels Räumungsklage. Diese muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Erlangt der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel, kann die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher geräumt werden.
Zu beachten ist aber auch, dass der Mieter neben dem Recht zum Widerspruch zur Kündigung auch die Möglichkeit hat, eine Räumungsfrist gemäß § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) zu beantragen. Häufig gewähren Richter drei bis sieben Monate zusätzlich zur gesetzlichen Kündigungsfrist. In dieser Zeit ist eine Räumung legal nicht möglich.
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Hallo, haben eine Kündigung der Wohnung vom Vermieter wegen Eigenbedarf nach 12 Jahren mit Frist 9 Monate, zu 31.10.17 erhalten. Wenn wir schneller eine passende Wohnung für uns finden, bleibt hier UNSERE Kündigungsfrist von 3 Monaten bestehen? Denn dann würde der Vermieter evt. 6 Monate keine Mieteinnahmen mehr haben…
Danke im voraus für eine Antwort !!!
Hallo Heike,
in der Regel ist ein Auszug vor dem angekündigten Mietende zwar möglich, aber Miete müssen Sie zumindest dann weiterzahlen, wenn der Vermieter die Wohnung nicht dann schon selbst nutzt.
Sprechen Sie am besten mit Ihrem Vermieter, ob die Möglichkeit besteht, dass Sie vor Ablauf der neun Monate ausziehen, ohne weiterhin Miete zahlen zu müssen.
Ihr Team von anwalt.org
Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich bin schockiert, dass ich nicht mehr das Recht auf meine eigene Kündigung mit Frist von 3 Monaten mehr habe!?
Hallo Heike,
hier lag auf unserer Seite ein Missverständnis vor. In der Regel können Sie separat eine eigene Kündigung zu den für Sie gültigen Fristen (3 Monate) aussprechen, um so die durch den Vermieter zu gewährende Frist (9 Monate) zu verkürzen.
In Mieterverein können Sie sich hierzu beraten lassen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
Wir haben heute von unserem Vermieter erfahren, dass er unsere Wohnung im Internet inseriert hat und nächstes Wochenende schon die ersten Interesenten kommen.
Nun ist es so, dass wir in der Bauphase von unserem Haus sind, dass vermutlich im Januar 2018 bezugsfertig ist. Unsere Tochter geht ab nächsten Monat hier in den Kindergarten und muss nächstes Jahr den Kindergarten umzugsbedingt nochmals wechseln.
Da wir damit rechnen, dass wir nach Verkauf der Wohnung relativ schnell die Kündigung auf Eigenbedarf bekommen werden, möchten wir uns frühstmöglich mit den verschiedenen Möglichkeiten auseinandersetzen. Wir wohnen erst 2 1/2 Jahre in der Wohnung und hätten ja dann 3 Monate Kündigungsfrist. In unserer Gegend ist es wahnsinnig schwierig bezahlbaren Wohnraum zu finden und wenn man den neuen Vermietern sagt, man zieht in 6/7 Monaten wieder aus macht man sich nicht gerade beliebt.
Jetzt meine Frage, könnten diese Gründe als Härtefall angesehen werden?
– zwei Umzüge innerhalb von 6/7 Monaten
– zwei Wechsel der Kindertagesstätte innerhalb von 6/7 Monaten
– zwei Umzüge finaniell zu stemmen
Ich freue mich auf eine Antwort.
Liebe Grüße
D. Heinze
Hallo Heinze,
ein doppelter Umzug innerhalb kurzer Zeit, der erforderlich wird, weil Ersatzwohnraum zwar bereits gefunden (in Ihrem Fall: das Eigenheim), aber noch nicht bezugsfertig ist, stellt eine Härte gemäß § 574 BGB dar. Dieses räumt Ihnen ein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB ein, wenn der Umzug in diesen Wohnraum in absehbarer Zeit erfolgen kann und keine überwiegenden Vermieterinteressen entgegenstehen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
zunäschst vielen Dank für die tolle Website und Ihre Tipps!
Ich habe eine Eigentumswohnung und möchte meiner Mieterin nach 5-monatigem Mietverhältnis wg. Eigenbedarf kündigen, da mein Lebensgefährte kurz nach dem Zusammenziehen in ein gemeinsamen Haus die Trennung möchte. Ein klassischer Härtefäll liegt bei meiner Mieterin sehr wahrscheinlich nicht vor.
Welchen Kosten kann meine Mieterin rechtlich einfordern (z. B. Renovierung, Umzugsunternehmen, Maklerprovision) und wäre es in diesem Fall sinnvoller einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen? In diesem würde ich eine Abfindung aufnehmen und ggf. einen Monat mehr Zeit für die Wohnungssuche gewähren.
Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus,
Andrea
Hallo Andrea,
liegt Ihrer Kündigung ein rechtlich anerkannter Eigenbedarf zugrunde, hat der Mieter keinen Anspruch auf Ersatz seiner Umzugskosten. Auch Makler- und renovierungskosten müssen nur übernommen werden, wenn der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht wurde.
Ob Sie eine Kündigung aussprechen oder einen Aufhebungsvertrag mit entsprechenden Konditionen aufsetzen, können Sie mit dem Mieter besprechen. So findet sich womöglich eine einvernehmliche Lösung.
Ihr Team von anwalt.org
Super und vielen Dank für die schnelle Antwort !
Guten Tag,
vor 18 jahren habe ich ein Haus in Meersburg gebaut, direkt neben dem Haus meiner Eltern. Wir hatten einige Mieterwechsel. Zuletzt wurde zum 1.1.2014 die 120qm große Hauptwohnung mit EBK an eine alleinstehende Frau vermietet. Nun haben wir uns entschlossen, als Familie (2 Kinder) im Juli 2017 von Ulm nach Meersburg zu ziehen um meine über 80 Jahre alten Eltern unterrstützen zu können und den eigenen späteren Lebensabend am Bodensee zu verbringen. Ergeben sich Schwierigkeiten bei der Kündigung wegen Eigenbedarf, da ich in den nächsten 5 Jahren nach Ulm zur Arbeit pendeln bzw. dort 4 Nächte in einer kleinen Wohnung übernachten werde? Oder dadurch, dass ein zukünfiger Eigenbedarf eventuell bereits bei Mietvertragsabschluss als absehbar erscheinen könnte. (War es nicht, unsere Pläne damals waren andere, aber der Gesundheitszustand meiner Eltern hat sich verschlechtert).
Danke
viele Grüße
Markus
Hallo Markus,
wenn der Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Mietvertrages noch nicht feststand, wird es hier in der Regel keine Probleme hinsichtlich der Kündigung wegen Eigenbedarfs geben.
Das Pendeln zur Arbeit sollte eigentlich unproblematisch sein.
Wünschen Sie eine ausführliche Rechtsberatung, sollten Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo und guten Tag,
ich habe eine Frage:
Wir sind Mieter in einem 3 Parteienhaus. Unsere Vermieterin bewohnt mit Ihrer Tochter das Untergeschoss. Im Erdgeschoss wohnt seit ung. 1 Jahr eine Familie. Wir wohnen im Obergeschoss. Nun ist die Sachlage folgendermaßen:
Die Tochter meiner Vermieterin hat ausstudiert. Die Vermieterin hat der Familie im Erdgeschoss die Wohnung auf Eigenbedarf gekündigt. Die Tochter zieht bald da ein. Im Grunde genommen alles ok und verständlich, allerdings spielen wir mit dem Gedanken, dass die Tochter in unsere Wohnung (OG) einzieht (etwas kleiner als die mittlere) und wir in die mittlere Wohnung einziehen. Begründet also die Kündigung nach wie vor den Eigenbedarf der Vermieterin (obwohl Eigenbedarf?). Vielen Dank für die Antwort
Hallo Christian,
entfällt der Eigenbedarf erst nach Ablauf der Kündigungsfrist der Mieter aus dem Erdgeschoss, bleibt die Wirksamkeit der Kündigung bestehen. Einigen Sie sich jedoch bereits vor Ablauf der Frist, ist die Kündigung unter Umständen wegen Rechtsmissbrauchs nachträglich unwirksam.
Suchen Sie am besten das Gespräch mit Ihrer Vermieterin und deren Tochter. Möglicherweise findet sich so eine Lösung.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag,
ich bin Mieter einer Wohnung, welche in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Die neuen Besitzer der Wohnung, haben mir nun eine Kündigung wegen Eigenbedarf zukommen lassen. Diese Kündigung wurde mir jedoch während der noch geltenden Sperrfrist zugestellt. Ist es notwending und wenn ja, in welcher Form, muss einer solchen Kündigung widersprochen werden?
Danke und viele Grüße
Ilias
Hallo Ilias,
während der dreijährigen Kündigungssperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Hatte der Erwerber Wohnungseigentum aber bereits vor der Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründet, greift die Sperrfrist nicht.
Legen Sie schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung ein. Muster hierzu finden Sie im Internet.
Sinnvoll ist es jedoch sicherlich, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren, um herauszufinden, ob eine Ausnahmeregelung zur Sperrfrist vorhanden ist oder nicht.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag,
ich spiele mit dem Gedanken, eine vermietete Eigentumswohnung in einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Ich möchte diese Wohnung dann selbst beziehen, da ich im Moment recht teuer zur Miete wohne. Bietet die Zwangsversteigerung mir weitergehende Rechte in Sachen Eigenbedarf, oder ist die Gefahr groß, dass ich die bisherigen Mieter nicht aus der Wohnung bekomme?
Danke für Ihre Mühe!
Mit freundlichen Grüßen
Michael
Hallo Michael,
eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn Sie ein berechtigtes Interesse dazu belegen. Dies liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter due Räume der Wohnung für sich oder Familienangehörige nutzen möchte, was bei Ihnen der Fall ist.
Wenden Sie sich für eine detaillierte Auskunft am besten an einen Anwalt für Mietrecht.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag,
meine Oma hat für ihre kleine Wohnung nach 30 Jahren eine Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen, ihr Vermieter wohnt in diesem Haus bereits seit Jahren in der Dachgeschoßwohnung. Die ist ihm jetzt zu groß, deshalb möchte er gern in Omas Wohnung ziehen. Hat sie eine Chance, sich zu wehren?
Hallo Elke,
grundsätzlich kann unter gewissen Voraussetzungen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung eingelegt werden.
Beispielsweise ist dies möglich, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nicht ausreichend begründet hat. Des Weiteren kann der Mieter darauf hinweisen, dass die Kündigung eine besondere Härte darstellt.
Kontaktieren Sie für weitergehende Informationen und eine umfangreiche Rechtsberatung am besten einen Anwalt für Mietrecht.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
meine Vermieter haben mir heute offenbart, dass mir gekündigt wird wegen Eigenbedarf. Die Tochter soll hier einziehen…sie bekommt Nachwuchs.
Ich habe bis Oktober letzten Jahres zusammen mit meinen Kindern und Mann hier gelebt. Dann zog mein Mann aus. Seitdem stemme ich das alleine hier und komme auf über 10 Jahre Mietverhältnis. Bei Auszug meines Mannes habe ich den Vertrag anpassen lassen, nicht neu aufsetzen lassen, damit die Mietzeit nicht unterbrochen wird mit einem neuen Vertrag.
So müsste man mir doch nun eine Frist von 9 Monaten einräumen oder?
Ich zahle im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten recht wenig. Entsprechend werde ich nichts vergleichbares finden.
Außerdem beginne ich im Januar für drei Monate eine Ausbildung und erhalte nur Azubi-gehalt.
Kann ich durch diese Umstände mehr als 9 Monate rausholen?
Hallo Brigitte,
bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren besteht generell eine neunmonatige Kündigungsfrist. In Ihrem Fall stellt sich jedoch zusätzlich die Frage, ob ein Härtefall vorliegt, der einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung rechtfertigt. Konsultieren Sie hierzu einen Anwalt für Mietrecht.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo zusammen,
ich habe zwei Anliegen:
Meiner Vater ist Vermieter einer Wohnung. Es passiert aber sehr oft, dass die Mieter nur die hälfte der Miete zahlen und im Verwendungszweck vermerken, das momentan nicht mehr geht und der Rest nachkommt, meistens dann im laufe des Montas (Jedoch ohne dies vorher abzusprechen). Im nächsten Monat zahlen Sie diese dann wieder komplett. Jetzt sind wir etwas verunsichert ob dies dann trotzdem ein gültiger Kündigungsgrund ist?
Gleichzeitig würde meine Tante dort gerne mit Ihrer Tochter einziehen, da die Gegend einfach sehr viel besser ist für Ihre 7 Jährige Tochter und dort auch gleichaltrige Kinder wohnen und ein Garten vorhanden wäre. Allerdings ist das die Schwester meiner Mutter und nicht von meinem Vater, kann dann trotzdem wegen Eigenbedarf gekündigt werden?
Vielen Dank vorab für die Hilfe!
Herzliche Grüße und Frohe Weihnachten
Hallo Keri,
ob in Ihrem Fall eine Kündigung wegen Zahlungsverzug wirksam ist, wird in der Rechtsprechung verschiedenartig beurteilt. Hierzu sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen. Aufgrund der Regelmäßigkeit der Teilzahlungen der Miete könnte eventuell ein Kündigungsgrund vorhanden sein.
Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten einer Schwägerin ist durchaus möglich. Es muss dann üblicherweise im Kündigungsschreiben detailliert dargelegt werden, dass eine enge persönliche Beziehung zwischen dem Vermieter und der Schwägerin besteht. Auch für in dieser Angelegenheit lohnt sich die Konsultation eines Anwalts für Mietrecht.
Ihr Team von anwalt.org
Uns wurde die Wohnung auf 31.12.2016 wegen Eigenbedarf gekündigt.Seit 31.06.2016 wurde wir schriflich benachrichtigt das ein Eigenbedarf vorliegt.Die Kündigung kam am1.10.2016 wir haben bis dato noch keine Wohnung gefunden da wir einen großen Hund haben.
Kann uns der Vermieten auf den 31.12.2016 vor die Türe setzen
Hallo Reiner,
unter Umständen handelt es sich hierbei um einen Härtefall, da Ihnen kein Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Setzen Sie sich hierzu am besten mit Ihrem Vermieter in Verbindung und schildern Sie ihm die Situation. Auch die Hinzuziehung eines Anwalts kann hilfreich sein.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag, im Rahmen der Trennung von meiner Frau habe ich eine Eigenbedarfskündigung gegenüber meinem Mieter (eine von sechs Mietparteien in einem MFH) schriftlich mit Verweis auf meine Lebenslage ausgesprochen; diese ist ergänzt um das Anliegen meines Sohnes (22), der in der Familienwohnung meiner Frau ein Durchgangszimmer nutzt und mit seiner Freundin einen abgeschlossenen Bereich zukünftig nutzen möchte. Insoweit beinhaltet meine Kündigung zwei Ansätze, den der eigenen Wohnraumnutzung sowie den Bedarf meines Sohnes berücksichtigend. Die streitige Wohnung bietet mit rd. 170 m² ausreichend Platz für meinen Sohn und mich.
Die Mieter haben jetzt schriftlich widersprochen. Säulen deren Begründung sind die nebenberufliche Ausbildung der Ehefrau an der Fernuni Hagen (im Hauptberuf ist die Ehefrau im Finanzamt beschäftigt) sowie die Vortragstätigkeit ihres Mannes als Orthopäde im Anstellungsverhältnis, über dessen regelrechte Dienstezeit hinaus.
Ergänzt wird der Ansatz des Härtefalles damit, daß die beiden Kinder ein Schule in Leipzig besuchen, die sie günstig mit der Straßenbahn erreichen können. Schließlich wird auf „den angespannten Wohnungsmarkt“ in Leipzig verwiesen. Mindestens hier kann klar geantwortet werden, daß gerade Leipzig eben kein angespannter Markt ist; das Gegenteil trifft eher zu. In keiner Stadt werden täglich so viele hochwertige Sanierungswohnungen fertiggestellt, wie in Leipzig – dies durch alle Größen durchgehend.
Wie bewerten Sie die Ansätze der Begründung der Mieterseite bezüglich der Härteumstände.
Für Ihre Antwort vielen Dank und frohe Weihnachten, H.
Hallo Hubert,
eine derartige Rechtsberatung können wir Ihnen nicht geben. Wenden Sie sich hierzu bitte an einen Anwalt für Mietrecht. Dieser wird die Sachlage fachmännisch bewerten und Ihnen Ratschläge zum weiteren Vorgehen geben können.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
ich habe eine formell korrekte Eigenbedarfskündigung zum 31.08.2017 erhalten.
Nun meine Frage. Ich bin 60% schwerbehindert und leide an Depressionen. Unter anderem hierdurch bin ich Frührentner geworden. Aktuell fehlt mir durch diese Kündigung fast jeglicher Lebensmut. Liegt hier möglicherweise ein Härtefall vor, sodass ich nicht aus der Wohnung ausziehen muss?
VG
Hallo Andreas,
lassen Sie sich hierzu von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Allerdings sind die Chancen für einen wirksamen Widerspruch bei einer vorliegenden Behinderung in der Regel recht hoch.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo,
Wie kann man denn nachweisen, dass der Vermieter schon bei Vertragsabschluss wusste, dass er Eigenbedarf anmelden wird bzw. will??
Erklärung: Meine Freundin und ich beziehen ab Dezember eine Wohnung, und bei einem zweiten Termin mit dem Makler (nachdem der Vertrag von beiden Parteien Unterschrieben war aber vor dem Einzugsdatum) erwähnte der Makler etwas, das uns beide etwas verunsichert hat.
Der originale Wortlaut war etwa so:“ Herr Mustermann (Name geändert) ist am kommenden Wochenende vor Ort und schaut sich die Wohnung mal mit seinem Neffen an.“
Das muss zwar nicht unbedingt etwas bedeuten, aber die Tatsache, dass wir eine Klausel im Vertrag haben, die besagt dass beide Parteien in den ersten beiden Jahren auf eine ordentliche Kündigung verzichten, und die Tatsache, dass sich die Wohnung in einer Stadt befindet, in der Wohnungen mehr als rar sind, und durch Universität und Hochschulen viele Studenten eine Wohnung suchen und dabei keinen Erfolg haben, hat das doch einen Beigeschmack.
Unsere Sorge ist nun, dass nach 2 Jahren die Kündigung wegen Eigenbedarf ins Haus flattert.
Hallo Ricardo,
zunächst einmal können Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen und ihn direkt auf Ihre Bedenken ansprechen. Außerdem können Sie den Makler dazu befragen. Hilft all das nicht, sollten Sie sich Rat bei einem Anwalt holen.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo und einen schönen Sonntag,
ich habe eine Frage: Wie sieht es aus wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und wir schon jetzt die Möglichkeit haben eine neue Unterkunft anzumieten, kommen wir dann problemlos früher aus dem Mietverhältnis raus.
Viele Grüße
DZ
Hallo DZ,
anzuraten ist hier eine Einigung mit dem Vermieter. Sind mit diesem alle Obliegenheiten wie Miete und Kaution geklärt, steht einem vorzeitigen Auszug in der Regel nichts im Wege. Ohne eine derartige Absprache ist ein Auszug vor Mietende nicht empfehlenswert bzw. kann es dann geschehen, dass die Miete weiterhin gezahlt werden muss.
Ihr Team von anwalt.org
guten Tag,
gilt die 10-jahres Sperrfrist innerhalb eines angespannten Wohnungsmarktes (Berlin) auch dann, wenn der Mieter schon vor der Umwandlung in WEG dort gelebt hat, aber nach Verkauf der Wohnung, – mit dem neuen Eigentümer einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat ?
beste Grüße,
Hp
Hallo Hp,
die Sperrfrist bezieht sich in der Regel auf Fälle, in denen die Wohnung während der Mietzeit in Eigentum umgewandelt und dann an einen neuen Eigentümer verkauft wurde.
Erkundigen Sie sich am besten bei einem Mieterverein und fragen Sie dort nach, wie die Sache bei Ihnen gelagert ist.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag,
ich bin gerade dabei eine Eigentumswohnung zu kaufen die ich auch selber nutzen möchte da ich mit meiner Freundin zusammen ziehen will und aktuell noch zuhause wohne. In der Wohnung wohnt eine Familie mit einer Tochter die schon über 18 Jahre alt ist und eine schwere Erkrankung hat (vermute Krebs wissen tun wir das noch nicht genau).
Die Familie wohnt erst seit 6 Monaten in der Wohnung und ich habe das Risiko aktuell und weiß nicht wie ich vorgehen soll dies stellt bestimmt ein Härtefall dar was würden Sie mir raten?
Hallo FK,
Sie können zunächst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausstellen, sollten aber darauf achten, sämtliche Formalien zu erfüllen, damit die Kündigung fehlerfrei und somit gültig ist. Möglich ist es, dass Ihre Mieter dem Schreiben dann nachkommen.
Allerdings liegt in Ihrem Fall liegt durch die Krankheit der Tochter vermutlich tatsächlich ein Härtefall vor, weshalb ein Widerspruch der Mieter denkbar ist.
Widerspricht die Familie Ihrer Kündigung, lassen Sie sich am besten von einem Anwalt für Mietrecht über weitere Möglichkeiten beraten.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo zusammen,
ich kaufe zeitnah ein Haus. In dem Haus wohnt eine ältere Dame der ich wegen Eigenbedarf kündigen muss.
Im Netz liest man viele Rechte von Mieter umso weniger von Vermieter. Hinzu muss bei einer Kündigung auf formelle Korrektheit geachtet werden.
Wenn ich schreibe das Haus zum Eigenbedarf zu nutzen scheint das nicht ausreichend formell korrekt zu sein. Daher stelle ich mir die Frage was ich explizit in dem Schreiben drin stehen muss um der formellen Korrektheit gerecht zu werden.
Danke für eine schnelle Antwort.
Hallo Alex P.,
folgende Punkte sollte das Kündigungsschreiben aufweisen:
-Absender und Adressat
-Lage und Wohnungsbezeichnung
-Betreff
-Anrede
-Formulierung der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB inklusive Benennung der Kündigungsfrist
-Begründung (z.B.: Gründung eines eigenen Hausstands vom Vermieter oder einer anderen berechtigten Person)
-Vermerk zur Rückgabe der Wohnung im vertraglich bestimmten Zustand zum jeweiligen Kündigungstermin
-Widerspruchs- und Verlängerungsklausel
-Grußformel
-Unterschrift
Zu Umsetzung dieser Formalien nutzen Sie am besten ein im Internet erhältliches Muster.
Ihr Team von anwalt.org
Guten Tag
Wir hbe das Problem, das unsere Wohnung nach nur 5 Monaten wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Wir sind eine 4 Köpfe Familie und unser kleinster Sprössling wird gerade mal 2 Jahre. Wir haben eine Frist von 3 Monaten und diese fällt auf den 31.12. Es wird kaum möglich sein eine gleichwertige Wohnung zu finden für eine annehmbare Miete. Zusätzlich ist es finanziell kaum tragbar innerhalb eines Jahres zwei Umzüge und Renovierungen zu stemmen. Können wir auf eine Entschädigung pochen oder haben wir irgendwelche Rechte bezüglich einer Fristverlängerung?
MfG
Hallo Andrea P.,
unter Umständen liegt bei Ihnen ein Härtefall vor. Dieser kann zumindest dazu führen, dass die Frist verlängert werden muss, sodass Ihnen mehr Zeit zur Verfügung steht, eine neue Wohnung zu finden.
Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Mietrecht. Dieser kann Sie eingehend beraten und beispielsweise auch überprüfen, ob die Kündigung Ihres Vermieters überhaupt gültig ist.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo…ich habe eine Frage…ich besitze ein Dreifamilienhaus…mein Mann und ich bewohnen die Ergeschosswohnung die beiden anderen sind vermietet.Nun ist es so, dass ich ab dem nächsten Monat eine neue Arbeitsstelle habe und viel von daheim aus arbeiten kann/muss….nun möchte ich die Dachgeschoss Wohnung zwecks Eigenbedarf kündigen und dort zwei Arbeits und Büroräume für mich errichten…die derzeitigen Mieter sind damit nicht einverstanden und sagen das eine Kündigung nicht rechtens sei da es ein Härtefall ist…es ist eine 3 Köpfige Familie…der Mann ist der Hauptverdiener mit 2700 Euro Brutto,die Frau macht eine Ausbildung und bekommt Bafög sowie Kindergeld,das Kind ist 1 Jahr alt.Mietewohnungen gibt es genug in unserer Stadt…ich brauche aber dringend ein oder 2 Arbeitszimmer da ich aus Datenschutzgründen meine Arbeit nicht offen herum liegen lassen darf…bin ich nun im Recht mit einer Kündigung?
Hallo Susanne Z.,
grundsätzlich haben Sie das Recht, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Ob die Interessen Ihrer Mieter im Sinne eines Härtefalls höher zu bewerten sind als die Ihrigen, muss im Rahmen einer Interessenabwägung geklärt werden.
Zunächst einmal können Sie eine Kündigung formulieren (achten Sie hierbei auf formelle Korrektheit) und diese Ihren Vermietern zukommen lassen. Es bleibt dann abzuwarten, ob diese fristgerecht Einspruch einlegen.
Möglicherweise müssen Sie Ihren Vermietern dann eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren.
Wenden Sie sich bei Streitfragen am besten an einen Anwalt, der Sie persönlich und individuell berät.
Ihr Team von anwalt.org
Hallo Susanne
Ich könnte mir vorstellen, dass das Gericht es eventuell als Zweckentfremdung von Wohnraum ansieht, wenn du gleich 2 Büroräume aus der bewohnten Wohnung machen willst.
Deinen Büros gegenüber steht der Wunsch der Familie dort leben zu bleiben.
ich kann mir gut vorstellen, dass das überwiegt.
Zumal du ja auch Büroräume in deiner Nähe anmieten könntest.
Ich bin juristischer Laie, aber nach meinem Gefühl könnte das durchaus der Knackpunkt sein. Auch wenn die Familie ihren Widerspruch anders begründet..
Bei dem ganzen Prozedere vor Gericht wird es wohl eine Interessenabwägung geben.
Meiner persönlichen Meinung überwiegt das Interesse der Familie, dort wohnen zu bleiben deutlich deiin Interesse ein Büro dort zu haben.
Vielleicht solltest du drüber nachdenken, ob du das mit den Büros nicht auch anders machen kannst.
Oder du einigst dich mit der Familie auf eine Entschädigung,z.b. Übernahme der Umzugkosten, evtl. Maklergebühren und oder eine längere Kündigungsfrist, damit sie mehr Zeit haben eine passende Ersatzwohnung zu finden.
Das könnte zielführender und günstiger sein als ein Prozess
MFG