FAQ: Gewerbemiete im Corona-Lockdown
Vertragliche Vereinbarungen haben im Mietrecht auch während Corona Bestand. Die Gewerbemiete muss also weiterhin gezahlt werden. Mieter können jedoch Mietminderungen oder eine Stundung mit Vermietern verhandeln. Eine automatische Anpassung der Zahlungen gibt es nicht.
Aufgrund von Corona wurde das Gewerberaummietrecht nicht gesondert angepasst, sodass ein spezielles Sonderkündigungsrecht bei Zahlungsschwierigkeiten nicht besteht. Geraten Sie mit den Mietzahlungen in Rückstand, kann das jedoch eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) begründen. Mehr dazu lesen Sie hier.
Der Gesetzgeber hat eine bessere Verhandlungsbasis für Gewerbemieter geschaffen, indem er bei behördlichen Maßnahmen während einer pandemischen Lage grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage annimmt. Was das für die Gewerbemiete während der Corona-Pandemie für Vermieter und Mieter bedeuten kann, erfahren Sie hier.
Inhalt
Einbußen wegen Corona: Gewerbemiete nicht zu zahlen, bedeutet meist Schwierigkeiten
Während einer pandemischen Lage gibt es zahlreiche Maßnahmen, mit denen die Ausbreitung eingedämmt werden soll. Für Gewerbemieter bedeuten diese Maßnahmen oftmals, dass sie ihre Büro- oder Geschäftsräume bzw. ihre Betriebs- und Produktionsstätten nicht so nutzen können, wie es wirtschaftlich notwendig ist. Das heißt allerdings auch, dass die Mietsache nicht mehr vertragsgerecht verwendbar ist. Einen speziellen Mieterschutz gibt es in diesem Fall jedoch nicht. Die vertraglichen Vereinbarungen gelten weiterhin, sodass auch trotz der Corona-Beschränkungen Gewerbemiete zu zahlen ist.
Können Mieter die Mietzahlungen nicht oder nur verspätet aufbringen, sollten sie sich unverzüglich an ihren Vermieter wenden und mit diesem über eine einvernehmliche Lösung verhandeln.
Selbstständig die Miete zu kürzen, zu stunden oder nicht zu zahlen, weil durch Corona kein Wirtschaften möglich ist oder war, stellt keine Option dar. Liegt das Einverständnis oder Wissen des Vermieters nicht vor, können eigenmächtige Handlungen der Mieter eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags seitens des Vermieters nach sich ziehen.
Die rechtliche Grundlage hierfür bildet unter anderem Absatz 3 in § 543 BGB. Bei Mietrückständen, egal aus welchem Grund, können Vermieter eine solche Vertragskündigung aussprechen. Demnach ist eine außerordentliche Kündigung dann möglich, wenn
der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Eine außerordentliche Kündigung kann im schlimmsten Fall eine Geschäftsaufgabe zur Folge haben. Doch welche Möglichkeiten haben Mieter überhaupt, wenn sie aufgrund von Corona die Gewerbemiete nicht mehr zahlen können?
Finanzieller Engpass durch Corona: Wenn Gewerbe die Miete nicht zahlen können
Sind Mieter mit der Gewerbemiete im Rückstand, stellt während der Corona-Pandemie § 313 BGB eine hilfreiche Option dar. In diesem Paragraphen ist bestimmt, dass Vertragspartner beim Vorliegen einer Störung der Geschäftsgrundlage die Inhalte des Vertrags neu- oder nachverhandeln dürfen. Der Gesetzgeber hat im Dezember 2020 diesbezüglich Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) so geändert, dass während einer pandemischen Lage grundsätzlich eine solche Störung angenommen wird.
Diese Änderung macht es Gewerbemietern leichter, Verhandlungen über Anpassungen im Mietvertrag zu verlangen. So können beispielsweise Mietminderungen oder die Stundung der Miete für die Dauer der entsprechenden behördlich angeordneten Einschränkungen in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Möglich ist auch das Hinzufügen einer Pandemie-Klausel, welche die Folgen einer angeordneten Betriebs- oder Geschäftsschließung abdeckt – wenn der Vermieter dem zustimmt.
Wichtig ist, dass die Gesetzesänderung nicht bedeutet, dass Mieter während der Corona-Krise die Gewerbemiete automatisch kürzen oder stunden dürfen. Ob und welchen Maßnahmen ihr Vermieter zustimmt, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Grundsätzliche Urteile oder eine einheitliche Rechtsprechung in Bezug auf Mietkürzungen während der Corona-Pandemie gibt es derzeit noch nicht. Auch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) steht noch aus.
Das Mietmoratorium von 2020, durch das Mieter einen gewissen Schutz genossen, wurde durch die Bundesregierung nicht verlängert. In diesem Zusammenhang sollten Mieter, die von den Regelungen Gebrauch gemacht haben, folgende Punkte im Auge behalten:
- Die gestundete Miete bleibt weiterhin fällig
- Es können Stundungszinsen anfallen (je nach Einzelfallregelung)
- Die offenen Beträge sind bis zum 30. Juni 2022 zurückzuzahlen
Gewerbemiete: Besteht ein Sonderkündigungsrecht wegen Corona?
Geraten Mieter während der Corona-Krise mit der Gewerbemiete in Rückstand, stellt dies in der Regel keine Begründung dar, von einem Kündigungsrecht nach § 543 BGB Gebrauch zu machen. Denn Zahlungsschwierigkeiten gelten regelmäßig nicht als wichtiger Grund für ein Sonderkündigungsrecht.
Ein solches kann allerdings zur Anwendung kommen, wenn dieses explizit für den Fall von Rückständen oder finanziellen Engpässen im Mietvertrag festgehalten ist. Sind solche Klauseln im Mietvertrag vorhanden, sollten Mieter prüfen, ob diese für Probleme mit der Gewerbemiete während der Corona-Krise anwendbar sind.
Quellen und weiterführende Links
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