Eigenbedarf anmelden und nachweisen: Was sagt das Mietrecht?

Es ist nicht leicht, geeigneten Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu finden. Insbesondere in Ballungsgebieten gestaltet sich die Wohnungssuche immer schwieriger. Nicht selten kommt es vor, dass zwanzig oder mehr Parteien sich für ein und dieselbe Wohnung interessieren. Die Wohnungssuche verkommt mehr und mehr zu einem Langzeitprojekt, welches geprägt ist von zahlreichen Kompromissen.

Glück hat, wer bereits seine Wohnung gefunden und sich eingelebt hat. Letztlich ist sie nicht nur das „Dach über dem Kopf“, sondern ein Lebensraum, der zum Teil über Jahre gepflegt wurde. Es verwundert nicht, wenn Mieter empört und enttäuscht sind, wenn sie eine Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarf im Briefkasten finden.

Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, was im Mietrecht zum Thema Eigenbedarf festgeschrieben ist, wie Eigenbedarf angemeldet werden kann und was Mieter tun können, um sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu wehren.

Was ist Eigenbedarf?

Beim Eigenbedarf handelt es sich um den häufigsten Grund für eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter.

Ist eine Wohnung bzw. eine Immobilie vermietet und es ergibt sich die Situation, dass der Vermieter selbst diesen Wohnraum für sich oder einen seiner Angehörigen benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, die gesetzlich festgeschrieben ist.

Der Eigenbedarf als Kündigungsgrund steht allerdings nur natürlichen Personen offen. Eine GmbH, AG oder andere juristische Person kann dies nicht als Begründung anführen. Bei Personengesellschaften ist allerdings zu differenzieren. Die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und Kommanditgesellschaft (KG) sind nicht berechtigt, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist dies aber unter Umständen möglich.

Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, müssen folglich die Wohnung bzw. die Immobilie räumen und sich einen neuen Lebensmittelpunkt suchen. Die sogenannte Eigenbedarfskündigung ist allerdings an zahlreiche Regeln gebunden, um einen Missbrauch durch den Vermieter zu vermeiden. Grundsätzlich gilt Deutschland als besonders mieterfreundlich, weshalb eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf gut vorbereitet sein muss. Nicht selten kommt es zum Streit und Gerichte müssen eine Klärung herbeiführen.

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf

Im Mietrecht ist der Eigenbedarf genau geregelt. Grundlage für die Eigenbedarfskündigung ist § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es:

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. […]

Mit diesem Paragraphen wird besonders das Interesse der Mieter geschützt, in einer vermieteten Wohnung dauerhaft leben zu dürfen. Nur drei Gründe sieht das Gesetz vor, welche  eine ordentliche Kündigung ermöglichen.

Gründe für eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag:

• Der Mieter begeht eine schwere Verfehlungen.
• Der Vermieter möchte die Räumlichkeiten selbst nutzen.
• Die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks wird eingeschränkt. (z. B. Notwendigkeit einer Kernsanierung)

Explizit kein Grund ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Ein Vermieter hat zwar noch die Möglichkeit, sonstige berechtigte Gründe anzuführen (§ 573 Abs. 1), diese müssen aber ähnlich schwerwiegend wie die genannten sein.

Im dritten Absatz des genannten Paragraphen gibt es eine weitere Einschränkung für den Vermieter. Dieser darf nicht schlicht auf Eigenbedarf plädieren, sondern muss im Kündigungsschreiben, seine Gründe genau niederschreiben. Im Wortlaut heißt es:

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Eigenbedarf anmelden – wie geht das richtig?

Die Kündigung durch den Vermieter ist juristisch gesehen ein Akt, bei dem nicht selten Fehler passieren, die sich letztlich nachteilig auswirken können. Zunächst muss die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen.

Im § 573 BGB wird der Personenkreis der Begünstigten eingeschränkt auf Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts des Vermieters. Nur für sie bzw. für sich selbst kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden.

Für welche Familienmitglieder kann Eigenbedarf angemeldet werden?

• Kinder und Schwiegerkinder
• Enkel
• Eltern und Schwiegereltern
• Großeltern
• Geschwister
• Neffen und Nichten

Bei weiterem Verwandtschaftsgrad kommt es auf die persönliche Beziehung und die glaubhafte Darlegung desgleichen an. Aber auch für Pflegekräfte oder Haushaltshilfen kann Eigenbedarf angemeldet werden. Diese müssen aber im Haushalt des Vermieters wohnen und  dürfen keinen eigenen Hausstand haben.

Als nachvollziehbar gelten für den Eigenbedarf nur Gründe, welche sich auch realisieren lassen. Benötigt der Vermieter selbst den Wohnraum, weil seine eigentliche Wohnung beispielsweise nicht mehr bewohnbar ist bzw. er selbst gekündigt wurde, gilt eine Eigenbedarfskündigung als berechtigt. Auch der Ausbau der Wohnung zu  seinem Alterswohnsitz ist denkbar. Möchte ein naher Angehöriger eine Familie gründen und benötigt den Wohnraum, ist dies auch verständlich.

Nicht realisierbar ist aber, wenn eine Person in eine Wohnung einziehen soll, die pflegebedürftig ist und die Wohnung für diesen Zweck nicht ausgelegt ist, weil sie beispielsweise nicht barrierefrei ist.

Bereits im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für den Eigenbedarf schlüssig dargelegt werden. Geschieht das nicht, weißt die Kündigung formelle Fehler auf und ist dadurch unwirksam. Der Mietvertrag bleibt also gültig.

Wann ist die Anmeldung von Eigenbedarf nicht möglich?

Generell steht es dem Vermieter frei, seine eigene Immobilie zu bewohnen bzw. einem Angehörigen Wohnraum anzubieten, dennoch gibt es einiges zu beachten. Das Ziel muss es sein, dass die Wohnung bzw. die Immobile tatsächlich vom Vermieter bzw. der begünstigten Person bewohnt werden soll. Es muss notwendig und sinnvoll sein. Der reine Wunsch, in der eigenen Wohnung leben zu wollen, ist also nicht ausreichend.

Der Wohnbedarf muss darüber hinaus auch als angemessen gelten. Eine über 100 Quadratmeter große Wohnung für beispielsweise einen Schüler oder Studenten ist sicherlich unverhältnismäßig. Außerdem darf zum Zeitpunkt der Kündigung bzw. während der Kündigungsfrist keine andere zweckdienliche Wohnung frei sein bzw. frei werden. Ist dies doch der Fall, muss der Vermieter seiner Anbietepflicht nachkommen und dem Mieter eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude bzw. derselben Wohnlage zur Verfügung stellen. Versäumt er dies, ist die Kündigung aufgrund von Rechtsmissbrauch ungültig.

Der Eigenbedarf muss zwar noch nicht zum Zeitpunkt der Kündigung akut vorliegen, allerdings nach Ende der Kündigungsfrist schon. Ungültig sind auch Gründe, welche nur wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten. Steht die Wohnung länger als sechs Monate im Jahr leer oder soll nur als Arbeitszimmer bzw. Hobbywerkstatt genutzt werden, ist eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs ebenfalls unzulässig.

Eigenbedarf: Welche Frist gilt es zu beachten?

Wie bei jeder ordentlichen Kündigung, müssen auch bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf bestimmte Fristen eingehalten werden. Für einen Mieter gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei dem Vermieter richtet sich diese Frist aber nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt allerdings maximal neun Monate.

Werden die Kündigungsfristen nicht entsprechend eingehalten, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam sein. Die Fristen sollten also genau beachtet werden.

Staffelung der Kündigungsfrist vom Vermieter:

• Bis 5 Jahre: 3 Monate
• Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
• Länger als 8 Jahre: 9 Monate

Maßgebend ist der § 573c BGB, welcher die Fristen der ordentlichen Kündigung festschreibt:

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wie lässt sich für eine Wohnung der Eigenbedarf nachweisen?

Entscheidend ist das Kündigungsschreiben. Hier gilt es, sämtliche Gründe, welche den Eigenbedarf rechtfertigen, aufzuführen. Die Begründung muss schlüssig und nachvollziehbar sein. Nachträglich können nur Gründe angeführt werden, die auch erst nach Aussprechen der Kündigung vom Mietvertrag aufgekommen sind.

Zu beachten ist ebenfalls, dass der Eigenbedarf erst nach Beginn des Mietverhältnisses auftreten darf. Steht schon vor Unterzeichnung des Mietvertrags fest, dass der Wohnraum später anderweitig genutzt werden soll, ist eine Eigenbedarfskündigung ungültig, sollte das dem Mieter nicht auch so mitgeteilt worden sein. In diesem Fall hätte der Mietvertrag zeitlich begrenzt werden müssen.

Beispiele für anerkannte Gründe für die Anmeldung von Eigenbedarf:

• Vermieter möchte die Immobile selbst bewohnen, weil die Kosten für die gegenwärtige zu hoch sind bzw. die Wohnung eine ungünstige Lage hat.
• Angehörige benötigen eine Wohnung.
• Veränderte Lebensumstände verändern den Bedarf an Wohnraum (z. B. Geburt, Hochzeit, Scheidung, Arbeitsplatzwechsel, Krankheit, Zusammenziehen mit Partner).

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Der Gesetzgeber verbietet Kündigungen zur schlichten Mieterhöhung und steht in diesem Fall eindeutig auf Seite der Mieter, allerdings kommt es immer wieder vor, dass die Anmeldung von Eigenbedarf missbräuchlich verwendet wird, um unliebsame Mieter loszuwerden. Häufig werden dazu konstruierte Begründungen für den Eigenbedarf verwendet. Ist die Begründung für den Mieter nicht schlüssig, sollte er in den Widerspruch gehen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf stellt einen Rechts- und Vertragsbruch dar, welcher schadensersatzpflichtig ist. Die Kündigung ist juristisch unwirksam. Teil des Schadensersatzes kann also auch die Fortführung des Mietverhältnisses sein. In der Regel besteht die Wiedergutmachung bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf aber eher in einer Geldleistung, welche die finanziellen Schäden des Mieters mindert. Die Beweispflicht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs liegt allerdings beim Mieter. Entsprechend schwierig kann der Nachweis sich gestalten. Ratsam ist es, sich in einer solchen Situation an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.

Ersatzfähig beim vorgetäuschten Eigenbedarf sind beispielsweise:

• Rechtsanwaltskosten
• Umzugskosten
• Renovierungskosten
• Aufwendungen für die Wohnungssuche (auch Urlaubstage)
• Mehrkosten für die Wohnung

Ist es möglich, ein vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anzumelden?

Grundsätzlich gilt nach § 566 BGB, dass für den Mieter zunächst die Situation weitgehend unverändert bleibt, sollte die Immobilie verkauft werden. „Kauf bricht nicht Miete“ heißt der Grundsatz aus dem Mietrecht.

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Der Mietvertrag hat also grundsätzlich Bestand und kann vom neuen Eigentümer nicht einfach verändert werden. Der neue Vermieter muss entsprechend auch in Sachen Eigenbedarf die gesetzlichen Regeln beachten. So muss der Eigenbedarf schlüssig und nachvollziehbar begründet und die Kündigungsfrist eingehalten werden. Hinzu kann noch eine Sperrfrist, welche je nach Bundesland drei bis zehn  Jahre dauern kann, hinzukommen, sollte zuvor die Wohnung in Wohneigentum umgewandelt worden sein.

Gleiches gilt, wenn Personen eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, um die Mietwohnung im Anschluss selbst zu nutzen. Die Kündigungsfrist ist zu beachten und ggf. eine Sperrfrist gemäß § 577a BGB einzuhalten. Bei der Begründung von Eigenbedarf für eine Wohnung sind zudem die Interessen von Mieter und Vermieter abzuwägen.

Der Kauf einer vermieteten Immobilie stellt also stets ein Risiko dar, sollte diese nicht ausschließlich als Investitionsobjekt herhalten. Wer selbst einziehen möchte, sollte sich im Vorfeld genau über die geltende Sperrfrist und Kündigungsfrist informieren.

Widerspruch zur Kündigung wegen Eigenbedarf

Mieter haben grundsätzlich das Recht, sich gegen eine ordentliche Kündigung der Mietsache zu wehren. Sind die Gründe für den Eigenbedarf nicht einleuchtend, existiert eine vergleichbare Wohnung im Haus oder die begünstigte Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, ist nur entfernt verwandt, ist ein fristgerechter Widerspruch durchaus zu empfehlen.

Fristgerecht ist der Widerspruch, wenn der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung widerspricht. Maßgebend ist der § 574b BGB:

1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Eine korrekte und gut begründete Eigenbedarfskündigung kann zudem abgewendet werden, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt. Typische Härtefälle sind z. B.:

• Besonders langes Mietverhältnis
• Erkrankung oder Behinderung
• Schwangerschaft
• Hohes Alter des Mieters
• Angemessener Ersatzwohnraum kann nicht beschafft werden

Im Wortlaut heißt es im § 574 BGB:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mit einer Räumungsklage den Eigenbedarf durchsetzen

Bei einer korrekten Eigenbedarfskündigung, bei der kein Härtefall vorliegt, muss der Mieter nach der Kündigungsfrist den Wohnraum verlassen und die Mietsache an den Vermieter übergeben.

Immer wieder kommt es aber vor, dass Mieter die Wohnung nicht räumen. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Weg über das Gericht mittels Räumungsklage. Diese muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Erlangt der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel, kann die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher geräumt werden.

Zu beachten ist aber auch, dass der Mieter neben dem Recht zum Widerspruch zur Kündigung auch die Möglichkeit hat, eine Räumungsfrist gemäß § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) zu beantragen. Häufig gewähren Richter drei bis sieben Monate zusätzlich zur gesetzlichen Kündigungsfrist. In dieser Zeit ist eine Räumung legal nicht möglich.

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Über den Autor

Jennifer A.

Jennifer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Bayreuth. Seit 2018 ist sie fester Bestandteil des Redaktionsteams von anwalt.org. Sie nutzt ihr breites Wissen über das deutsche Rechtssystem seither für die Erstellung gut verständlicher Texte in Bereichen wie dem Asylrecht, Steuerrecht und Verbraucherrecht.

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