Wenn der Erblasser seiner Erbengemeinschaft ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück hinterlässt, kommt es nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten: Der eine würde die Immobilie gern verkaufen, der andere vermieten, ein dritter selbst darin wohnen. Wie können sich die Erben einigen und eine Lösung finden?
In unserem Artikel stellen wir dar, wie derartige Probleme gelöst werden können und wie der letzte Ausweg aussieht, wenn keine Einigung möglich ist.
Dabei betrachten wir die Möglichkeiten der Erbengemeinschaft Haus zu verkaufen, das , zu vermieten oder selbst zu nutzen – oder es durch Teilungsversteigerung in Geld umzuwandeln.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf sämtliche Immobilien, die Teil eines Nachlasses sein können. Sind Sie beispielsweise Miterbe einer Erbengemeinschaft, die ein Grundstück verkaufen oder selber nutzen will, so finden auch Sie hier die wichtigsten Informationen dazu!
Inhalt
FAQ: Erbengemeinschaft mit Haus
Ja. Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, wird diese laut Erbrecht unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt.
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Ist die gesamte Erbengemeinschaft einverstanden, kann sie die Immobilie verkaufen. Der Gewinn wird dann unter den Erben aufgeteilt.
Grundproblem einer Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt
Sobald mehr als ein Erbe den Nachlass antritt, bilden die Miterben zunächst eine Erbengemeinschaft. Sie sind gemeinsam Eigentümer des Erbes, bis dieses auseinandergesetzt wird. Die Auseinandersetzung kann beispielsweise durch ein Testamentsvollstrecker übernehmen oder das Nachlassgericht.
Wenn ein Haus Teil des Nachlasses ist und der Erblasser dieses im Testament keinem einzelnen Erben (Alleinerben) zugesprochen hat, so stellt sich die Frage, wie das Haus unter der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden soll?
Die Erben verfügen zunächst über den Nachlass als Gesamthandseigentum – keiner der Eigentümer kann allein über das Haus im Nachlass als Ganzes verfügen.
Jede Aktion muss abgestimmt werden.
Damit bilden Erbengemeinschaften faktisch auch immer eine Gemeinschaft bürgerlichen Rechts, allerdings ohne Rechtsfähigkeit.
Dies können die Miterben ändern, indem Sie einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen und gemeinsame Regeln aufstellen.
Grundsätzlich müssen sich gemeinsame Erben einer Immobilie darüber einig sein, wie mit dem Nachlassgegenstand verfahren werden soll. So kann beispielsweise jeder einzelne Miterbe der Erbengemeinschaft einen Hausverkauf verhindern.
Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft
Zunächst sollte das Grundbuch berichtigt werden. Denn hier ist noch der Erblasser als Eigentümer des Hauses oder Grundstücks eingetragen. Um die Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft für das Haus kostenlos vorzunehmen, bleibt dieser bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall Zeit. Später können Kosten anfallen.
Jeder Erbe kann die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen. Dafür muss er einen entsprechenden Antrag stellen, § 13 Grundbuchordnung (GBO), und einen Nachweis der Erbschaft erbringen. Dies ist in der Regel der Erbschein. Allerdings kann laut Paragraph 35 BGO auch ein Testament oder ein Erbvertrag vorgelegt werden, um die Grundbuchberichtigung durchführen zu lassen. Auch eine Bescheinigung der Testamentseröffnung durch das Nachlassgericht kann ausreichen.
Das Grundbuchamt ist jedoch nicht verpflichtet, solche Verfügungen von Todes wegen oder ein Schreiben vom Nachlassgericht zu akzeptieren. Bestehen aus irgendwelchen Gründen Zweifel am Erbfall, so kann es nach wie vor den Erbschein verlangen, bevor die Erbengemeinschaft einen Grundbucheintrag erhält.
Da die Erbengemeinschaft das Haus als Gesamthandseigentum innehat, werden die neuen Eigentümer also nicht als Bruchteilseigentümer im Grundbuch eingetragen sondern eben als gemeinsame Eigentümer, die nicht allein über Teile der Immobilie verfügen können, § 47 Grundbuchordnung (GBO).
Dies kann durch verschiedene Formen der Auflösung von Erbengemeinschaften geändert werden. So können die gemeinsamen Erben etwa einen notariell beurkundeten Teilsauseinandersetzungsvertrag und Übertragungsvertrag abschließen, um als anteilige Eigentümer eingetragen zu werden.
Wie eine Erbengemeinschaft mit einem Haus verfahren kann
Befindet sich also ein Haus im Nachlass, müssen sich die Miterben einigen, wie sie mit der Immobilie verfahren wollen. Das gilt selbst dann, wenn der Erblasser beispielsweise verfügt hat, dass ein Erbe nur 10 Prozent davon erhalten soll – das Gesamthandseigentum kann nur gemeinsam verwaltet werden.
Zunächst betrachten wir die Möglichkeiten, die sich ergeben, wenn Einigkeit darüber besteht, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus umgehen will. Im darauf folgenden Kapitel wird die gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft besprochen.
Eigennutzung – Miterben auszahlen
Will ein Miterbe das Haus der Erbengemeinschaft als Familienwohnsitz nutzen, so kann er sich mit den anderen einigen und die Miterben auszahlen. Eine solche Vereinbarung muss in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Rechtssicherheit zu schaffen.
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft, die sich das Haus auszahlen lassen wollen, einigen sich darin mit dem Erben, der das Haus nutzen will, über einen angemessenen Auzahlungsbetrag. Dafür kann beispielsweise ein Wertgutachten der Immobilie angestellt werden.
GbR – Wenn die Erbengemeinschaft das Haus vermieten will
Strebt die Erbengemeinschaft die Vermietung des Hauses an, so sollten die Miterben zunächst einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen und auf diese Weise aus der Erbengemeinschaft eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) machen.
Durch die Aufsetzung eines notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages, wird die Gründung der GbR besiegelt. Dadurch ändert sich an der Form des Gesamthandseigentums nichts – die Mitglieder der Gesellschaft sind noch immer gemeinsam für die Verwaltung des Nachlasses zuständig. Jedoch ist eine GbR geschäftsfähig und kann als juristische Person Verträge abschließen.
Damit wird es der Erbengemeinschaft möglich, das Haus zu vermieten. Die Mieteinnahmen werden in der Regel entsprechend der Erbanteile unter den Miterben verteilt. Darüber können Sie sich ebenfalls in besagtem Gesellschaftsvertrag einigen.
Hausverkauf bei Erbengemeinschaft
Auch können die Mitglieder die Erbengemeinschaft auflösen und das Haus an einen Dritten verkaufen, um den Erlös untereinander aufzuteilen. Dadurch wird ein schneller Abschluss des Erbvorgangs gewährleistet, wodurch das Konfliktpotential innerhalb der Gemeinschaft gering gehalten wird.
Auf diese Weise kann ein zu langer Leerstand vermieden werden, wodurch das Gebäude an Wert verlöre. Desweiteren werden so laufende Kosten minimiert.
Unter anderem auf diesem Wege lässt sich der beste Preis für ein geerbtes Haus erzielen:
- schnelle Veräußerung – kurzer Leerstand
- Renovierung vor Verkauf kann den Wert steigern
Durch die Erteilung einer Vollmacht an einen Miterben oder einen Makler kann der Verkauf geordnet ablaufen, da so vermieden wird, dass verschiedene Interessen sich überschneiden. Ein durch eine Erbengemeinschaft Bevollmächtigter ist verpflichtet, in deren Interesse zu handeln und die Immobilie entsprechend zu veräußern.
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Bei Streit der Erbengemeinschaft – Die Teilungsversteigerung
Doch welche Möglichkeiten gibt es, wenn sich die Erbengemeinschaft über den Hausverkauf uneinig ist oder einer der Miterben gar nicht verkaufen will?
Kann keine Einigung darüber erzielt werden, wie die Erbengemeinschaft mit dem Haus verfahren will, so kann jedes Mitglied jederzeit die Auflösung derselben einfordern. Durch eine Auseinandersetzungsklage wird jedoch in der Regel die für alle Beteiligten schlechteste Lösung erzielt.
Das Nachlassgericht wird nämlich als letztes Mittel die Teilungsversteigerung anordnen: eine Form der Zwangsversteigerung.
Der Verkaufserlös eines solchen Prozesses liegt in aller Regel weit unter dem Marktwert der Immobilie. Zusätzlich ist die Teilungsversteigerung an sich mit Kosten verbunden.
Der Erlös aus der Versteigerung gehört nach wie vor allen Erben gemeinsam, allerdings stellt die Aufteilung des Geldbetrages in der Regel kein großes Problem mehr dar.
Bei einer Teilungsversteigerung kann jeder Miterebe mitbieten und auf diesem Wege das Haus ersteigern. Das Erbrecht gibt den Miterben auch bei einer Zwangsversteigerung ein Vorkaufsrecht.
Weiterführende Literatur zum Thema
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Hallo,
Folgende Situation:
Erbengemeinschaft besteht aus vier Geschwistern, wir sind uns alle einig und wollen das Grundstück mit Haus veräußern.
Ein Erbe ist in Betreuung und wird von einem Erben betreut. Ist der Betreute unterschriftsberechtigt oder kann das der Betreuer für Ihn übernehme.
MfG
Andreas B
Hallo,
Bin in einer verzwickten Lage.
Es geht um 4 Häuser, deren Verwaltung und spätere Vermögenserberlös.
Haus 1: Eigentümer mein Vater
Haus 2: Eigentümer meine Schwester und ich
Haus 3: Eigentümer meine beiden Schwestern
Haus 4: Eigentümer mein Bruder mit Eigenverwaltung
Alle stehen so im Grundbuch. Mein Vater hat über alle Häuser Nießrecht. Er ist nun nicht mehr in der Lage die Verwaltung zu machen und ich diese weiter führen soll, auch nach seinem Tot.
Der Übergang soll später möglichst einfach sein. Bisher ging alles über sein eigenes Konto, nun will ich alles sauber trennen. Wenn er mir zu einem 2ten Konto die Vollmacht gibt, ist ein Immobilienverwalter Vertrag vermutlich ausreichend, muss aber nach dem Tot das Konto auflösen und ein neues für eine WEG einrichten. Das will ich gern vermeiden und jetzt schon ein Weg finden beides zu verbinden. Vorerst im namen meines Vaters zu Verwalten, nach seinem Tot das Vermögen in die Erbmass zu leiten und später für meine Geschwister weiterhin Verwalten.
Welche Verwaltungsart wäre den am besten und was für ein Konto wäre sinnvoll?
MfG Markus
Wir haben einen Erben von unseren Großeltern erhalten. Wichtig war zu lesen, dass man nur bei einer gemeinsamen Einstimmigkeit Entscheidungen über den Erben treffen kann. Wir werden das notariell abklären.
Eine Bekannte von mir ist Miterbin eines Grundstücks. Die anderen Erben können sich aber leider nicht einigen, ob es verkauft werden soll. Interessant ist, dass jedes Mitglied jederzeit die Auflösung einfordern kann. Dann hat sich das Problem ja geklärt.
Meine Mutter hat im Testament verfügt, das das Haus verkauft werden soll u.alle 6 Kinder erben zu gleichen Teilen. Was passiert, wenn ein Erbe mit dem Verkauf nicht einverstanden ist ?
Gut zu wissen, dass die Mieteinnahmen in der Regel entsprechend der Erbanteile unter den Miterben verteilt werden. Da ich eine neue Immobilie erworben habe und umziehen werde, möchte ich mein altes Haus verkaufen. Hoffentlich finde ich schnell einen Experten, um die Immobilie verkaufen zu lassen.
Danke für den wertvollen Beitrag zum Thema Erbengemeinschaft. Ein sehr guter Freund soll mit seinen Geschwistern zusammen ein Haus erben und keiner von ihnen kennt sich damit richtig aus. Um Streitigkeiten zu klären, überlegt mein Freund einen Rechtsanwalt für Erbrecht zu befragen. Gut zu wissen, dass jeder einzelne Miterbe der Erbengemeinschaft einen Hausverkauf verhindern kann.