FAQ: Mietendeckel in Berlin
Als Mietendeckel wurde ein Gesetz in Berlin bezeichnet, welches Regelungen zum Mietenstopp, Mietobergrenzen und Mietsenkungen beinhaltet. Mehr zum MietenWoG erhalten Sie hier.
Nein. Mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 15.04.2021 ist das betreffende Gesetz nichtig und der damit verbundene Mietendeckel in Berlin unwirksam. Die Regelungen kommen im Mietrecht nicht mehr zur Anwendung.
Mit der Unwirksamkeit vom Mietendeckel müssen Mieter den Differenzbetrag zwischen gesenkter und alter Miete an Vermieter zurückzahlen. Darüber hinaus sind die Mieten auf den Stand vor Inkrafttreten der Senkungen anzupassen. Welche Hilfen Mieter in Anspruch nehmen können, erläutern wir hier.
Inhalt
Mietendeckel: Ein Gesetz gegen steigende Mietpreise
Im Februar 2020 trat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in Kraft. Es wurde durch den Senat von Berlin verabschiedet und war bis zur Entscheidung des BVerfG auch nur dort gültig. Im Wesentlichen hatten die Regelungen zum Ziel, Mieter vor steigenden Mietpreisen zu schützen.
Was genau der Mietendeckel per Definition ist, warum das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) das Gesetz für verfassungswidrig erklärt hat und welche Bedeutung diese Entscheidung nun für Mieter und Vermieter hat, betrachten wir im nachfolgenden Artikel näher.
Mietpreisdeckel – Vorgaben für Mietobergrenzen
Einer der wichtigsten Punkte im MietenWoG Bln war, dass die Mieten für Gebäude, die vor 2014 erbaut wurden, in den nächsten fünf Jahren nach Inkrafttreten nicht erhöhten werden durften und auf dem Stand des Stichtags 18.06.2019 eingefroren wurden. Somit war der Mietendeckel rückwirkend gültig und Vermieter mussten zu hohe Mieten senken.
Neben der Mietdeckelung war die Festlegung von Mietobergrenzen ein weiterer Kernpunkt. Gemäß § 5 MietenWoG Bln galt dies für alle nicht preisgebundenen Mietwohnungen, sodass eine Erhöhung nur noch um maximal 1,3 Prozent möglich war. Für Neubauten und geförderten bzw. preisgebundenen Wohnraum galten diese Vorschriften allerdings nicht. Verstöße gegen die Regelungen zum Mietendeckel galten als Ordnungswidrigkeit. Es drohte ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
Mietendeckel: In Berlin vom Bundesverfassungsgericht untersagt
Bereits bestehende Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Berliner Gesetzgebung bestätigte das Bundesverfassungsgericht in einem Beschluss vom 15. April 2021 (Az.: 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20). Das Gesetz zum Mietendeckel wurde für verfassungswidrig und somit für unwirksam erklärt.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass nicht der Mietpreisdeckel an sich verurteilt wurde, sondern der Umstand, dass das Land Berlin durch diese Gesetzgebung seine Kompetenzen überschritten hat. Nach Auffassung der Richter, entstand durch das MietenWoG eine konkurrierende Gesetzgebung zur bereits bestehenden, bundesweit gültigen Mietpreisbremse. Die Länder seien dafür nicht befugt.
Was bedeutet das Urteil?
Dieses Urteil zum Mietendeckel in Berlin kann durchaus weitreichende Folgen haben – vor allem für Mieter. Mit der Entscheidung ist das Gesetz nichtig und kommt nicht mehr zur Anwendung. Vermieter können mit der Unwirksamkeit vom Mietendeckel die angepasste Miete zurückfordern.
Die Anpassungen traten allerdings erst mit dem 23. November 2020 in Kraft, sodass die Rückforderungen der Differenzbeträge nur den Zeitraum von November bis April 2021 betreffen. Je nachdem, um wie viel die Miete gesenkt wurde, können sich die Beträge jedoch auf mehrere hundert Euro belaufen.
Mieter landeseigener Wohnungsgesellschaften sollten sich informieren, ob auf sie Rückzahlungen zukommen, denn oftmals sehen diese Vermieter davon ab. Unter Umständen kann das auch auf andere Gesellschaften zutreffen. Mieter müssen dies jedoch in Eigeninitiative in Erfahrung bringen.
Eine Zahlungsaufforderung durch Vermieter muss es für die Rückzahlungen nicht geben. Die Zahlungsverpflichtung besteht in der Regel ab der Veröffentlichung des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts. Neben der Rückzahlung sollten Mieter auch darauf achten, dass sie ihre Miete wieder an den Stand vor der Senkung anpassen müssen. Das gilt auch, wenn Mieter bei einer Neuvermietung unter dem Mietendeckel mit dem Vermieter zwei Mietpreise vereinbart (Schattenmiete) haben. Vermieter können nun den höheren Mietpreis einfordern.
Schulden durch den Mietendeckel: Wenn die Rückzahlung der Miete zum Problem wird
Bereits mit dem Inkrafttreten wurden Mieter in Berlin aufgefordert, die Differenzbeträge für eventuelle Rückzahlungsforderungen zur Seite zu legen. War das nicht möglich, können die Rückforderungen nun ein Problem darstellen. Sind Mieter nicht in der Lage, die volle Summe auf einmal zu zahlen, sollten sie sich unverzüglich an ihren Vermieter wenden und um eine Ratenzahlungsvereinbarung bitten.
Eine sofortige Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen ist in der Regel jedoch nicht möglich, da Mieter sich an die geltenden gesetzlichen Vorschriften gehalten haben. Zögern Sie die Rückzahlungen zu lange hinaus oder leisten Sie diese gar nicht, kann das allerdings zukünftig einen Kündigungsgrund wegen Mietrückständen darstellen.
Erhalten Sie staatliche Leistungen (Hartz IV, Grundsicherung, Asylbewerberleistungen), müssen Sie sich bei Nachforderungen aufgrund der Entscheidung zum Mietendeckel in Berlin an Ihren Sachbearbeiter bzw. die zuständige Behörde wenden. Üblicherweise erhalten Sie diese Aufwendungen als Kosten für Unterkunft und Heizung einmalig erstattet.
Darüber hinaus besteht für Mieter, die die Rückzahlung aus eigener Kraft in der verlangten Frist nicht leisten können, die Möglichkeit, einen Zuschuss beim Land Berlin zu beantragen. Die „Sicher-Wohnen-Hilfen“ sind für Haushalte vorgesehen, deren Einkommen bis zu 280 Prozent der Bundeseinkommensgrenze beträgt. Aber Achtung: Der Zuschuss gilt als Darlehen und muss zurückgezahlt werden.
Den entsprechenden Antrag müssen Sie bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einreichen. Die Dokumente sind auf der Webseite der Senatsverwaltung oder unter „mietendeckel.berlin.de“ als PDF-Datei verfügbar. Sie können den Antrag unterschrieben entweder eingescannt online oder postalisch (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Sicher-Wohnen-Hilfe, Fehrbelliner Platz 4, 10707 Berlin) einreichen.
Darüber hinaus benötigen Mieter noch folgende Unterlagen:
- Kopie vom Personalausweis, Reisepass oder Meldebescheinigung
- Gültiger Mietvertrag
- Nachweis über Mietzahlungen der letzten drei Monate
- Falls vorhanden: Zahlungsaufforderung des Vermieters
Nach Genehmigung des Antrags ist der Zuschuss innerhalb von zwölf Monaten zurückzuzahlen. Das kann als vollständiger Betrag erfolgen oder in ein bis zwei Raten.
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