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FAQ: Miete nach einem Todesfall
Der Mietvertrag bleibt bestehen, er erlischt nicht mit dem Tode des Mieters. Anstelle des Verstorbenen tritt ein Erbe in das Mietverhältnis ein. Wer das ist, richtet sich danach, ob der Verstorbene allein oder mit anderen in der Wohnung lebte. Näheres erfahren Sie hier.
Der überlebende Mieter kann zwar den Mietvertrag innerhalb von einem Monat ab Kenntnis des Todes kündigen. Er muss dabei aber die gesetzliche Frist von drei Monaten einhalten. Während dieser Zeit hat er auch für die Miete aufzukommen.
Für Vermieter ist es besonders schwierig, wenn keine Erben existieren oder diese das Erbe ausschlagen. Sie wollen die Wohnung verständlicherweise schnell weitervermieten, dürfen aber die Räumung nicht eigenmächtig betreten oder gar leerräumen. Vermieter sollten sich deshalb zuerst an das Nachlassgericht wenden, um zu erfahren, ob es nicht doch Erben gibt.
Was passiert mit der Miete nach dem Tod des Mieters?
Für Angehörige ist es immer eine schwierige Situation, wenn ein Familienmitglied stirbt. Neben den emotionalen Auswirkungen müssen sich die Erben zudem mit vielen organisatorischen Angelegenheiten rumplagen. Verträge sind zu kündigen, das Erbe muss verteilt und die Wohnung aufgelöst werden. Dabei stehen die Hinterbliebenen nicht selten vor schwierigen rechtlichen Fragen.
Wie verhält es sich beispielsweise mit der Mietfortzahlung im Todesfall? Endet das Mietverhältnis mit dem Vermieter automatisch, oder muss dieses extra gekündigt werden? Was ist, wenn die Wohnung der verstorbenen Person allein bzw. gemeinsam bewohnt wurde? Auf all diese Fragen gehen wir im Folgenden ein.
Ist die Mietzahlung im Todesfall an den Vermieter weiter zu leisten?
Wie mit einer Wohnung zu verfahren ist, wenn ein Mieter stirbt ist in den §§ 563 bis 564 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben.
Grundsätzlich gilt, dass das Mietverhältnis mit dem Vermieter nicht einfach automatisch endet. Stattdessen läuft der Mietvertrag fort, die Mietzahlung ist entsprechend nach dem Todesfall weiter zu leisten.
Wohnte die verstorbene Person beispielsweise mit ihrem Ehe- bzw. Lebenspartner zusammen, tritt dieser in das Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für die volljährigen Kinder oder sonstigen Anverwandten im gemeinsamen Haushalt, sollte der Lebenspartner nicht eintreten.
Lebte der verstorbene Mieter mit einer Person zusammen, mit der er einen auf Dauer angelegten Haushalt führte, besteht auch hier die Chance gemäß Mietrecht den Mietvertrag zu übernehmen. Es folgt also nicht zwingend die Kündigung vom Vermieter mit dem Tod. Gleiches gilt in z. B. Wohngemeinschaften. Gemäß § 563a BGB wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
Bewohnte der verstorbene Mieter die Wohnung allein bzw. treten die überlebenden Mieter nicht in das Mietverhältnis ein, müssen die Erben es gemäß § 564 BGB mit dem Vermieter fortsetzen. Die Mietzahlung darf bei einem Todesfall also nicht einfach eingestellt werden, weil der Mietvertrag durch die Erben oder die überlebenden anderen Mieter fortgeführt wird. Sämtliche Verpflichtungen gehen entsprechend über.
Sonderkündigungsrecht: Miete bei Todesfall
Doch wie sieht es aus, wenn der Mietvertrag nicht von den Erben oder überlebenden Mietern fortgeführt werden soll? Wie lange ist die Miete nach dem Todesfall noch zu begleichen? Ist niemand dazu bereit, in das Mietverhältnis einzutreten, kann es außerordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist beendet werden.
Voraussetzung ist, dass die Kündigung vom Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisgewinn vom Tod des Mieters erfolgt. Entsprechend sind für die Wohnung also noch mindestens drei Monate Miete nach dem Todesfall an den Vermieter zu bezahlen. Aber nicht nur die Erben besitzen ein Sonderkündigungsrecht in Bezug auf die Miete nach einem Todesfall.
Wollen die Hinterbliebenen die Miete nach dem Tod nicht weiterzahlen, kann auch mit dem Vermieter vereinbart werden, dass ein Nachmieter gestellt wird. Allerdings muss der Wohnungsgeber nicht auf die Bitte eingehen. Er kann auf die Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen.
Auch der Vermieter kann nach außerordentlich kündigen. Dies wäre gegeben, wenn es einen wichtigen Grund gegenüber der eingetretenen Person gibt. Erlangt der Vermieter Kenntnis darüber, dass niemand bereit ist, in das Mietverhältnis einzutreten bzw. es fortzusetzen, hat er ebenso wie die nicht im Haushalt lebenden Erben, das Recht unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen den Mietvertrag zu kündigen.
Zu erwähnen ist, dass alle Erben bzw. eintrittsberechtigten Personen die Kündigung der Wohnung unterschreiben müssen. Die Miete nach dem Todesfall kann grundsätzlich aus dem Nachlass beglichen werden. Die Erben müssen im Übrigen nicht mit ihrem privaten Vermögen haften, wenn diese die Haftung auf den Nachlass beschränken.
Keine Erben = keine Mietzahlung nach Todesfall?
Gibt es keine Erben, bedeutet dies für den Vermieter nicht, dass er keine Miete nach dem Todesfall erhält. Er kann sich mit seinen Forderungen an den gesetzlich bestellten Nachlasspfleger richten. Ist der Nachlass allerdings überschuldet, kann er nach dem Tod des Mieters auf seinen Kosten sitzen bleiben.
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Guten Tag,
wir haben folgende Situation. Mein Schwiegervater ist am 23.12.23 verstorben und hat Schulden hinterlassen. Mein Mann hat das Erbe schon ausgeschlagen. Wir haben 20 Jahre mit meinem Schwiegervater unter deinem Dach gelebt. Seine Frau ist 2019 verstorben.
Das Haus selbst gehört der Oma meines Mannes. Wir ziehen nun zum 1.3. aus und der Sohn der Oma der sich um die Miete kümmert, möchte nun wissen wer die Miete weiter zahlt da der überschuldete Nachlass vom Schwiegervater ja hier bleibt. Nach seinem Tod hatten wir eine Beratung beim Anwalt für Erbrecht. Da wussten wir aber noch nicht das wir ausziehen. Jetzt ist die Oma meines Mannes mit 96 Jahren recht alt und soll bald ins Altenheim. Ihr Haus muss dafür auch verkauft werden.
Der Sohn möchte wissen wer zahlt die Miete weiter wenn der Nachlass hier bleibt und mein Mann das Erbe ausgeschlagen hat.
Keiner kann mir so Recht eine Antwort geben, das Nachlassgericht will mir auch keinen Rat geben und ein Nachlasspfleger hat sich hier auch noch nicht gemeldet und bekomme auch keinen Kontakt von Nachlassgericht genannt woran ich mich mal wenden kann.